個人名義のマンションを法人名義に変更したい

お世話になります。

小さな株式会社を経営しています。

個人名義で購入したマンションを法人名義に変更したいです。
理由は、法人経理で減価償却及び管理費、固定資産税を損益にしたいからです。

これは、利益相反取引にあたりますか？

税務署から突っ込まれない良い方法あれば、教えて頂けませんか。

No.2 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2017/04/03 22:55

利益相反取引ではありません。

仮にそうであっても税務署が取り締まるものではないです。

個人名義の不動産を法人名義にするには、法人に売買するか贈与するかです。
売買ですと、売った個人に譲渡所得が発生し所得税納税が必要になる場合もあります。
贈与ですと、法人には贈与税が課税されませんが「受贈益」が発生します。法人税課税対象です。

持ってるマンションに関して支払っている経費を、法人の経費にしたいというだけでしたら、個人が法人に貸付すればよいのです。
法人は支払家賃分は経費になります。
受け取った大家は、不動産所得が出ますが、支払っている固定資産税、管理費、減価償却費を不動産所得の経費にできます。

ところで、法人所有不動産にした場合に、後々「面倒な事」が起きることを思料しておかないといけません。
法人の経営は順調でも、さてそれは「今の代表者が生きてる間だけ」でしょうか。
それとも未来に向けて法人営業が続くような希望があり、事業の承継がされるものでしょうか。
法人が解散して精算する際には、法人所有の不動産を処分しないといけません。
そのとき、マンション処分の価格は法人の益金となり課税されます。
マンションの価格のうち「土地部分」については土地重課制度により、法人清算所得がゼロでも、あるいは繰越損失がいくらあろうと、土地を売った利益があれば、長期譲渡でしたら５％の法人税が課税されます。

法人の所有物にする目的が「法人経理で減価償却及び管理費、固定資産税を損益にしたい」というだけでしたら「とろい事をするな」と言いたいです。



不動産売買に関する契約書への印紙、不動産所有権移転の登録免許税、司法書士に依頼した場合の報酬などは法人の損金にできますが、その損金額を埋めるだけの「節税効果」はすぐには現れません。
　減価償却及び管理費、固定資産税を損益算入し「減額された法人税の額」の積み重ねが、所有権移転の経費を超えないと実際には「もうけた」にはならないからです。

単純に支払ってるだけよりも、なにか方法はないか考えることは素晴らしい事ですが、マンションを法人名義にする方法は「う～～ん。いまいち」が私の感想です。

所有してる個人が法人に貸し付けする方法が、もっと広い目で見た場合には得策ではないでしょうか。

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2017/04/13 01:54

あなた個人が所有する不動産を，あなたが取締役を務める会社に売却する行為は，会社法356条の利益相反取引に該当します。

その株式会社が取締役会設置会社であれば会社法365条1項により取締役会の，そうでなければ会社法356条1項により株主総会の承認決議が必要になります。この承認を得ずに行った取締役・会社間の売買は取消事由があることになるので，承認決議の議事録を添付しない登記申請は不動産登記令7条1項5号ハの情報の提供がないものとして，不動産登記法25条9号により却下されます。

ですがそれは実体と登記の問題であり，税務署が見る点ではありません。税務署が注目するのはその売買価格の妥当性です。

売買は不要式・有償の諾成契約なので（民法555条），たとえば100万円の価値のものを1万円で，契約書を交わさずに売っても売買としては有効です。1万円の価値しかないものを100万円で売っても，法律的にはなんら問題ありません。
ですが当事者の利益・不利益を考えると，前者については買主に99万円の利益が，後者については売主に99万円の利益が生じています。税務署はここを見ます。99万円の贈与があったのと同じだよねと。そして，贈与があったのと同じだから，じゃあその分については贈与税を払ってよと言うのです。ついでに他にも何かあるかもしれないよね，ならば税務調査もさせてもらっちゃおうか，なんて言われたら面倒です。
だからその金額の妥当性を考える必要があるのです。変に高い・安いということがないように（このあたりは十分にお分かりだと思いますので釈迦に説法ですね）。

会社を経営されているのであれば，たぶん顧問の税理士がいますよね？　その税理士に相談してみてください。このくらいだったら大丈夫だろうと教えてくれると思います。そしてその価格で売買するのです。

なお，金額の妥当性を気にする存在は他にもいたりします。会社またはあなたの債権者です。あなたが安く売ったのであればあなたの資産が減るので，あなたに対して債権を有する債権者は債権の取立てができなくなるかもしれません。会社が高く売ったのであれば会社の資産が余計に減ったことになるので，会社に対して債権を有する債権者は債権の取立てができなくなるかもしれません。その取立てが困難になったときに債権者が詐害行為取消権（民法424条）を行使して，その売買の取り消しを裁判所の求めることができたりします。

また，最初に書いた利益相反取引の承認決議をしたのが取締役会の場合，その決議に参加して（不動産を高く買わせて）会社に損害を与えることになった取締役の責任を問う，なんてこともあるかもしれません。そういう意味においても取締役は，その金額の妥当性をちゃんと考えて，手続きを適正に進める必要があったりします。

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2017/04/06 14:15

名義を変えるには、変える理由が必要です。

法人であれば売却となるわけですが、会社の役員や株主の構成により、色々な面倒もあろうかと思います。

小さい会社ということですが、あなたが株主としてオーナーであり、役員も第三者がいなければ、だれも文句を言いません。
税務署が利益相反等で問題することはまずありえないと思います。あくまでも売買などが相場通り行われたかが注文くする観点でしょう。

売却となるわけですから、税務上の計算で儲かれば、あなた自身の所得税の申告で、譲渡所得が跳ね上がり、所得税が高額となる恐れもあります。

単純に考えず、計画的に考えてはいかがですか？

あなたの個人不動産のまま、その不動産の管理会社として法人を作るというのはいかがですかね？

法人へ不動産を貸しつけることで、又貸しなどをしてしまえば、法人で家賃収入をあげ、あなた個人へ賃貸料を払うことも可能です。当然、固定資産税や減価償却も踏まえた賃貸料設定にすれば、法人で経費計上が可能でしょう。
ただ、それでスト個人での税負担が大きくなってしまいますので、相場ぎりぎり低い金額で法人へ貸し出し、法人から役員報酬を得るのです。
経営法人への不動産貸付により青色申告特別控除などの優遇をしっかりと受け、給与で得る収入を作ることで、給与所得控除も利用できることでしょう。

経理や申告を法人と個人で行う必要がありますが、税金の対策になるかと思います。

そもそも、法人に名義を変えると、個人に戻したくなっても、買い戻すなどのことをしなければなりません。そのたびに登記を変えれば、登録免許税を何度も払うことになってしまいます。法人所有のままの売却などとなれば、所得税よりも税率が高くなりがちな法人税などで税負担しなければいけなくなりますしね。

不動産投資などを専門とされている税理士などもいらっしゃるはずです。
専門家はこのようなサイトで専門知識やノウハウの提供はしません。だって、商品のようなものですしね。ただ、正規の依頼での相談などであれば、専門家として能力を発揮してくれることでしょうね。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/04/03 14:47

＞個人名義で購入したマンションを法人名義…

登記を変更するには、売買、贈与、相続のいずれか事由が必要です。

このうち対法人なら「売買」しかありませんが、時価相当額の現金および登記に必要な諸費用を“小さな株式会社”があなたに払うのなら、登記の変更自体は問題ありません。

＞税務署から突っ込まれない…

あなた個人には譲渡所得が発生しますが、きちんと確定申告を行う限り、別に問題は起こりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm