住宅購入解約時の手付金返却について

7月末に新築一戸建の売買契約をした。契約前に頭金・年収から一般的などこの銀行でもローンが組めるようなレベルなら家を買う旨を業者に伝え、業者は勤務会社、年収等をみてどこの銀行でもほぼ確実に借入可能と言ったので契約し、手付金も支払い、業者の勧めもあったA銀行（都銀）に審査を出した。事前審査の回答は希望額より150万少ない額だった。頭金増額または他の銀行を検討することを業者に伝え、自分で他銀行に相談したが、多くの銀行で年収からの借入限度額を越えていた。無駄に審査に出すことは履歴の面で不利になると銀行に言われたので審査に出せずにいた。こうしている間に物件引渡日(8月末)も過ぎた。私は、Aが無理だったこと、資料をもらった銀行を含む多くの銀行（都銀は全部）が事前審査に出す以前に無理であり、契約前の話とは大きく違うこと、物件引渡日も過ぎていることを理由に解約をお願いした。しかし、業者は、D銀行（地銀）の名前を契約時から出しており借りれる可能性があることも伝えていたこと、引渡日までに私がDに審査を出さなかったこと、私が銀行に審査を出すのを待ってたので物件引渡日は合意で延長されたと解釈したことを理由に手付金は返却できないと言っている。私は、契約書にある期限が、話し合いもなく延長されるのはおかしいこと、期限内には契約時に業者がくれた資料にあるB,C銀行を検討してたわけであり、銀行を選ぶ権利はあると思うので、期限内にDに審査を出さないことが私の責任となるのはおかしいこと、契約日から物件引渡日までは1ヶ月しかなく、物件の引渡しまで完了するには諸手続きを考えると、Aでスムーズにローンが組めないと困難であること、Dのように甘い比率で限度額を設定している銀行は少なく、当初から話している”一般的などこの銀行でも”という基準から外れていることから解約できるのではないかと思うのですが、無理なのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11466 回答日時： 2004/10/22 20:08

まず契約書はどうなっていますか？

本来ご質問者のような銀行の希望がある場合、ローン解約条項の所では、希望するいくつかの銀行の名前を列挙するようにします。
そうなっているにも関わらず、それ以外の銀行を持ち出しているのであれば業者の契約違反です。
返さないようであれば都道府県にある不動産業の管轄部署に相談下さい。まずこれで解決すると思われます。

契約書でのローン条項で銀行が何も指定されていない場合は厄介です。口頭でのやりとりがどれだけ有効になるのかという問題に尽きます。（民法では口頭でも成立しますが裁判の時に証明が難しいです）
この場合、役所がどれだけ頼りになるかわかりませんが、一応相談はしてみましょう。
しはしはしはししと
最悪の場合は弁護士に依頼しなければ先に進まない可能性もあります。

ローン解約条項は実は最後の砦みたいな物で、希望の所から借りれないから駄目というわけには行かないような条文になっていることが大半です。
また一般の人もそれを御存じないため、ローン条項の部分をきちんと希望の銀行を盛り込まない、つまり具体的に指定していないことが多いのでどうしてもこういうトラブルが発生しがちです。
きちんと条項に定めていない場合、口頭の約束がどれだけ有効なのかという問題に尽きるため、裁判で戻るかどうかも確定的なことは言えません。

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2004/10/22 18:25

手付けを返却してもらっての解約はかなり難しいと思います。

質問者の不利になる情報としては、

１）引き渡しについてのみ書かれていますが、登記手続きは済んでいるのでしょうか？
　登記手続きが済んでいれば、買い主側からの手付け放棄による解約はできず、違約金・損害賠償による解約になると思います。この場合手付け放棄で許してもらえるならまだましといえます。

２）ローン特約は提携ローンによるものについてなされるのが一般的であり、自主ローンの場合はつかないことがよくあるようです。
　なおこのローン特約がついていれば、＃１さんの言うように解約できますが、これについては期限が明示されていることが多いです。質問文にこの話がないことから、これは付いていないと推定されます（契約書・重要事項説明書をご確認ください）。

３）期限の延長については、質問者の言うとおりおかしいような気がしますが、代金の授受と引き渡しが同時履行の関係にあることから、代金支払いがなされない状態で、引き渡せなかったという事情もあります。
また、資金の提供をせずに引き渡されなかったことを解約の理由にすることはできません。

４）期間が１ヶ月しかないということは、両者の合意で契約したことなので、今更言ってみても始まらないと思います。

５）Ｄ銀行に審査手続きをしなかったことは、質問者の努力不足ではないでしょうか？（Ｄ銀行にも断られているような記述はないので、Ｄ銀行に申し込みはまだしていないことを前提）、Ｄ銀行で融資してもらえるなら、契約を続行することも可能でしょう。

６）解約を申し込むのも、引き渡しが過ぎてからしているような記述になっていますが、これは申し出時期が遅すぎると思います（通常ローン特約があってもこんな期間ではだめと思います）。

７）両者の合意によらない期間の延長は、特約などで設定した契約解除権の放棄と見なされることが多い。


逆に業者側のミスとしては、

１）重要事項の説明が不十分であった可能性がある。

２）ローンの期日管理を怠っていた。

思いつくのはこのくらいです。

No.1 回答者： namnam6838 回答日時： 2004/10/22 17:23

一戸建てではありませんが、マンションを購入しました。

すべては「契約書の通り」になると思います。

そのときの話でいくと・・
（特殊な契約ではなかったので似たようなものではないかと思います）
・契約後、手付金の返還はない。
・「ローン特約」を付加する。この特約により、提携ローンが通らない場合は、契約解除と手付金返還を受けることができる。
・ローン特約による解約は、当然ながら提携ローン先すべてにあたって、すべて不可になった場合に限る。
でした。

ネットで調べていたら「"提携ローン先"に高利のノンバンクが含まれている可能性があるので調べること」という指摘があるのをみました。それも"提携ローン先"なので、拒否できない。実際自分の前の上司はノンバンクらしきところから借りるはめになったと言っていました。そこで聞いてみたところ、提携ローン先は、X銀行とZ銀行の2つのみだった（安心した）。
X銀行に審査を出したところ、減額回答されました。
Z銀行にだす動きになりましたが、Z銀行は条件面で嫌でした(固定金利期間中は繰上返済ができないなど)。
またこの時点でローン特約による解約ができないことは確認しました（"提携ローン先全滅"ではないので）。
そこで、頭金を捻出して、X銀行で借り入れることに決めました。
頭金を捻出できなければ、選択の余地なく、Z銀行になっていたと思います。