マンションの更新料、管理費について

私のマンションは1人暮らしの1kです。
家賃は4万管理費5千円、更新料は一年更新で1万円です。

うちのマンションは家主の妹家族が管理人として住んでますが、管理人の業務は行なっておりません。
共用部分の掃除も全くしない状態で汚いので、私が住んでるフロアの共用部分の掃除はしています。
ゴミ置場の掃除もまったくしていません。
夏になるとゴキブリが出ますがその対策も全くなく洗濯などでベランダに出た時に一匹入り込んだ事がありベランダと、ゴミ置場にはゴキブリ退治の防虫剤を自腹で置きました。
管理人が管理業務を果たしていないのに管理費を払うのは納得がいきません。
娘のマンションは管理人が全フロアの共用部分の掃除、ゴミ置場の掃除は毎日していますのでこれだけしてくれたら払う気にもなりますが全く掃除もしないゴミ置場の虫の対策もしないのに払う気になりません。家主に書類を書いて貰わないといけない時があり管理人に言ったら、私は管理人名目として住むなら家賃なしで住まわせてやるとの事で管理人業務はしてないようです。

マンションの更新料も毎年ですが何に使われてるのかも分かりません。
更新料、管理費が何に使われてるのか知る方法はないのでしょうか？

このマンションは正直最悪なマンションです。
下見の時にタバコ臭いのと壁のヤニが気になりましたが管理会社からはハウスクリーニングが入ると聞いていましたので決めたのですか全くハウスクリーニングはされておらず壁はヤニだらけのまま、お風呂もカビが生えている。トイレの壁は飛び散りによる黄ばみが酷く家主にクレームを言ったら管理会社に連絡をして、そいつはクレーマーやからほっとけとと言われたと家主に言われました。
もちろん写真に収めてますので、法律相談に行ったのですが契約内容では現状渡しとはなっていないので契約不履行として家主負担で引っ越しをする旨を伝えたらどうかと言われたので連絡したら支払った礼金家賃の返還はできない。引っ越し費用も負担しないとの事で仕方なく住んでますが、引っ越し当初からの不満もあり管理費、更新料の支払いに納得がいきません。

ゴミ置場や共用部分の掃除もしないのに管理費を払わないといけないんですか？

質問者からの補足コメント

• 

  私もこれまで三件のマンションに住みましたが消防点検、ガスの点検などありましたが
  このマンションに入居して以来、ガスの点検、消防点検などは一度もしていないんです。
  
  目に見える形でやってる部分があれば納得できるんですけどね。
  因みにですが娘の住むマンションは消防点検を定期的に行なっています。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/04/23 20:55

• 

  退去の１つの方法ですね。
  うちのマンションは地下鉄、私鉄、JRが徒歩圏内で近くに病院もあり立地的には悪くないのですが16世帯ありますが半分も埋まってません。私が探してた時に一気に家賃を下げたそうですが、入居者がいないようです。
  
  最初に引っ越そうと思い部屋探しをしたのですが、他の不動産屋何軒か回りましたが皆さんあの管理会社のマンションは紹介しない。あの家主の家は紹介しないと言われました。
  
  夜になるとベランダで管理人一家の家族団欒の時間が深夜まで及ぶ事もあり引っ越しを検討して見ます。
  
  契約書を見直しましたがゴミ置場のなどの記載はなかったです。
  消防点検やガス点検などもないので何に使われてるのか？と不信感で一杯なので良い物件があれば検討します。

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/04/23 21:06

• 

  私の住んでるマンションは全室賃貸物件で家主が別にいます。
  
  トイレだけは誰が使ってるか分からないのでリホームも考えましたが、病気療養で休職中なので掃除である程度落としました。
  部屋のヤニはまだ残ってる部分もありますが入居時より部屋は綺麗になってます。
  
  専有部分の掃除もしてるの見た事ないですし、ガス点検、消防点検もしてるのを見た事も通知が届いた事もありません。
  娘のマンションは定期的にガス点検と消防点検の通知がありますし、以前住んでいたマンションも同様でした。
  
  引っ越しも含めて検討したいと思います。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/04/23 21:15

• 入居者の際に管理会社から室内、室外の排水管の掃除は自分でして下さいと説明がありました。
  
  上の階の方も張り紙は見て居るようです。
  それまで土曜の昼間に洗濯してましたが夜になりました。

    補足日時：2017/04/23 21:32

No.1 回答者： GrandJardi 回答日時： 2017/04/20 15:44

更新料、管理費の内訳は明示する義務がありません。

マンションを運営するに必要な経費なので。敷金、礼金とはまた別の次元のものです。

またそれらを支払いたくないのなら、残念ですが出て行けと言われても仕方ないことになってしまいます。

No.2 回答者： もうぼ 回答日時： 2017/04/20 16:01

物件によっても異なりますが　

共用部分の水道光熱費が　毎月かかります。

浄化槽の場合　浄化槽清掃・点検費として業者への支払いが必要になりますし
消防法適用物件ですと　防火管理会社への支払いも　対象になります。
（当物件ですと　これだけで年間４０万ほどかかっています。）

