競売落札後の折衝経験者様へ質問

競売物件で非常に興味がある物件があり、いろいろ本を読んだのですが、ほとんどが法律的手順を書いた本ばかりで生きた文章（実務経験者の実践論）にお目にかかれませんでした。
（お勧めの本orサイトがあれば教えてください）

(1)そこで実務経験者の方にお伺いしたいのですが通常、競売物件の占有者（通常、前の所有者）に立ち退いてもらうときはまちまちだとは思いますが、いかほど支払っていらっしゃるものなのでしょうか？まったく立退き料ゼロというケースもあるのでしょうか？

(2)占有者のいない空家を落札した場合はすぐ勝手にカギを取り替えていいのでしょうか？あと空家にのこしてあった前の所有者の所有物は勝手に処分してもいいのでしょうか？だめでしたらどういう手順で処分する必要があるか教えてください。

以上2点お願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： M-SUZU 回答日時： 2004/09/27 12:43

1.立ち退き料に関して

これは占有者により異なりますので金額の提示は難しい　と思います。地域にもよると思いますが、私の場合は全く出さないで交渉するケースがほとんどですが、占有者の事情等を考慮するとやはり引越し代位は見たりすることもあります。もう一つの考え方としては、どうしても立ち退かなない場合は購入者が強制執行をかけることが出来るわけですが費用は購入者が負担しなければならないので、立退き料を払うのと強制執行の費用を負担するのがどちらが得かである程度の金額の目安は付けられるのではないでしょうか。
2.空家の家を落札した場合は、原則的には代金の全額を納付した日に所有権を取得するので、鍵の交換もそれ以降でなければなりません。ただし、競売の場合は代金の全額を納付をしてしまうと物件調書に書かれている内容と著しく異なる場合、こんな物件だったら買わなかったと言ことは一切出来なくなりますので、本来は一刻も早く物件の中を確認したいと言う購入者の気持ちも分るのですが・・・。今は少なくなりましたがわざと空家みたいにして、器物破損で訴えたり、住居不法侵入で訴えたりと代金全額納付前の鍵の交換には細心の注意が必要です。
3.空家内にある前所有者の物については、動産なので勝手に処分することは出来ません。購入者にとってはゴミと思っていても前所有者にとっては大切なものが含まれているケースもありますので前所有者の居場所が判れば、話し合いをして処分しても良いと言う書面を取り交わした方がより安全です。居場所が判らない場合は、不動産引渡命令の申し立てをし強制執行の手続きをする必要があります。その後、動産競売の申し立てを行い多分誰も買う人はいないと思いますので、ご自分で購入して処分するというのが法律的な流れとなっております。何れの場合におきましても写真撮影などをして残しておきましょう。

競売の場合、特に空家の場合は立ち退き料がかからないと言うことでリスクが少ないと考え勝ちですが、空家の場合のほうがリスクがかかるというケースもありますのでくれぐれも慎重に現地調査が大変重要です。
まだまだ教えたいことはありますがとりあえずこの辺でご理解いただけたでしょうか。
　

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/09/27 10:52

直接の回答ではありませんが、以前に競売物件を扱う業者の一人の人物に焦点を当てて、実態を放映した番組がありましたので、その内容について少しお伝えします。

そのなかでは、

（１）のご質問に対してのお答えは、「ケースバイケースでまちまち」のようですね。
全くの０円とは限らず、最低引越し代金に色をつけた程度は出しているようです。
ただ金銭的に解決がつくかというと、なかなかそういうものでもなく、実際にはその道の説得のプロが何度も足を運び、話をして、立ち退きの説得を繰り返して、立ち退きを承諾してもらうのが普通のようです。
強制執行になるとこれは非常に費用がかかるし、問題もおきやすいため（破産した人などは自暴自棄になっているところがあり、場合によっては立ち退かせても嫌がらせを繰り返すなどのケースもママあるようです）、大前提は「説得して立ち退きに納得してもらう」ということが大事だという話でした。

単純に立退き料を支払えば立ち退いてもらえるというものではないというのが難しい点なのだそうです。

（２）について。
基本的には建物の中のものも自由に処分できますね。丸ごとで落札となります。ただし、特をするというよりは損をすることが普通ですが。。。（処分費用が高い。産業廃棄物として処理が必要なので。中には処分が大変なものがあるケースもあるようです。）

立ち退き説得に当たっている人物は、本人自身が過去に破産して財産を失い、立ち退きにあったという経験者であり、だからこそ説得が出来るようです。内情を見る限り、これはとても素人の出る幕ではないというのがよくわかりましたね。

ご参考まで。

No.1 回答者： dokuson 回答日時： 2004/09/26 16:45

（１）の立退き料についてですが、

本来は支払うべき必要の無い場合がほとんどかと思いますが、物件引渡しの強制執行を裁判所に申し立てて立ち退いてもらう。と言う手間を省くために支払う物ですから、もちろんゼロ円も有ります。
　相手によってそれを支払う場合、引越代くらいが提示額の目安と考えます。
高くついて、プラス新しい移転先の敷金程度。
ですが強制執行も常に選択肢に入ると思いますし占有物件については必ずそれを考慮し、交渉、落札される事が賢明かと考えます。

（２）についてですが、
競売物件についてはその中にある動産物等も同時に所有したことになります。
　つまり家屋内の物品や、敷地内の樹木、車両などが放置されていればそれも含まれたと思います。
（リース品は違ったかも…）
　落札者の所有になったわけですので、捨てようが売ろうが、自由に出来るわけです。

競売にかかわっていたのが１０年ほど前になりますので、
うろ覚えで申し訳ないですが、回答が少ないようですので取り合えず、ひとつのきっかけになればと書き込みました。その程度にお読みくだされば幸いです。
　他の方からの補足訂正を望みます。