競売で取得した土地建物を知人に売りたい

Question

平成22年1月に競売で土地建物を取得しました。
　売却価格　7,350,000円　その他経費、不動産取得税を含め総額は8,100,135円
　評価証明額　土地（宅地）992.17平方メートル　18,536,943円
　　　　　　　家屋（土蔵、倉庫、住宅）852.55平方メートル　1,489,904円

この土地建物を知人に13,000,000円位での売却を考えています。
あまりに安価だと、みなし譲渡や贈与となると聞きました。
平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除を受けるつもりでもっと高い額で売却することも可能ですが、物件の老朽化（築50年以上）を考えて、なるべく安い価格で売却できればと思います。路線価格は無く、1.0の評価です。
いくらくらいの価格であれば、みなし譲渡や贈与とならずに売却できますか。
12,000,000円位でも可能でしょうか。

本当は8,100,135円で購入したので同額程度で売却できればよいのですが、よくわからないので教えてください。
なお、売り主　買い主ともに個人です。

以上よろしくお願いします。

ben0514 · Accepted Answer

心配ならば、税理士と司法書士がいるような総合事務所へ相談しましょう。

そもそも、他人同士での売買において、正しい手続きを踏めば、贈与などと疑われないはずですよ。疑われても、時価で売買しなければならない法律はありませんし、身内などとして贈与税を気にするような売買ではないのですからね。

購入金額と地域の相場の間であれば、問題にされることは少ないでしょう。
ただ、売買の金額等を明確にし、知人お方とのトラブル防止などを含め、売買契約をしっかりと行われることですね。

路線価もないような地域のようですので、境界もあいまいだったりしませんか？
トラブル防止のため、現状渡しであることなど、トラブル防止のための契約書面等での防止策は必要でしょう。税務署などからの指摘の為にも書面を残されるとよいと思います。

ちなみにですが、売買となれば、売買で利益を得ることになるわけですから、個人であれば所得税の申告が必要となります。購入金額が詳細にお分かりのようですので、購入金額の証明は可能なことでしょう。これができないと、高額な所得税となります。
次に、購入金額と同額での売却となっても、所得税が発生します。これは、土地は劣化しないことが原則ですが、建物は劣化します。簿記会計でいうところの減価償却の計算の対象となり、取得費用として売買で得た金額から差し引く金額が購入金額から減価償却相当を減らすことになるために、利益を得た計算になるのです。

所得税の負担があるということは住民税も負担しなければなりません。名義人が国民健康保険であれば、国民健康保険料の計算にも加算されることとなります。
ですので、同額程度でいいと言ってもそれ相応に金額を載せないと、思っていたのと異なる赤字になってしまいます。

売買などでの手続きでは、司法書士が専門家です。売買契約書などの作成から登記名義人の変更もしてくれることでしょう。しかし、司法書士では所得税をはじめとする税金の相談は応じれませんし、応じたら税理士法違反となります。また、税理士以外にアドバイスを受けて実行して損がわかっても、訴えにくい相手となることでしょう。
そこで総合事務所のようなところで、売買にかかる今後の税負担も含めて損のない形で売却をするうえでの、最低金額の算出やトラブル防止を含めた売買契約などの書面作成などをされることをおすすめしますね。

gookaiin · Answer

質問の意味がよくわからん。

＞平成22年1月に競売で土地建物を取得しました。
＞売却価格　7,350,000円　その他経費、不動産取得税を含め総額は8,100,135円

800万円で手に入れた土地だろ？？

＞この土地建物を知人に13,000,000円位での売却を考えています。

了解です。

＞あまりに安価だと、みなし譲渡や贈与となると聞きました。

いやいや取得価格より高く売るんだろ。みなし譲渡や贈与にもならんよ。
（そもそも競売で800万円の価値しかなかったんだろ？固定資産税評価額が意味をなしていないとういう一例です。）

＞本当は8,100,135円で購入したので同額程度で売却できればよいのです

質問者さんが810万円で買ったなら、同程度の売却額は何の問題もない。

競売で取得した土地建物を知人に売りたい

質問の意味がよくわからん。

心配ならば、税理士と司法書士がいるような総合事務所へ相談しましょう。

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