犬猫の飼育の禁止について

　
　賃貸住宅を経営しております。
　犬猫の飼育は、契約上禁止されておりますが、契約を破られる方が後は、たちません。他の居住者からも苦情があり、もちろん注意も致しました。裁判もやりました。
　動物の飼育の禁止の裁判です。契約の解除の裁判はやっておりません。何故なら、弁護士先生に１匹２匹では契約の解除は不可能と言われました。
　法律の欄で投稿したのですが、大家として責任がないとお叱りの投稿を受けました。私も努力をしているのですが契約違反者に居直られるとどうしようもありません。
　何かよい知恵はありませんでしょうか。

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2004/09/14 18:14

＃１です。

質問文を正確に読んでいませんでした。失礼しました。既に禁止の裁判は行っているのですね。結果が書かれていないということは係争中のようですね。

この手の問題は借り主サイドの表記の物が多いのですが、＃１で紹介したのとは別なサイトで貸し主サイドにたったものを見つけましたので、記しておきます。

また、迷惑を受けて苦情を言っておられる居住者の方もいるようですが、そのような方にも協力を得られると－既に実害が出ているのですから－裁判など有利に進められるのではないでしょうか？

判例などを見ると、裁判で解除が認められないのは、一般に許されるようなレベルでマナーを守った飼い方をしている人に対してであって、悪臭・糞尿・毛などの処理をきちんと処理をしない人に対しては、解除などに認められる方向に行くように思います（逆にマナーのよい人は解除されにくいようです）。
よって、糞尿・毛については証拠が記録できると思いますので、こまめに記録するとよいと思います。

なお、違反者全員を一度に相手にするのは、かなり困難な作業と思いますし、解除は認められない公算が大きいと思います。

特にマナーの悪い買い主から集中的にチェックし、証拠作りをして、解除へ持って行ければ、他の人は自動的に対応してくれるのではないかと思います。

大変でしょうが頑張ってください。

参考URL：http://www.geonetwork.co.jp/2002-12.htm

この回答への補足

　ご回答ありがとうございます。　
　禁止の裁判は、行いました。契約解除の裁判も行いました。どちらも悪質な犬猫飼育の契約者です。どとらも勝訴いたしました。

　あまりに悪質な契約者は、裁判で勝訴できるのですが、中途半端が困ります。近所の居住者はワンワン言ってくる。外部の動物愛護団体が介入してくる。迷惑そのものです。
　
　裁判では、費用もかさみますし、簡裁の調停などでお話し合いをしたいと考えているのですが・・・・・

補足日時：2004/09/14 18:27

この回答へのお礼

　　
　２度にわたってご回答ありがとうございます。質問と補足が矛盾しておりますが、契約解除の裁判は１回だけ行いました。弁護士先生を使って。これは、勝訴いたしました。

　２つめの裁判ですが、２～３匹飼っておるので禁止の裁判をしたら、勝訴しまして相手方はショックで退去していきました。

　このように上手くいけばいいですが、大変です。中途半端な犬猫飼育の居住者だと！

お礼日時：2004/09/14 18:48

No.5 回答者： kobalt 回答日時： 2004/09/14 20:17

親と身内が大家をしています。

これまでペットを飼った住人がいたのかいないのか、苦情等は
ありませんでしたし、退居の時にペットを飼っていた形跡があったことも
ありませんでした。
契約の際は不動産屋さんに仲介をお願いしていると思いますが、
ペット禁止の部分を強く言われてはいかがでしょうか？
現在の状況で、他に飼っている人がいる部分で「じゃあ私もいいのでは？」
と思わせてしまう可能性はありますが、数年で解決することにも
感じます。

このような簡単な問題ではないのだと思いつつ・・・

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2004/09/14 18:56

実際このような問題に直面したことがないので、現実的な対処でないかもしれませんが・・・

いろいろ検索してみるとペットの問題は単純に禁止すればすむような物ではなく、共生を考えていく時代に突入しているようです。よって画一的な禁止は現実的な対処法ではない時代になっているようです。

迷惑を受けている居住者の中にどれくらいの迷惑がかかっているかがポイントだと思いますので、動物アレルギーの人などおられるとできませんが（この場合はその人から損害賠償などの危険性があると思います）、そのような方がいない場合、居住者全員と相談して、次のような取り決めはできないでしょうか？

１）現在飼っているペット１代限りを特別に容認する
２）新規のペットは絶対禁止（別途念書をとる）
３）ペット飼育のマナーを取り決める
４）退去時のクリーニングや修理代は正規の金額を支払う

こういう話し合いをしておけばかなりの確率で悪質な違反者と認められると思いますし、世間ではこのように対処しているようです。

しかし、これでは、本来の居住者が認めないでしょうから、

４）本来違反者なのだから、ペナルティとして賃料をあげ、その分ペットを飼育していない居住者に迷惑料として、支払うことで許してもらう。

以上のことを居住者全員から記名・捺印を受けて文書で残す。

済みませんが私が思いつくのはこれくらいです。

No.3 回答者： berumonndo 回答日時： 2004/09/14 18:49

こんにちは。

大変な状況ですね。経営に関わる重要な問題でありながら決め手にかけているのは非常に気の毒です。

さて、非常にこそくな手段で恐縮ですが、迷惑をかけられている住民から訴えてもらう事は不可能でしょうか？
かなり強硬ですが、飼育者は住みづらくなるのではなるのではないでしょうか？

また、内容証明などで、弁護士名を利用して通知するのはどうでしょうか？

中身はペットは元々契約違反である事、ペットがいると部屋が汚れ、退室の時は念入りなハウスクリーニングが必要な上、キズなどもひどくなるため、かなりの費用がかかることなどで良いのではないでしょうか？（借地借家法から考えてムリがありそうですが）

あと、できることは更新の時期になったら、契約違反を理由に更新を渋ったり、家賃の大幅な値上げを要求するくらいでしょうか？（これもムリそうですが）

これだけやれば、周囲の住人もご理解頂けるかもしれませんし、うまくすれば出ていってくれるかもしれません。

あくまでも私見ですし、思いつきに過ぎません。

悪しからず、ご了承の上、ご参考にして頂ければ幸いです。では。

この回答へのお礼

　ありがとうございます。ご回答。居住者は、管理者責任を言いますが、直接は言いたがりません。ましてや裁判は起こしません。陳述書ぐらいは書いてくれますが。

　内容証明は、弁護士さんに頼んで出した事もあります。
なかなか、厄介です。この問題。

お礼日時：2004/09/14 20:02

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2004/09/14 17:22

賃貸についてはよくわからないのですが、分譲マンションの場合、禁止の規約がある場合、ペットの飼育中断するよう指示したり、裁判に請求できる権利が管理組合に認められており、実際そうした例もあるようです。

こちらのサイトに賃貸の場合も含めてペットに関する裁判の判例が出ていますが、状況によりは解除も可能なようですので、不可能とはいえないようです。これの決め手は、貸し主・借り主間の信頼関係が成り立つ状況であるか、既に破綻している関係にあるかが大きな決め手のようです。

よって、既にしておられると思いますし、また何度もするのは大変でしょうが、こまめに違反者に対して注意・指導することが必要と思います。

また解除は無理としても、契約違反に対する損害賠償や、契約内容の遵守（ペット飼育禁止）を訴えることは可能ではないでしょうか？

もう一度弁護士さんと相談するか、別の住居トラブルに強い弁護士さんを探してみてはいかがでしょうか？

参考URL：http://www.toshohouse.co.jp/welovepet_09.html