築34年 軽鉄骨平屋建て購入の際の注意事項

先日、内覧して来ました。
詳細としましては、
土地面積　172.48m2（52.18坪）
建物面積　 84.00m2（25.41坪）
市街化区域・第一種低層住居用地域
建蔽率　　50％
容積率　　80％
間取り　　４ＤＫ（Ｋ-６、和室６－６、４．５）
建物構造　ＬＧＳ造平屋建
設備　　　都市ガス・電気・上下水道
セールスポイント　南東・東南　各６ｍ道路隣接
価格　　　1,190万円

比較的実家の近所なので場所としては
大変満足しております。
築年数が古いので、ま～土地代だけでもなかなか思い
気楽に内覧をしたところ
５年前に、外壁の塗り替え
お風呂・トイレ・廊下のフローリング＆手すり取り付け
等のリフォームを施しておりました。
キッチンはそのままですが、築年数からすると
一度やり変えているようです。
気になる点といえば、和室の天井が低く
年数が経っているのでゆがみが多少あることと
駐車場が軽用なので、壁を取り壊して
新たに作らなければならないこと、
あとは、売る理由が借金の為とのことでした。
立替も視野に入れての（金額とかは全く未定ですが）
内覧でしたが、現在私が妊娠中で
子供が小さいうちは１０年くらいこのまま
住んでもいいかな？と思いました。
主人もリフォームせずに住むことを望んで
今後の立替を視野に入れているようです。

本日、不動産屋へ話を進める為に出向こうと思うのですが、なんせ高い買い物ですので不安もつきません。
過去の質問・回答も沢山目を通し
中古を買う際には、建築士に依頼して基礎や
素人では解らない部分を見てもらおうと思っておりましたが、立替の際でもいいかな？と気持ちが揺らいでおります。

注意点含め良きアドバイスを宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/01/24 17:36

売主には申し訳ないけどざっくばらんに書かせていただきます。

昨年春に親から相続した築３０年の軽量鉄骨の家屋と土地を売った経験者です。
土地は７０坪、家屋は３０坪の二階建てですが価格は土地代だけで１４００万でした。
某上場企業のある地方都市です。
その際、評価を取りましたが、家屋は無価値というか撤去費用が１００万かかるといわれ
ました。
似た感じなので何か参考になればと思い書かせていただきます。

この物件は、ひとえに土地代だけだと思ってください。
軽量鉄骨の建物の法定耐用年限は２７年ですが一般には３０年から３５年が
限度といわれています。
ですから建築の注意事項はいくらもありますが、タダでもらうものですから
文句をいっても仕方ないです。
ただ、買主としては値切る理由満載ですから利用しない手はないです。
平屋ですから一番の心配は雨漏りです。鉄板葺き屋根なら腐食が気になります。
カラーベスト（セメント版）葺きでもすき間からの雨漏りが気になります。
そこで、屋根を葺き替えたいから１００万円まけろと言います。
見た目は綺麗でも、骨組みの軽量鉄骨は薄いので腐食（錆び）していることが考えられます。
１９７０年は、ダイワハウスなどプレファブ軽量鉄骨住宅が流行りはじめた頃ですね。
ウチの物件も、２９年ですが、結構老朽化していました。
知り合いの建築士に言ったら内壁を剥がして構造と基礎の補強がいるだろうと言われた。
もし建替えとなれば撤去費用がかかる。撤去費用分１００万円まけろと言います。

土地は、お話の限りではいい物件のように思えます。地型が整形ならば、５２坪は
地方都市なら狭い方ですが、坪単価２２万円というのは一般的な気がします。
あくまで、周辺の分譲地の更地価格を調べて坪単価で比較してお考えください。

さて、売主の立場で言うと家屋付きで売るのが撤去費がかからず有利です。
撤去費用というのは、単なる作業手間だけでなく、廃棄物を分別して処理するので
結構な費用がかかります。工務店に建替え見積りとあわせて仮の見積りをとって
おくといいでしょう。

