抵当権付土地の売却について。

Question

抵当権付の土地を相続する事になりました。
しかし、返済や固定資産税の事を考え、売却したいと思ってます。

気になるのは、
1）自分名義にしないと売却出来ないのか？。

2）返済しないと（抵当権抹消）しないと売却できないのか？
です。

債務は2千万円程。
銀行からの借り入れです。
土地は複数で、山林、畑です。

まず、何からしたらよいのか？。
悩んでいます。

出来れば年内にも解決出来ればと思います。
宜しくお願いします。

ymzimss · Accepted Answer

まず土地名義と債務名義を貴方に変更することです。
土地を相続をすることになったのですから、土地の名義を変え、その土地に付随する債務を引き受ける必要があります。債務名義は、抵当権者に申し出て手続きを相談すればよいと思います。

売却されるなら、土地の評価を算定してみることです。路線価地域なのか、倍率方式地域なのか。地目が山林や畑なら、評価額はかなり低くなります。凡そいくら位なのか把握しておくべきです。

債務と見合うなら売却を検討すべきですが、誰が買うのか想定できますか。地目からして農家の方しか買えないのか、居住できる所なら農地転用許可や地目変更する必要もあるでしょう。この辺りは、不動産仲介業者と相談すべきです。

売れることになれば、売買契約を締結し、抵当権者にも抹消書類を用意してもらうよう依頼。段取りは、不動産仲介業者がしてくれるでしょう。売買取引時に、売却代り金を受領、債務一括弁済、そして抵当権抹消登記・所有権移転登記を全て同時に行います。

yumeiroyamaneko · Answer

No.1の回答者の書かれているとおりですね。

売却の登記をするには相続登記をしておくことが必要です。
相続の登記は売買の時の前にされていれば良いのですが，
売買契約時に，対象物件が売主名義になっていると買主は安心できるというか，
なっていないと「このまま買って大丈夫かな，
この人ホントに売主なのかな」と不安になるので，
（買主の立場で考えてみてください。そう思いませんか？）
できれば契約前にしておくのが理想です。

抵当権の抹消は，売買の登記前に必要です。
抵当権が付いたままの状態で売っても，
銀行が抵当権を実行すると買主は所有権を失うので，
そのままで買うということはあり得ません。
すでに返済が終わっているのであればすぐに，
（買主の立場で考えてみてください。そう思いませんか？）
そうでないなら売買の登記と同時にしてください。

畑の売買には農地法の許可が必要です。
許可がないと売買の効力が発生しません。
農業委員会での手続きが必要です。

山林は，それが森林であれば役所への届出が必要な時もあります。

いろいろとしなければならないことがありますが，
不動産業者さんに仲介の依頼をすれば，
相続登記をする際も，司法書士を紹介してくれたりしますし，
農業委員会への手続きの代行をしてくれたり，
銀行との交渉・打ち合わせをしてくれたり，
いろいろやってくれたり助言してくれたりします。

まずは業者さんを選んで依頼することですが，
大手といえどもあまり能力のない担当者もいるので，
規模によりは実績にこだわった方が良いように思えます。

良い業者さんに出会えるといいですね。

oyazi2008 · Answer

不動産業者です。
相続による遺産分割協議が纏まっているのであれば、相続登記は売却時（引渡し時）の前までに、行えば良く、事前に相続登記を完了しなくとも差し支えありません。逆に言えば買主への所有権移転前には相続登記を完了する必要があるという事です。

2000万の借り入れ残金の債務が共同担保で複数の不動産に担保設定されている状態だと思います。
この場合、売却した代金で返済し、担保を抹消して買主へ引き渡します（同時抹消と呼びます）
複数の不動産であれば、個別に幾らで売却が可能で、総額が幾らになるのか？は不動産業者の職務範疇です。査定などしてもらい金額を把握してください。

また、複数の物件が一括で売却できる可能性は薄いですから、個別に売却をしてゆきますが、各物件が幾らで売却できたら、銀行へは幾ら支払いその物件の担保権を抹消できるのか？交渉します。売却しながら順次銀行へ返済し、2000万を返済することになります。
業者へ仲介など依頼すれば、委任状等によりこの債務の返済金額や計画の交渉も業者が行うことが可能です。

おおよそこのようにして売却、返済という流れになりますから、物件所在地が営業地域の売買に長けた不動産業者へご相談ください。

抵当権付土地の売却について。

まず土地名義と債務名義を貴方に変更することです。

No.1の回答者の書かれているとおりですね。

不動産業者です。

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