賃貸管理会社の対応について

不動産の投資用マンションを2部屋所有しています。両部屋ともA管理会社による家賃保証が付いていました。
管理会社の管理についても、購入先の別のB不動産に任せておりました。

私は、賃貸契約は一切交わしていませんが、家賃保証もあり、入金を待つだけでした。


しかしながら、振込みが滞納し、どういうこと購入先のB不動産に確認すると、滞納してるので、別のC管理会社に変えると言われました。
そこで、初めて知った事実が、両部屋とも蛻の殻という状況です。一部屋は夜逃げで荷物を残したままの状況でした。ポストには携帯電話の督促状があったりとのことです。
保証人も付けていたようですが、電話も繋がらずの状況です。
もう一部屋はなんとか連絡が取れ急いで退去手続きをさせました。

悪いことに家賃を両部屋とも入金当時から、両部屋から1年以上の家賃未払いと全ての情報をC管理会社から聞きました。


あまりにもひどい管理です。
私は、正直今年の6月までは家賃保証があった為、良いといえばまだ良いのですが、今後発生する費用、退去費やマンションの管理費の立替などしなければならないのでしょうか？

あまりにもひどい管理をしていたのはA管理会社です。退去などできたはずです。
私は責任を負いますか？

質問者からの補足コメント

• ご回答ありがとうございます。
  
  まず、購入はした時点で、すでに賃貸契約が結ばれておりそれ以降入居者が変わったかどうかもしらされず、契約書すら交わしておりません。サブリース契約書が届いたのは、C社のみです。
  A社と契約は私はしておらず、A社とB社（不動産の購入先）との中でやっていたようです。
  私としては、不安であり私と契約を交わしてません、どういう人が住んでいるかわからないので教えてくださいとB社に伝えましたが、回答が全くありませんでした。
  これは三年前の購入当時の話で、家賃も払われていた為、そこまで強く押してませんでした。
  
  また、滞納しているのは、C社の説明ですと賃借人です。なぜ1年以上も家賃滞納があるにも関わらず、強制退去の手続きをしなかったのか、それであるにも関わらずなぜ私に家賃保証が不明です。
  もっぱら家賃保証については、B社がしておりました。なおB社は倒産したと聞かされてます。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/11/04 08:39

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2016/11/05 22:56

#1です。

補足拝見しました。
余り状況は良くないようですが、ＡＢＣの関係は何となく判りました。

賃貸借の契約関係書類の全てはお手許には無いのでしょうね。
質問文と補足から契約関係を推定すると

Ｂ社貸主Ａ社借主の賃貸借契約
質問者貸主Ｂ社借主の賃貸借契約
この２つが物件購入時にあったとすれば、質問文通りの流れになると思います。
この通りですと、賃料は『実際の居住者⇒Ａ社⇒Ｂ社⇒質問者様』となるワケですが、Ａ社はＢ社と密接な関係があることから、Ｂ社を経由せず、直接質問者様に振り込みしていた。
居住者退居、Ａ社滞納後、Ｂ社はＡ社との契約を解除し、Ｃ社と契約を結んだ。
これであれば、Ｂ社は質問者様に何も報告せずにＡ社を切り、Ｃ社とすることが出来ます。

さて、この場合、質問者様貸主Ｂ社借主の賃貸借契約は有効ですから、賃借人がＡであろうがＣであろうが、Ｂ社が支払い義務があることには変わりません。質問文では、その賃貸契約は締結して無いように思いますが、どうでしょうか？
すると、勝手に賃借人をＡ社からＣ社に変えたＢ社の責任はどうなるのか？と言う問題になります。

ここまでくると、実際の契約書類を見てみないことには何とも言えません。訴訟を視野に入れて、不動産の得意な弁護士に相談された方が良いでしょう。
・今までの質問者が受取るべき賃料の未収分の請求方法
・マンション管理組合に支払うべき管理費修繕積立金に未納があるのであればその精算方法
・所有する部屋の原状回復費用の負担先、およびサブリース契約の有効性について
以上3点は確認された方が良いと思います。

No.1 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2016/11/03 18:39

質問者様とＡ社との間でサブリース前提の賃貸借契約は結ばれていたと思います。

Ａ社の債務不履行の責任を誰が取るかと言うと、質問者様でしょうね。相手はそのマンションの管理組合で、未納の管理費修繕積立金を支払う責任があります。

質問文では判らないのが、Ｂ社とＡ社の関係です。
＞滞納してるので、別のC管理会社に変えると言われました
滞納しているのがＡ社なのか実際の入居者なのか判りませんが、Ｂ社は質問者様とＡ社間の契約を解除させるほど密接な関係なのか、Ａ社が企業の体を成していない状態になっているのか、どちらかでしょうね。
冒頭に、Ａ社が支払うべき管理費積立金は所有者である質問者様に支払い義務がありますが、質問者様はＡ社に対して、その金額を未払い賃料を含めて請求することは出来ます。
Ｂ社の立場が良く判らないのですが、ＡからＣに変えたから良いでしょ、では済まされませんよね。

事実と異なる場合には、全くもって失礼千万無礼千万なハナシをしますが、その投資用マンションの売主であるＢ社が、表面利回りを良く見せる為に、周辺相場より高い賃料設定にして購入者にセールスし、周辺相場位で家賃保証として関連あるいは関係会社であるＡ社との賃貸借契約を結ばせる。入居者がいる内は僅かながらも差益がＡ社に入るが、一旦空き室が生じた場合には体力が無い為、すぐに資金ショートしてしまう、マンションの売却が好調であればＢ社からＡ社に何かと融通が利くが、肝心のＢ社も足元が盤石では無くなってきた、というストーリーが頭をよぎります。

契約書類等で、Ａ社との契約締結に関してＢ社が何らかの責任を負う立場であるのかどうかを確認して、責任があるのであればＢ社を通して、法的には責任を問えない場合には、連絡が付くのであればＡ社の担当と話をし、Ｂ社にはその仲立ちを依頼する、ということでしょうか。
Ａ社は最悪の場合、資金ショートで倒産、と言う事もありそうですから、早めに動かれた方が良いでしょうね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
A社と私は契約を結んでおりませんが、確認し対応いたします。

お礼日時：2016/11/04 12:24