定期借地権の土地賃貸料について

知人からの相談です。

当該物件はある地方都市、県庁所在地の繁華街から徒歩３０分以内の
利便性のいいところにあります。

①　土地の面積が約１６３平米ある実家を解体して更地になりました。

②　そこにある企業の施設を建築する話があります。

③　５０年の定期借地権とかを利用して、土地の所有者に毎月
　　土地代を支払うものです。
　　建築等の費用他は当然、当該企業が負担します。

④　その土地は、駐車場として活用する場合、土地の形状と
　　近隣の相場を考慮した場合、約５．５万円/月の売上
　　になるであろうという先方の分析があります。

⑤　一方、その土地を売却した場合、場所的には利便性のいい
　　住宅地なので約2500万円以上でも売却可能ではないかと
　　いう試算もあるようです。
　　（坪５０万円以上ということになります？）

さて、この土地の賃貸料ですが、先述した駐車場経営であれば
月5.5万円程度ではないかという分析ですが、土地の売却額を
ベースに考えると、別な数値になるのかもしれません。

ちなみに、この土地の固定資産税は、
　　　　土地で　約３７０００円/年
　　　　家屋　　約１６０００円/年
だったと思われます。（築５０年以上リフォーム有の物件でした）

果たして、この土地の賃貸費用は、どれくらいが妥当なのか。

その考え方を含め、どなたかご教示いただければ幸甚です。

宜しくお願い申し上げます。

No.1 回答者： みやさん55 回答日時： 2017/02/25 10:03

基本的には、両者の話し合いで、貸主様の懐事情によるところが大きいと思います。

ある場所では、支払う固定資産税の１０倍とする所もありますし、それこそ駐車場相当とするところもあります。
ただし、建つ建物が居住用なので、固定資産税は減歩されるとは思います。
固定資産税が３年ごとの見直しがあるため、賃料についても３年ごとの見直しが必要でしょうが、
あまり大幅な改訂にならぬように、最高利率を決めたりする場合もあります。
５０年後のことも、建物をどうするかも決めておく必要があると思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

お礼日時：2017/02/25 11:31

No.2 ベストアンサー 回答者： so-01c 回答日時： 2017/02/25 15:10

不動産業者してます。

一般定期借地の賃料はいくつかの算定方法がありますが（基本的に民民の契約なので両者が合意した賃料ですが）弊社の場合は、その土地を売却した場合の価格の50～60%を50年分の賃料とするくらいで地主に提案します。つまりその土地の価格が現在2500万円とすると月額賃料は20000円～25000円くらいになります。

駐車場の賃料より安いですが、駐車場（更地）だと固定資産税の軽減措置が無くなるので現状より土地分の固定資産税は 6倍になるし、月極め駐車場が常に満車とは限りません。定期借地で貸せば賃料が途切れる事はなく、何より駐車場みたいに管理する必要がありません。

但し定期借地の契約は、保証金の授受や賃料の改訂、解約などの規定にノウハウが必要なので、本当は専門の業者に頼んだ方が良いのですが・・・。

検討を祈ります。

この回答へのお礼

詳細のご説明ありがとうございます。

大変参考になりました。

お礼日時：2017/02/26 22:31