マンションの大規模修繕への取り組み方

Question

１．設計事務所を公募入札で決め、施工会社の相見積などを設計事務所に対応してもらい、区分所有者が理解しながら進める案
２．管理会社にすべて委託の案

上記２つで区分所有者の意見が分かれています。
管理会社は、仕事が忙しいから専門に任せた方が良いなどと誘導しています。
そのため、楽な方に流されかかってます。

管理会社の設計予算書が提示されましたが、修繕費の９割の予算であったため、
理事会がストップをかけました。

今後の月々の修繕費大幅値上げ、修繕費一時金徴収にならないため、管理会社に丸投げせず、大変ですが、区分所有者が参加して取り組んだ方が良いことを、どのように説明すればよいのかで悩んでいます。

何か参考になる資料はありませんか？

また１の案を実際に行われた方で、区分所有者への理解はどのようにされたかを教えてください。

よろしくお願いします。

merciusako · Accepted Answer

設計事務所（コンサル会社）を入れる方が良いと思います。

その管理会社１社に任せてしまうと、修繕箇所、修繕方法、使用材料などはすべて管理会社が決定しますから、チェックできる人間がいなければ工事金額が高くなります。
実際の工事では複数の職人さんが施工するわけですから、レベルのバラツキがあります。
品質管理はどうするんでしょう。

施工会社の相見積だと工事金額は下がりますが、修繕箇所、修繕方法、使用材料などの修繕仕様は各社バラバラです。
工事金額が安いからといって、その会社の修繕仕様が適切かどうかは分かりません。
品質管理の問題もあります。

設計事務所に任せれば、建物診断を実施し、それに基づく修繕仕様書（共通仕様書）を作成し、公募による施工会社各社に、この共通仕様での見積を依頼することができます。
仕様が共通ですから、各社の比較は簡単です。
比較のための一覧表は設計事務所が作成します。

また、最終的な施工会社選定では、設計事務所は各社の経営事項審査結果も持っていますから、各社の技術力や経営の安定性などの比較も可能です。

さらに、実際の工事が始まると、仕様通りの工事が行われているかどうかをチェックする工事監理もしますから、品質管理も安心です。

設計事務所の費用負担は発生しますが、トータルの工事金額では安くなりますし、工程管理や品質管理も任せられるので安心です。

大規模修繕工事では、実際の居住者の協力が不可欠です。
準備段階から意識を持ってもらうようにすることが必要です。

設計事務所の選定については、ネット検索すれば紹介してくれる団体も見つかりますから、公募と合わせて検討すれば良いと思います。

一般の区分所有者の方々へは、管理会社１社に依頼する方法、施工会社の相見積にする方法、設計事務所を入れる方法について説明すれば理解は得られるはずです。

設計事務所さえ決まってしまえば、相談しながら進めれば良いので楽です。

kurobob · Answer

１の方法で実施した経験があります。
その時は組合理事長さんと管理会社（超大手でした）が地元の建築士事務所協会に
設計事務所の紹介を依頼して設計事務所を面接及び見積もり徴収を行い最初に
事務所を決定し、その後は管理組合と設計事務所が２人３脚で施工者選定から
竣工まで携わりました。（管理会社はあくまでサポート役に徹してくれました）

区分所有者へは管理組合総会等へ設計事務所も参加し話し合いを持つことで
金ばかりでは無く社風と担当の人柄込みで事業を進める方針で納得してもらいました。

尚、ＮＯ１さんが言われる瑕疵の責任は組合に及ぶことはありません。
なぜなら工事契約に施工者の瑕疵担保を織り込めば済むからです。

又、設計者も施工者も会社組織ですので倒産の危険性はありますが
管理会社にも同じ事がいえますので資本主義社会ではある程度のリスクは
仕方がないと思います。

最後に
１の方法で行えば納得のいくお金の使い方（管理会社によるピンハネが無い）や
納得の行く会社選定が可能となりますが、管理組合理事会の労力は大きくなります。
そこが一番大変かと思います。

ささこう · Answer

見積もりや設計が妥当かわかる人がいないならリスキーなので、管理会社入れる方向でいいかと。
てるみくらぶみたいに経営状態悪いところもいっぱいありますから、大金持って逃げられる可能性もありますし与信管理も素人にできるかどうか。
また、見積もり通りにやってくれる能力があるのか。

localtombi · Answer

１だと、万が一修繕に瑕疵があった場合、責任の所在が区分所有者にも及ぶ可能性がありそうです。それと設計事務所がドロンしてしまったら、そこで終わりですね。
２であっても、当然ながら相見積を要請すると思いますからより安くていい業者は出てくると思います。
管理会社と言っても、そこからさらに修繕業者に委託するはずですから、相見積りは可能だと思います。
私がかつてマンションの理事をしていた時は、当然管理会社を窓口として修繕依頼をしていましたが、複数の業者見積りを依頼、または実際に説明に来てもらって納得の上で仕事をお願いしていました。
管理会社を入れるメリットは、万が一何かがあった時に、会社に責任を負ってもらえるということがあります。そういう担保料という見方もできます。

マンションの大規模修繕への取り組み方

設計事務所（コンサル会社）を入れる方が良いと思います。

１の方法で実施した経験があります。

見積もりや設計が妥当かわかる人がいないならリスキーなので、管理会社入れる方向でいいかと。

１だと、万が一修繕に瑕疵があった場合、責任の所在が区分所有者にも及ぶ可能性がありそうです。

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