中古物件、病死は事故物件？

Question

格安狭小中古マンションを購入しました。ただし、契約の段階になって、前の前の契約者が病死していた事実を不動産屋から告知義務だからと伝えられました。ちなみに、その物件は病死者が出て、その後病死された方の身内である息子さん(前の契約者)に名義変更したそうです。その前の契約者である息子さんも2~3ヶ月前に不動産管理会社に売買、その後私が契約しましたが、はっきり言って怖いです。
格安は狭小マンションだからと内覧が多いそうですが、不動産が告知義務の前前任者の病死で断られていそうです。病死(孤独死？)＝事故物件ですね。と言ったところ、自殺ではないから事故物件ではないです。不動産屋に言われました。格安で賃貸に貸し出す契約も、後ほど可能です、と説明されましたが、病死の告知義務で借り手もないと思います。はっきり言って失敗しました。後々、売りたいくらいです。
もし、この様な病死物件を契約した場合、あなたならどうしますか？(T_T)

suzuki0013 · Accepted Answer

詳しい状況が書いてないから正確なことは言えないけれど、告知された内容がもしも質問文の内容だけなら、事故物件に該当しない可能性が高い。
告知事項になるかもどうかも微妙なところ。

事故物件か否か、そしてその扱いには不動産業者だけではなく法律関係者などでも意見が分かれているんだけど。
一番大きいのがどこで線引きするか。

まず、いわゆる事故物件というのは、心理的瑕疵（しんりてき かし）という、簡単に言えば「普通の人がその部屋に住むのがイヤだなと感じる事柄」のある物件のこと。
事故物件になるには、その心理的瑕疵がどの程度大きいかで判断されることになる。
（「歴史的背景」という記載をされているので、事実ではなくても心理的瑕疵になり得るのが個人的には興味深い。過去に病死や事故死のない場所であっても、心霊スポットとして長い間有名であれば事故物件（いわくつき物件）になり得る(笑)）

確実なのは「病死」は自然なことなので心理的瑕疵は小さいことから、事故物件ではないし告知義務にも当たらない。
また、病歴などは故人や遺族のプライバシーやセンシティブ情報に該当するので、不動産業者は個人情報保護法から買主へ開示できない内容でもある。
これは告知義務と相反する事柄でもある。
単に病死というだけでこんなこと言ったら死者への冒とくなどの倫理の話になるしね。

「孤独死」についても、単に単身者かどうかという差であって、病死と同じく事故物件にはならない。
ただし、単身者であるため、発見が遅れて腐乱した状態だったなどの事情があれば、これは事故物件となる事もある。
これは個人情報保護よりも、買主の利益の保護の方が重いという観点から。

「自殺」については、病死同様に故人や遺族のプライバシーやセンシティブ情報に該当するので、告知義務と相反する事柄でもある。
判例などでは、自殺の方法や状況などでいろいろと扱いが異なる。
孤独死と同じように腐乱していたり割腹自殺で凄惨な状況では心理的瑕疵の多くなるが、首つりや睡眠薬などでは事故物件とまでは心理的瑕疵とならない場合もある。

「殺人」については全てのケースで事故物件に該当する。
「戦争」については特別な状況がなければ該当しない。

告知義務期間については、○年経過すれば大丈夫とか、○人居住者が変われば大丈夫という説があるが、これは個別差がありすぎて明確なものはない。
ただ、こういったことを踏まえることで心理的瑕疵が小さくなる（心理瑕疵は永遠ではない）という裁判等での見解や学説もあるので、任意の時点での売主や貸主が適切な判断をすることで告知しないという選択肢も有効。

まあ、前置きが長くなったけれど。
質問者にオススメなのは、質問者は不動産会社に対して死亡時の状況を教えるように請求して、その内容にあった方法をとればいいと思うよ。
単に病死であれば、前述のように瑕疵には足らないし、さらにこの場合は高い確率で病院へ搬送され死亡確認＝室内では死亡していない。
それなら質問者が売却なり貸し出す時に告知しなくても構わない。（というかリスクが低い）
あるいは心理的瑕疵が少ないことから賃料を少しだけ下げておくとかね。

逆に今回業者からわざわざ病死の告知があることから、孤独死→腐乱という状況かもしれないけれど。
それの場合には近隣に周知されているかどうかがポイント。
事故物件の場合、その事故自体ではなくて、近隣住人に周知されていて噂になる（いわくがつく）ことで心理的瑕疵とされる場合もある。
周知されていなければ、故人と遺族のためにも伏せておくのも一つのやり方。

いずれの場合にも、きちんと「お祓い」をしておくと精神的にも後でトラブルになった場合にも効果があるよ。
所有者が無信心者でも、故人やこれから購入や入居する人のためと思ってやっておくといい。

なお、告知する場合でも、心理的瑕疵を小さくする処置をしておくことで買主や借主があまり気にしなくなる傾向もある。
例えば「２人前の住人が病死」「内装は全てリフォーム済み」「その後の入居者から心霊現象などの話しは全くなし」「念のためお払いもしてある」という事柄を説明すると、多くの人は「それなら別にいいか」となる。

あまり良心的とは言えない方法として。
告知事項ありの物件はその分相場よりも安くなっているので、狙って購入し一定期間所有後に売却、その時には告知事項を外し相場なりに売却することで転売益を稼ぐという方法もある。
実際にやっている人や業者もいるので、そこそこ市場はあるんじゃないかな、だれも調べてないと思うけれど。
１年間の自殺や殺人の件数にしてみれば、事故物件の数は恐ろしく少ないというのがいい証拠。
某自殺物件サイトに載っていなければ可能。

ashitahatennki · Answer

土地は元お墓、マンション工事中に事故死
お隣さんは首吊り、上の人は飛び降り、下の階では一家心中
玄関では、焼身自殺、駐車場では事故死、住んでる人が長期懲役前科者　
年中強盗、強姦の事件があるなら考える。

貴方の場合

問題なし

hata。79 · Answer

自殺や殺人があったというならば、怖ろしい怨念が残ってるという話を信じて、ビビりますが、病気で死んだってわかってるならば、それが普通の事だと思います。自然状態です。
その部屋で死ななくても病院で死んでたら大丈夫ですか？
「死んだ人が自分の家に未練を持ってるかもしれない」と考えだしたら、きりがないです。

私は、死後の世界とかスピリチュアルな話は信じる人間なのですが、所有者や居住者が病死したということは、「だから、なんだんだ」と思います。

既に契約完了してる、つまり自分のものになってるならば、お祓いしてもらったらどうですか。
近くの神社にて、購入した中古マンションで過去に病死者がいるのでお祓いして欲しいと頼めばしてくれます。

agboy2 · Answer

質問文を読む限り、告知された時期と契約時期が近接していて、契約の時は気にしなかったが、後で良く考えると、結論を早まったか！と後悔しているように感じます。
かと言って不動産業者の告知義務違反でもなく、道義的にも契約前に説明しているので、不動産業者の非はナイ。

＞病死の告知義務で借り手もないと思います。
とは、質問者様の個人的な思い込みであって、それは肯定するにも否定するにも根拠がありませんよね。

質問文では購入動機が判りませんが、転売目的であればしばらく賃貸に出して様子を見ることも出来るでしょうし、そうした事情を分かったうえで買い取ってくれる買い取り業者もいます。
私なら、賃貸募集と転売を同時にやってみて、早く客が付いた方で決めますね。

風のピコ三郎 · Answer

再契約で値切ります。戦国時代から東京爆撃と原爆や大震災、死んだ人を気にしていたら日本に住めません！買う前に通告義務があるのでそのとき値切るチャンスでしたね。

桜良 · Answer

その家で病死して、亡くなっていたのを発見したわけでないかぎり、事故物件とはいわないとおもいます。普通に救急しゃで運ばれて、病院で死亡確認されたなら。
聞かなかったら、よかったですね。聞いてしまったら、気にしてしまいますよね…もし、気になるようなら、リフォームしたら、どうですか？別物に、うまれかわるので、古臭さがなくなり、気にならなくなるかもです。

中古物件、病死は事故物件？

詳しい状況が書いてないから正確なことは言えないけれど、告知された内容がもしも質問文の内容だけなら、事故物件に該当しない可能性が高い。

土地は元お墓、マンション工事中に事故死

自殺や殺人があったというならば、怖ろしい怨念が残ってるという話を信じて、ビビりますが、病気で死んだってわかってるならば、それが普通の事だと思います。

質問文を読む限り、告知された時期と契約時期が近接していて、契約の時は気にしなかったが、後で良く考えると、結論を早まったか！と後悔しているように感じます。

再契約で値切ります。

その家で病死して、亡くなっていたのを発見したわけでないかぎり、事故物件とはいわないとおもいます。

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