質問文を読む限り　良い大家とはいえないかもしれませんが
居住者様の　目にみえないところで　実はお金がかかっていたりするものです。

No.3 回答者： Gracies 回答日時： 2017/04/20 16:08

マンションですから、ご質問者様一世帯ではないですよね。

他の方はどうなさっておられるのですか？
あなたは、賃貸会社から借りての契約ですか？
それとも分譲として、あなたがオーナーですか？
或いは、他にオーナーがおられ、その方からお借りしての　所謂たなこですか？

つまり、マンションを管理する側の一員になる権利のある方なのか、無い方なのかによって異なります。

もし、権利がある方ならば、他の権利者と共に、管理会社が他にあるようですから、家主にクレームをつけるのではなく、直接管理会社に対してクレームをつけて、管理会社から、管理費用がどのように使われているのかを、報告をしてもらっては如何ですか？

但し、管理組合規定や管理会社の選定等は、任意でしょうから、マンションによっては、確かにずさんなところもあるのかもしれません。

★★★ここが肝心★★★
➡しかも、管理人との契約により異なりますが、家主さんと管理人さんとの間では、管理人さんは、名目住まいのみの認識のようですから、期待するようなゴミ置き場の掃除や共同部分の掃除をする契約がなさそうですね。

但し、その下に書かれた占有部分のトイレや壁などは、所有者の負担です。所有者が他におられるのであれば、その補修を頼むか、家賃が安いので、それを含めてのものであれば、ご自身でご対処なさるしかない場合もあると思います。
しかしながら、壁は塗り替える程度で、穴をあけることは許されていません。ご注意ください。
また、トイレを含むリホームをお考えならば、今後や周囲の管理状態を含めると、転居されるか、管理規定等で、あなたが知らない規定があるかもしれませんので、予め、管理会社にご確認された方が良いのではないでしょうか？

さて、家主が直ちに変更されたり、それに伴い管理人が直ちに変わるとは思えません。
これまでに、他の人々も、同じような想いをなさった方が、皆無だったとも思えません。
いろいろあっての今日でしょうから、いくら書類で但し、口を酸っぱくして小言を言う時間を割いても、その努力に対しては、修繕費等々が、積み増される危険性はありませんか？しかも、質問者様より広い部屋をご所有のオーナー様が黙っておられるということは、それなりの御理由も拝察されます。
となると、修繕費等々の値上げは、管理費が所有の大きさにより負担額が増しますから、大きな部屋のオーナー様から、逆に、あなたにクレームがつく危険性もあると思います。
不合理で、当たり前と思っても、それが集合住宅の辛さですね。

ということで、つらつら思うに、ご不満ならば、他をお考えになるのも一案ですが、こういうマンションは、売れない場合もあるので、所有維持しなければならない負担が増さないことを祈ります。
直ちに処分できるのであれば、転居する方が良いかもしれませんね。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/04/21 17:28

心中お察しする。

気の毒にね。


＞ゴミ置場や共用部分の掃除もしないのに管理費を払わないといけないんですか？

結論から言えば、支払わなければならない可能性が高い。
払わなくても良い場合を書くね。

①契約書などに管理費の用途としてゴミ置き場や共用部分の清掃と明記してある
②大家・管理会社・管理人へきちんと清掃するように請求しても改善されない

①と②の状況が整った場合にのみ払わなくてもいい。
適切な管理業務の対価として支払うのであって、これは家賃ではないからね。


これ以外だと契約書等に管理費が明記されている以上は「支払わなくていい」という状況はまずないだろうね。

契約書等に管理費の額の明記があったとしても①のような用途の記載がなければ、管理費という名目から漠然と「建物の維持管理のための費用」という推測だけ。
貸主側がゴミ置き場や共用部分の清掃費用は管理費に含まれないといえばそれまで。
だから冒頭述べたように気の毒ということになる。


契約当時からの不満も気持ちは分かる。
分かるんだけれど、しかし、更新料と管理費の支払いは別の問題。
管理費は前述の通り。
更新料も課題に高額という場合を除き、清掃云々に関係なく契約書に記載のあるとおり支払う義務がある。


本件の場合はもう引っ越したほうがいいと思う。
状況的には更新料や管理費を支払う義務は免れない。

払うのも気分が悪いし、なんだか割高な気がしないかい？
その大家は質問者が引っ越さないとタカをくくってるからそんな強気なんだよ。
退去してやるのが一番のイヤガラセ。