妥当な土地の値段

数年以内に戸建の購入を考えています。

はじめは新築がいいと思っていましたが、最近は
中古もいいと思い始めたところです。

土地の妥当な値段というのはどのように調べるのでしょう。
インターネットでその周辺の土地の値段を調べると、路線価や
地価公示を目安にした金額よりもかなり高めで売られています。

不動産屋も商売なので、そういうものなのでしょうか。
できれば、国なり市町村が「適切な価格」と定める金額程度で
購入したいです。

極論をいえば「価格は売主と買主の合意のみで決まる」ということで、
1円だろうが100億円だろうがなんでもありで、かならずしも妥当な値段で
売り買いされているわけではないとは思いますが、割安か割高かの参考
があればと思います

今、検討しているのは、路線価格7.7万円の土地74坪、築5年(46坪)の中古物件です。
大雑把なみつもりだと、

土地代　：　7.7*3.3*1.25*74坪 = 2350万　　　　(路線価の1.25倍で概算)
上モノ　 ： 坪単価60万*46坪*77% = 2125万　(坪単価60万、木造の減価償却22年として5年で元値の77%とした。)
合計4475万円　

くらいが妥当かなと思うのですが、実際は5480万で売られています。
割高に感じるのですが、いかがでしょうか。
将来、手放すことも考えると、自分の価値観だけでは購入できません。

よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： black2005 回答日時： 2012/09/25 23:46

値引き交渉される前提で、高めに価格設定しているのでしょう。

万一、言い値で売れれば万々歳なんでしょうが、今どき価格交渉なしに買う客はいませんよね。
ということで、充分交渉の余地はあると思います。
試算ではこの辺りの価格が妥当だと根拠を示せば、数百万の値引きを引き出すのは簡単なのでは？

ちなみに平方メートルを坪に換算する場合は、×3.3でなく、÷0.3025が業界の常識。
7.7÷0.3025×1.25×74坪＝2,354万
差は微々たる額ですが、公式を当然知っていると示すことで少しは有利かも？（笑）
価格交渉の際は、1.25倍せずに設定価格と試算結果が大きく違うことを示した方が良いかも？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

不動産屋と電話で話した時も「売主は多少の値引きには応じる」という
旨を言っていましたから、そのとおりだと思います。
不動産屋も「高めの値段設定です」と言っていますし、売主も自覚があ
あると思います。

ですので、どれくらい値引きがあるかということになります。
5480万で売り出しているところを、4500万でというのは、少し難しい気
もします。しかし、一方で、もう一年以上前から売り出しており、当初
は6300万だったそうですから、800万の値下げを経験していることもあり、
可能性はありそうだとも思います。

いずれにせよ、実際に不動産屋・売主と話して感触を確かめようと思い
ます。そこで、調べた資料も持っていくつもりです。
(言うかどうかはわかりませんが)

ありがとうございました。

お礼日時：2012/09/26 23:21

No.2 回答者： kageroho 回答日時： 2012/09/26 16:01

不動産の売値は、路線価はほとんど関係ありません。

周辺の類似物件の成立価額をもとに、類推した価格を設定して仲介業者は査定を行います。
それに対して売主が「もう少し高く売りたい」と言えば、業者は拒否できないので、とりあえず売出価格は売主の希望通りで出しますが、当然のように売れません。
あとは売主次第で、売主がそれ程急いでおらず、いつか売れればいい…くらいに思っている場合は、そのまま様子を見ますが、売主が急いでいる場合は、業者から再提案が3カ月後（当面の仲介契約が切れる時）にあり、下げたりします。
そこで、今お考えの土地ですが、例えばとりあえず8掛けで料金交渉に入ったらどうでしょうか？
それで売主が完全拒否であれば、話し合いの余地はありませんが、９掛けなら…みたいな逆指し値をしてくれば、あとはお互い足元を見つつ、料金交渉次第です。競争相手がいなければ、買い手の方が有利です。
8掛けの理由など、売主には興味ありませんから、言う必要もありません。理にかなっているから売ろうとか、理不尽だから売らないとか考えませんから。
要は、売ろうと思った時に売主が想定した必要金額に、どれだけ不足するのかどうかが売主の興味の的なのです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

結局のところ「実際にいくらで取引されているか」が基準になるのはわかります。
しかし、実際の取引金額は、ケースによって変わります。長期的な視点でみると、
(将来売ることを考えて)、今取引されている金額は参考にするのは少し危険な気
もします。一過性の高値段設定がされている可能性があるからです。
もし、その地域が、一過性の高値段設定がされているのならば、今回は見送るな
り、他の場所を探したい思います。

いずれにせよ、自分が「将来の売値も勘案して妥当な値段である」と判断しない
限り買う気はありませんので、それを前提に交渉してみたいと思います。
そもそも数年以内に購入予定程度の漠然とし予定ですので、今回は練習だと思っ
てやってみます。


ありがとうございました。

お礼日時：2012/09/26 23:32