J-REITの今後は？見通しは明るい？？

こんにちは。

株式投資は何年もやっているのですが、
投資信託は全くやったことありません。

銀行の付き合いで、J-REITの投信を勧められました。
3月頃の話です。投信の購入そのものは、
別に反対しているわけでもないのですが。

考え方は間違っているのかもしれませんが、
株と同じように「チャートの形が悪い」という理由から、
少し購入を待ってもらってますが、
チャートはものの見事に右肩下がりです（笑）
好転しないと購入する気になれません(^_^;)

分配金もあるから・・とはいうものの、
分配金を含めたリターンが100%を超える保証はありませんし・・

さて、
あくまで見通しで結構なのですが、
J-REITは今後どうなのでしょう？
ズルズルと下がっていきそうな感がありますが、
今後はどのような感じになりそうですか？

お詳しい方、お教え下さい。

また、J-REITの価格形成は、
どういったものの影響で上下するのでしょうか？
金利が下がればJ-REIT価格が上がるの？
じゃあ、マイナス金利だと、もう金利を下げる余地はほとんど無いから、
J-REIT価格は上がらない事になってしまいますよねぇ・・。

為替相場は関係あるのかなぁ・・？

質問者からの補足コメント

• 

  ご回答ありがとうございます。
  
  銀行の手数料が高いことはある程度
  理解しております。
  
  それでもまあ、今までの付き合いもあるし、
  まあいいかなって感じでいます。
  
  まずは100万円程度を購入しようと考えておりまして・・。
  
  例えば基準価格が下がれば、
  100万円で買える口数が増えます。
  基準価格が下がり続ければマイナスになるのですが(^_^;)
  
  いま勧められている商品は
  毎月分配が75円。
  直近の基準価格が約5,800円のものです。
  基準価格、分配金が不変とすれば、
  年率で約15.5%と、大変お得感ある商品なのです。
  分配金は安定して75円出ているみたいだし。
  
  ですので、もう少し基準価格が下がれば
  分配金の年率が上がるのでお得、
  だけどこのまま下がり続けて、
  分配金含めてマイナスになれば損。
  
  ん～・・どうしようかなぁ・・と
  悩んでいるわけです(^_^;)

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/07/05 15:13

No.6 ベストアンサー 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2017/07/05 23:11

分配金で元本を食いつぶしている部分があるかどうかは確認すればはっきりとわかるはずです。

できれば、このタコ配（元本を食いつぶして分配金にあてているのをこう言います。タコが自分の足を食べているようなものという意味。
タコがほんとにそんなことするかは知りませんが(^_^;)）の部分がいくらになるか、直近の分配金の例で示してもらうといいです。

このあたりで曖昧な回答しかない場合、まあ、この投信は見送るのが正解でしょう。

実質のプラスになっている部分どれだけあるか、本来的意味での儲かっている分の分配金で分配金利回りは考えるのが妥当です。

参考として現在の日本のREITの個別銘柄の分配金利回りが下記でわかります。
http://www.japan-reit.com/ranking/all

一般に時価総額が小さく、スポンサーに不安があるところ、信用度が相対的にやや低いところは分配金利回りが高くなる傾向があります。
つまり、REITのインデックスで考えれば、上記の平均以下の分配金利回りというのが常識的な範疇ということになりましょう。

投信ですから、単にJ-REITというだけでなく、運用コストはもちろんですが、どういう運用方針なのかも確認しておくことが必要です。

この回答へのお礼

何度もお詳しくご回答下さり、ありがとうございました。
非常に参考になりました。

たこ足配当、再投資、運用方針、手数料。
主要なチェックポイントが分かっただけでも
非常に有益な情報です。

あれから更に下落し、本日は戻してきております。

う～ん・・・

底に見えて底じゃ無さそうだなぁ(^_^;)

お礼日時：2017/07/25 14:08

No.5 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2017/07/05 21:07

「ある程度」というか、手数料としては極めて高い水準と理解されておいた方がいいでしょう。

分配金について、年間で約15.5%というのは、通常、REITの分配金のみではこれだけのリターンは出ません。
ですから、一見「大変お得」なように見えて、実は分配金で元本を食いつぶしている部分がある可能性が高いです。
これは、外国債券型の毎月分配型の投信でよく見られるケースです。
つまり、その分配金の分、基準価額が下落しているわけで、これではお得ではありません。
株式のアクティブ型であれば、運用の巧拙により大きな差が出る場合がありますが、REITの場合、そうした差は
出にくいでしょう。

また、通常、分配金には否応なく税金がかかり、それが差し引かれます。
投資という観点からは分配金をもらうのは損で、分配金をもらわずに再投資してもらった方がいいというのは常識です。

No.4 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2017/07/03 14:18

J-REITそのものについては、どういうスタンスで投資するかということによって判断は異なると思います。

その前に銀行でJ-REITの投信を買うことについてですが、一般に銀行で販売されている投資信託はコストが高いです。
コストとは販売手数料や信託報酬のことで、手数料はまず買う時に取られます。
これが3%+消費税であれば、まず100万買えば、買った瞬間に32400円損します。
信託報酬が1.5%+消費税だったとすると、これは概算ですが、年間で16200円取られます。

なので、J-REITがどうかという以前に、コストの高い投信を買うことは入り口のところでも保有期間中でも極めて
不利です。それだけの不利さをカバーするような運用になるかどうかは事前にはわかりません。

J-REITであれば、株式と同様に直接個別銘柄を買うか、あるいはＥＴＦを買う（上場されている投信でJ-REITが対象
のものもあります。例えば1345上場インデックスファンドJリート隔月分配)、それも売買手数料の安いネット証券
で買う方が相対的にコストは低くなります。

