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実家の戸建の隣地との境界についてお尋ねします?
現在は東側私道からの出入りをしています。その私道は、位置指定が取れていなく目下道路のない土地として存在しています。
今回西側に隣接する畑で相続が持ち上がり、境界の測量をすることになりました。
西側には塀があり、出入りする部分はありません。広大な畑ですので、相続後売却、道路が接地する可能性もなくはないのです。この場合、現在の閉じた塀ではこちらに道路ができても道路付きの土地として認定されないのでしょうか?
以前そのように指摘されたことがあるので不安になりました。
よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

現状はともかく、質問の主旨は


「敷地と建築基準法の道路が障害物や高低差などで物理的に通行できない場合に、建築基準法第43条第1項を満たしているか?」

つまり、今回の
「塀で分断されていても建築基準法の道路に接道しているとみなされるか?」
でいいの?

答えは「否」。
塀があるなら塀を一部除却して、実際に人が通れなければならない。
ヨイショッと登れない高さの高低差があれば、階段やスロープなどを設けなければならない。
要は建築基準法の接道の意味を形骸化させてはいけない、ってこと。

建築基準法第43条第1条第項にある接道義務は、一般の住宅で2メートル以上を要求している。
これは「配置図」に記載する投影での長さね。
(それで審査するから)
だか実際には有効で2メートルを切るケースもあるよ。
良く見かけるのは、旗竿敷地(路地状敷地)の「竿、路地」の幅がギリギリの2メートルで、入口に門柱や塀があり、実測でわずかに2メートルを切るケース。
だがこれは問題無い、仮に厚み120mmのブロック塀が竿の内側あって厳密には有効寸法1,880mm、両側に塀があって有効寸法1,760mmの竿部分でも確認は通るし検査済証も出る。

だが、建築基準法の道路が一級国道で大変に交通量が多く、クルマの通行による騒音被害や夜間のヘッドライトの眩しさを軽減するため道路の脇に防音壁を立てていたとしよう。
で、この防音壁には開口部が無い、と。

これは質問と同じケースだよね。
真上から見て「敷地」と「建築基準法による道路」は接しているが、その道路区域内に塀があり通行はできない。
このケースも接道していない袋地扱いとなる。
(何らかの方法で接道を満たさないと建築不可、その方法として道路管理者と協議をして防音壁の一部を撤去することでもいい)

『え?ブロツク塀の厚みで2メートルを切っても構わないの?
じゃ、実際に通れる幅って最低限でいくつよ?』
と思うよね。
これは法律に決まりがない。
(建築基準法は最低限の基準を定めた法律で、そこまで具体的に考えていない、法律で決めるとかえって問題になってしまうことも考えられるし)
実際の運用は日本建築行政会議と言う、国土交通省、各都道府県や政令指定都市を含む特定行政庁、オブザーバーとして指定確認検査機関、これらが建築基準法を運用するに当たり諸問題を提起して統一見解を出す場で話し合われている。
(行政庁ごとに良い悪いの判断が違うと困るから)

で、、、ワタシのかすかな記憶では、有効幅として80cm以上だった気が…
敷地が建築基準法による道路に敷地が2メートル以上接するのは当たり前として、今回なら塀を取り去って80cm以上の有効に通れる開口部を設けること。
(鍵付きのドアじゃダメ、障害物があってはならない)
  ↑
自分の敷地側にある門なら鍵でも何でも付けて構わない、門扉でよく見かけるケースだが、今回は他者の管理下にある道路区域内の障害物を想定しているわけで、開けるか否か、通れるか否かの生命線を他人に委ねちゃダメよ、ってこと。

で、実際の流れとして、仮にあなたの土地(敷地)に接する形で位置指定道路なり、開発行為による道路なり、都市計画法による道路が築造されるとなると、必ず隣接者のあなたに話があって、接道の承諾を求められるからね。
知らないうちに新設道路に接していた、はあり得ない。
もし、そのような話が持ち上がったらその事業の施行者へ同意と引き換えに塀を除却してくれ、とお願いすること。

実際のところ、道路付きとなれば必ず塀は除却するよ。
建築基準法第44条(道路内の建築制限)で、道路内に建築物や工作物があってはいけない、とある。
つまりあなたの土地に接する形で新設道路が築造されるとしたら、道路上の障害物である塀はすべて撤去だ。
残してはいけない。
反対に、塀を残すなら塀が立つわずかな部分を道路区域から除外して、あなたの土地を接道させずに袋地のまま、とするだろう。
「それならその事業に同意しない、隣接者としてゴネて反対してやる」
は通らない、承諾を求められるのは接道に関してだから。
この問題が起こるとしたら塀の有無じゃない。
未来の施行者が接道させてくれるか否か、だ。
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この回答へのお礼

助かりました

ありがとうございます

よくわかりました。現状は畑ですので、隣接する部分は6m以上あります。要するに、知らないうちに畑が売却されて道路ができて、うちの土地が袋地になっていたという事態は起きない、ということですよね?慌てて塀を壊そうかと思っていました…。

とりあえず、測量はこれからなので、その点も含めて確認してきます。

ありがとうございました。
どこで調べればいいのかもわからず、本当に助かりました。

お礼日時:2022/05/02 11:13

隣地は、そのまま農地として相続されます。


将来、宅地に変りその部分が、私道になったとしても、隣家の許可が無ければ通行は認められません。
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お礼を拝見。


>慌てて塀を壊そうかと思っていました…。

え?
塀はあなたのもの?
じゃ、少し勘違いをしていました。
ゴメン。
だけど流れは同じですからね。
塀を除却するのはあなたの意思でどのタイミングでもできる。
だが接道させてくれるかは相手次第なので、その時期が来たら適切に対応すればいいと思いますよ。
高低差があると大変だが、塀はどうにでもなるから。
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この回答へのお礼

やってみます

重ねてご親切にありがとうございます

高低差はありません。
ブロックの胸くらいの高さの塀があります。いずれにしても連絡があるのを待てばよいということですね。

安心しました。連絡があったら、取り壊して出口を作りたいと思います。

お礼日時:2022/05/02 17:06

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