相続の時、評価額で決めるのですか？

マンションの一室を姉と共有してます。（私は４０％）
姉が亡くなり姉の子供一人が相続人です。

例えば相場が１千万円だとします。
でも評価額が５００万円だとしたら、私の取り分は２００万円ということでしょうか？
まだ、姉の子供がマンションを売却するのかどうするのかは判りません。

宜しくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： methuserah 回答日時： 2017/06/29 00:31

『私の取り分』というのは何のことでしょうか。

自分が相続人ではないということは理解していらっしゃるようですから、マンションの持分全部を売却した場合の取り分ということでよいでしょうか。

そうであれば、あなたの取り分は『現実の売却額』の40％です（実際にはそこから諸経費引かれますが）。
１０００万円で売れたなら４００万円があなたの取り分です。
評価額は一切関係ありません。
そもそも売却額１０００万円を評価額の５００万円を基準に分配したら、持分４０％のあなたの取り分は２００万円、持分６０％のお姉さんのお子さんの取り分は３００万円になるはずです。
そうすると、残った５００万円はどこに消えちゃうの？という話になって、おかしいと思いますよね。


評価額というのは、相続税評価額か固定資産税評価額のことだと思いますが、相続税評価額は相続税を計算するためのもの、固定資産税評価額は固定資産税を計算するためのものであって、私人間取引を拘束するものではありません。
ちなみに固定資産税評価額というのは、市場価格の80％ぐらいになるように設定されています。


No.4 Lescaultさんの回答を一部訂正・補足します。
>前述の40％に相当する金額をあなたに支払い、全部を相続するということになります。

前半部分について
お姉さんのお子さんがあなたの持分を買い取りたいといった場合、価格の基準になるのは『相続税評価額の40％』ではなく『市場価額の40％』です。
もちろんそれに応じるかどうかはあなたの自由ですが。

後半部分について
お姉さんのお子さんが相続するのはあくまでお姉さんの持分だけです。
あなたから買い取った持分は、売買による取得になります。
『全部を取得するということになります』の誤記だと思います。

この回答へのお礼

methuserah様
詳しくご回答下さり心よりお礼申し上げます。

恥ずかしながら私が相続人ではないと気づいていませんでした。
全てがよーく理解できました。
こんなにお時間をさいて下さって本当に有難うございます。

お礼日時：2017/06/29 01:25

No.4 回答者： Lescault 回答日時： 2017/06/28 22:50

こんにちは。

この場合、二通りの考え方が成立します。
1.　そのマンションを売らない状態で、あなたが持ち分を現金でもらいたい場合は、所定の計算方法（詳細ははぶきますが）により算出した相続税評価額の40％があなたの取り分になります。話し合いの結果、お姉さんのお子さんがマンションを売らずにあなたの持ち分も買い取りたいということなら、前述の40％に相当する金額をあなたに支払い、全部を相続するということになります。

2.　もしマンションを売却した場合には、売却益の40％をあなたが取れることになると思います。多くの場合、売却益のほうが相続税評価額より高いのですが、あくまで実際に売却しなければこの額を適用することはできません。また相続税も高くなりますし、売却は相続人双方が同意しなければ出来ません。

と言うことになると思います。

この回答へのお礼

lescault様
判りやすいご回答感謝致します。
まさに①が知りたかったことです。
相続評価額について少し調べてみました。ほぼ固定資産評価額に近いようですね。又、賃貸してるとなると、もっと低くなるとか。
良く判りました。本当に有難うございました。

お礼日時：2017/06/29 01:11

No.3 回答者： ケニー爺さん 回答日時： 2017/06/28 19:07

姉の子供がマンションを、売却しても自分の持ち分しか売却出来ません。

従って、貴方の同意無しには、マンション売却は、無理でしょう。
勝手には、売れ無いと、思います。

No.2 回答者： kairou 回答日時： 2017/06/28 14:45

＞姉が亡くなり姉の子供一人が相続人です。

被相続人（亡くなった人）に法定相続人となる人が、子供だけの場合は
相続財産全額をその子供が相続する筈です。
姉妹（兄弟）には相続権がありません。

マンションを売ってその代金を子供さんが相続する場合は、
売った場合の利益金を、6：4 に分ける事になります。
実際に売れた金額が問題で、相場や評価額は関係ありません。

マンションを其のまま相続する場合は、あなたの40％の持ち分は其の儘です。
子供さんが60％の持ち分を相続する事になりますから、今迄と何の変化もありません。

勿論、あなたと姉の子供さんの共同所有物になりますから、どちらかが一方的に売買することも出来ません。

この回答へのお礼

kairou様
ご回答下さりお礼申し上げます。
私の説明不足で申し訳ありません。
今まで共有ではありましたが、家賃収入は姉から受けてませんでした。
それは、お互い合意でしたので問題はありません。
亡くなってしまったので、変化がおきました。売却しない場合家賃の持ち分が得られるのですが、面倒に感じます。
マンションをどうするのかこれから話し合いになると思います。
この度は有難うございました。

お礼日時：2017/06/29 00:44

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/06/28 13:45

＞例えば相場が１千万円だとします…

相場とはなんですか。
不動産屋の売買価格ですか。

＞でも評価額が５００万円だとしたら…

評価額とはなんですか。
固定資産税評価額ですか。

＞私の取り分は２００万円ということでしょうか…

ご質問の背景が分かりません。
そのマンションを売って現金にしようというのですか。
それなら売れた額から諸費用を引いた残りの 4割があなたに入ります。
固定資産税評価額は関係ありません。

ご質問の意図は正確に伝わるように書いていただかないと、的外れな回答で終わってしまいます。

この回答へのお礼

mukaiyama様
早速のご回答有難うございます。
おっしゃる通り私の質問は雑過ぎました。
もう一度説明させて下さい。

本当は売却してそれぞれの割合を取得するのが一番簡単なのですが、
売却しない場合、何を基準にして価格が決まるのか、が知りたかった次第です。それを相場としてしまいました。
売却しないで家賃収入の割合分を分ける方法もあるわけですが、まだ話し合いはしてません。
予備知識として今質問させていただきましたが、まだ、不明瞭かもしれません。

お礼日時：2017/06/29 00:19