もし、買い手がほかにいそうもない雰囲気なら、焦らずじっくり構えて、是非とも
値切って買ってください。私が買主なら更地して建替えたいから撤去費用１００万
まけろと言います。売主が１０９０万などという微妙な値を付けたのは、９０万は
値切られるけど、１０００万をきりたくはないという思いの表れでしょう。
借金で売り急いでいるのも買い手には有利な条件です。

No.3 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/01/27 18:17

そのまましばらく住む予定で購入するならば、建物についてはある程度見極めて検討した方が良いと思います。

メーカー住宅でしょうかね？しっかり造られていれば躯体自体はあと10年位は大丈夫でしょうけれど。軽鉄の場合怖いのは錆ですね。錆で腐食してしまっていると強度が保てません。
地盤・基礎・躯体・防水関係を特に重点的に確認した方が良いと思います。

しかしまぁ、その1,190万円というのがほぼ相場通りの土地代だけであればある意味妥当な線かなと思います。

しいて言えば、建物は早い時期に解体が必要だからその費用分（100万円程度）の値引きを要求するくらいでしょうかね。
建物分は無償としての値付けであるならば、建物のメンテ費用まで値切りするのもどうかと思います。
まぁ両者納得出来るのでしたら、購入者としてはなるべく安く買えたほうが良いのでしょうが・・。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

やはりそのまま住むというつもりなら
きちんと確認が必要ですね。
中古物件だからこそ、入居前のチェックが
重要になることを今更ながら再認識致しました。

ヒビや土台の亀裂等を気にしていましたが
錆っていうのは盲点でした。
木造ならシロアリ、鉄骨なら錆ですね。

今回、売主と金融業者がどうもあいまいな感じで
不動産屋さんも売主の要望で直接関与していないことなどから、後々のこともありますし先日キャンセルすることになりました。今回は縁がなかったこととして
諦めます。またいい土地や物件にめぐり合えるよう
もっと知識を深めたいと思います。
参考になりました。

お礼日時：2006/01/30 10:26

No.2 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/01/24 17:53

失礼しました。

１１９０万円でしたね。まぁいずれにしろ１０００万円までは値切っていいでしょう。仲介手数料含めて浮かせましょう。
大丈夫。更地でもなかなか売れない昨今、古屋つきの物件なんてそうそう急いで買う人は少ないです。
とにかく実家の近くという特殊性を持った質問者さまは、貴重なお客のはずです。だめもとで値切ったほうがいいです。
どうせ仲介業者が間に入って売主を説得してくれますよ。
仲介業者が意思決定を迫ったら、「うーん。築３４年なら数年したら建替えだよね。新たに住宅ローンを組むとなると
さらに１５００万いるしなぁ。そのうえ撤去費もかかるし・・・。」
「どうします。先方は借金の返済で急いでいますけど」
「そうだなぁ、１０００万円なら買うよ」と小声で言いましょう。
「そりゃ無理だ」というか、「わかりましたそれで売主に話してみます」と仲介業者がいうか。
多分後者でしょう。
次の日には「売主がどうしても、１０９０万にしてほしいと言っている」とか言っていきます。
そしたら、１０５０万で手を打ってあげたらいいのです。
破談になったら縁がなかったとあきらめましょう。２６００万だせば、もっと綺麗な造成地の新築が買えます。

この回答へのお礼

二度のご回答ありがとうございました。
お返事が遅くなりましてすみません。

昨日は、ちょっと別の気になる物件があり
すでに売却済みのようですが
こっそり見に行きました。笑
で、不動産屋へはまだ行っておりません。

質問した物件（平屋）の坪単価としては、
周りを見ても妥当な線です。
ほんとなら６０くらいあればと思うのですが
どれだけ物件を見ても多少の一長一短はあると
思ってはいるので、どこらへんで決定打を出すかですね。実家の近所でとなると、やはり土地だけでは
なかなかないのです。（中古もなかなかないですが）
そろそろ家をと思って探し始めて
なにせ一軒目の物件なので
気に入ったのですが、一発目で決めることに
多少の抵抗が無きにしも非ず。。。

アドバイスありがとうございました。
仕事が忙しく土曜日に不動産屋へ行くことになりました。もうしばらく質問は立ち上げておきますので
お気づきの点があれば、再度ご回答お願い致します。

お礼日時：2006/01/25 10:55