銀行との付き合いがどのようなものかわからないですが、投資という視点からはコストの安い商品を選択するのが
合理的です。このあたりは山崎元さんの著作などによく出てきます。

その上でJ-REITについてですが、最近の日経に価格が低下し分配金利回りが上昇しているから、ここからJ-REITを
投資対象に加えるというのも一案といった記事がありましたが、当方も同様に考えています。

J-REITは、基本的に賃料等の利益は、運営コストなどをのぞいてそのすべてを投資家に分配して返すという仕組みに
なっています。そうしたこともあり、分配金利回りは全体としては株式よりも高い場合が多く、中長期では、この分配金
で価格の変動リスクをかなり抑えられるところがあります。また、分配金は当然、ある程度は増えたり減ったりしますが、
傾向として急に倍増したり、あるいは半減したりということは、特別な事情がない限りはほとんどなく、安定的です。

価格についても、ここのところズルズルと少しずつ低下傾向ですが、極端に上げ下げすることはありません。

首都圏で巨大な地震でもあり、そこで物件が大きな被害を受けたりすれば、物件の価値そのものが大きく毀損することに
なりますから、そうしたリスクはありますが、ここで一度にすべての資金で買うというのではなく、3回程度に分けて
1割下落したら追加で買う、さらに1割下落したら買うというような形で少しずつ買いコストを下げながら、分配金ももら
って中長期的に、金融資産のポートフォリオの一部として保有を継続するスタンスというのはありえる、というか、私
自身はこのような判断で、個別銘柄とETF、合計で500万程度はJ-REITに投資しています。

なお、短期的にここから価格がどう動くかについては全く不明です。

No.3 回答者： Moryouyou 回答日時： 2017/07/03 11:58

＞J-REITは今後どうなのでしょう？

難しい所ですね。

＞金利が下がればJ-REIT価格が上がるの？
この関係性はかなりあります。

＞マイナス金利だと、もう金利を下げる
＞余地はほとんど無いから、
＞J-REIT価格は上がらない事になって
＞しまいますよねぇ・・。
確かにそういう見方もありますね。

為替相場も多少は関係します。
米ドルは非常にゆっくりしたペースで
利上げ方向です。これに乗じて円安も
いくぶん進みました。
円安となれば、物価の上昇が後から
ついてくることになるはずです。
つまり、円もつられて長期金利の上昇が
見込まれるということで日本も利下げの
底打ち感があることは事実です。
それに加え、EUも同様な動きをし始めて
おり、そうした流れがREITの相場にも
影響していることは事実でしょう。

さらに、銀行さんの『売り文句』としては、
東京オリンピックをターゲットに都心の
貸ビル需要はまだまだ伸びる的な言い方を
しますが、はっきり言えば、供給過剰に
なってるように思えますね。

企業の投資は景気が上向きになって
いったとしても、まず人件費への投入が
喫緊の課題じゃないでしょうか？

既にネットワークインフラの整備ができ、
在宅やサテライトオフィス、テレビ会議等を
充実させて、ワークライフバランスを謳い、
雇用促進、柔軟化、賃上げ対応する方向を
優先的に考えるんじゃないかとも思えます。

そうすると、都心の一等地のオフィスを
拡大するといった需要は二の次、あるいは
頭打ちになるのは、必至と私には思えます。

このあたりは、モロ私見なので参考程度
に考えて下さい。

少なくとも、銀行で投信をやるのは、
かなり非効率です。
手数料はばっちりとるし、運用中の
メリットもネット証券と比べたら、
雲泥の差です。

銀行が薦める商品は、明確に銀行の実入りが
よいもので、客の儲けは腹の底では全く考え
ていません。同じ商品でも損します。

私自身も今から投資すべきものは何だろう
と悩んでいる状況なので、あまり自信を
もった回答にはなりません。

いかがでしょうか？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

ご回答文の後半は特に参考になりました。
働き方が変わっているのですもんね。
その辺りの考えは全くありませんでした(^_^;)

金利が底打ちとなればREIT価格も下がっていく可能性あり・・。

う～ん・・・
ヤメようかなぁ(^_^;)

お礼日時：2017/07/05 11:16

No.2 回答者： たかに 回答日時： 2017/07/03 11:20

不動産投資信託ですので、人口増の地域以外は基本的に価格は上がらないものだと思います。

今あるファンドの中で高価格なものは東京五輪絡みではないでしょうか？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

五輪からみですか。
そうするともうそろそろ高値づかみになりそうですね。

お礼日時：2017/07/05 11:12

No.1 回答者： zircon3 回答日時： 2017/07/03 11:16

ご自身のお金ですからご自身が気乗りしない投資ならお止めになればよいだけかと思います。

当方も長くつきあいのある銀行支店や証券会社支店がありますが、その辺で妥協はしません。イヤな物はイヤとはっきり言います。「そういう方面は今後も投資対象にするつもりはないのでこの先も話を持ってこなくてよいです」と。
そうすると気に入らない話を持って行って口座を引き上げ他行に移られると困るので意に沿わない話を持って来なくなります。

あとは、ご自身が不動産関連会社の先々をどう判断するかでしょう。〇〇地所をはじめとする不動産賃貸関連の会社が収益を伸ばす時が来ると考えるか否か、そういう株式銘柄を買おうと考えるかどうかだと思いますが。

参考まで。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

そうですね。株式と同じ目線にしてみると良いですね。
ただ、分配金が結構魅力的な率なので、目が曇ってしまうんです（笑）

嫌な物はイヤとハッキリ言うことは大事だと思いますが、
今のところ購入を悩んでいるだけであって、イヤという感覚ではありません。

お礼日時：2017/07/05 11:11