変動とフラット

色々読むと変動は余裕のある人

フラットは物件の90%しかダメですよね？
物件4300万
諸々込みで総額が46.694.240円です。

変動で融資額4000万円
金利0.775%
月108.768円
と言われました。
これって変動なので、年2回の見直し
ですよね。

かたやフラットは総額が45.681.200円
融資額40.700.000円

融資額が物件の90%まで。3.915万円分
10年1.11% 11年から1.36%
残り155万円分 金利は2.515%

10年間(3.951万円分)月112.533円＋
(115万円分)月5.553円を合わせて、118.086円

11年から(3.951万円分)月115.927円＋
(115万円分)月5.553円を合わせて、121.480円

単純にフラットは35年払ったら
50.614.320円なのは分かります。

そこで変動です。

変動なので今後の金利は分かりません。

なのでどの位(0.775%)から、上がったら
フラットよりお得なのでしょう？

変動の恐いところを、子供でも分かるように
ご説明して頂きたいです。

よろしくお願い致しますm(_ _)m

No.3 回答者： Moryouyou 回答日時： 2017/10/22 23:46

＞固定なのに金利が上がる。

ここからですか？

変動を選んだ場合、今後の金利動向で
『借換え』をする前提で話をしています。

当然、固定金利のローンも変動します。
一旦ローンを組んだら、ずっとそのまま
になりますが、その時々で金利は変わり
ます。

フラット35は5年間は2%以上でしたが、
今だと1%ちょっと。ということです。
今後どうなるかですよ。

景気低迷で日銀がマイナス金利政策を
さらに推し進めれば、0.5%に下がる
かもしれません。

しかし、たいていの人の見通しとしては
もう金利は下がらないと思っているわけ
です。

だからフラット35も10年後にはまた
2%になっているかもしれませんよね？

その前に金利が上がり出したら、
変動から固定金利のローンに借り換え
てしまえば、変動金利のままで
どんどん金利が上がってしまい、
返済額が増えてしまう状態から、
逃れられるというなんです。

住宅ローンの借換えを、まずご理解
下さい。

No.2 回答者： Moryouyou 回答日時： 2017/10/22 05:47

シンプルに考えればよいです。

住宅ローンの金利を誤解している人が
よくいるんですが、
その時々の残高に1ヶ月分の利息を
組み込んで返済しているだけです。

つまり、変動でも固定でもその時の
金利が安ければ、それだけ払う利息が
少なく、借りたお金を多く返済できて
いるわけです。

変動金利を選ぶなら、できるだけ
金利の低い金融機関を選ぶべきです。
例えば下記でいけば、
http://kakaku.com/housing-loan/list/list.asp?hl_ …
住信SBIとか、じぶん銀行あたりです。

0.775%は今時ちょっと高いです。
おまけに保証金も必要なんでしょう？

たまたまですが、私は5年前に、同じ
0.775%の変動金利でローンを組みました。
この5年間ずっとそのままきています。

もっと安い変動金利の金融機関へと
借換えを検討してみましたが、
ローンの期間が比較的短く、借り換えの
諸々の手数料を入れると、数万円しか
得にならないので、そのままにしています。

これから35年もの期間があるなら、
途中で借換えても、損にはならないと
思います。


次にリスクです。

①金融機関のリスク
　銀行が将来あるとかないとか、心配する
　必要は全くありません。
　他の銀行がそのまま引き継ぐだけです。

②金利変動のリスク
　金利を定期的に確認できる、気にする
　ことができるなら、変動金利で問題ない
　です。
　金利は、まず長期金利から上がります。
　そうすると、固定金利の長期ローンの
　金利から上がり出します。
★変動金利は短期金利ですから、上がり
　出すには、少し間があります。
　そのあたりで、借り換えを検討し始め
　ても遅くはないです。

※ですから、なるべく低い変動金利を選ぶと
　それだけ猶予があるわけです。

アベノミクスが始まった頃、金利が上がる
とか、マスコミが騒ぎ立て、固定金利に
借り換える人が続出しました。
しかしその後、マイナス金利となり、
金利は、さらに下がりました。

ですから、判断は確かに難しいですが、
★長期金利が動きだし、
★日銀総裁の見解
(例えば、マイナス金利をやめるとか)
を聞いてからでも、全然遅くはないと
思います。

変動でそれまで得だった分は、単純に
(固定の返済額-変動の返済額)
×返済月数＝･･･①
です。

その後のロスは、
(借換後の固定の返済額
-借入時の固定の返済額)
×返済月数＝･･･②
です。

それに借換時の手数料･･･③
もロスになります。

①＞②＋③
なら、借換え成功というわけです。

このあたり、面倒だと思うなら、
フラット35でよいと思います。

いかがでしょう？

この回答へのお礼

何だか難しく……
固定なのに金利が上がる。も良く分かりません。

ありがとうございますm(_ _)m

お礼日時：2017/10/22 20:23

No.1 回答者： harunasaku 回答日時： 2017/10/22 01:17

変動は ギャンブルと同じです。

フラットが良いと思われます！
できれば 会社の支払い口座に良く使われる銀行のフラットが良いと思われます。
AEON系の変動0.8とかは 辞めた方が良いでしょう。
30年後 AEONがある 保証はありません。