住宅ローンの組み方について

現在マンションの購入を考えています。
３千万くらいの物件を検討中で、頭金として親から援助で１千万。夫（39歳）の年収は500万、勤続２年。
現在貯蓄が500万。諸費用として200万ほどの出費を見込むと、300万になります。
よく「収入の25～30％にローンを押さえると無理ない
支払いができる」と言いますが、毎月支払額をもっと
多く・・・例えば40％のローンというのは可能でしょうか。実際、うちは車などを所有していないのでかなり家計に余裕があり、住居費は5割くらいならぎりぎり払えます。
できるだけ払う利息は少ないほうがいいので、少しでも多くローン支払いに当てて期間を短くしたいと思っているのですが、銀行側の方でそういう組み方をさせてもらえるのでしょうか？
収入に見合った返済額を設定されて「月々～円まで」と決められてしまうのでしょうか。

一応300万の貯金と、あと夫55歳の時に生命保険が
1000万ほど戻る予定なので、それを「何かあった場合」
に当てるとすると、毎月の家計はぎりぎりでもいいのではないか？と思っているのですが・・

それから固定資産税がどれくらいになるかわからないのですが、これは大体の検討はつけられないのでしょうか。
手元ですぐ運用できるお金が貯金300万だけになるので、
固定資産税によっては、もう少し余裕を持たせないといけないでしょうか。

それから今後子供を一人持つことを希望していますが、その場合の育児費用を考えると、「最初からローン支払いは低く設定して貯金を増やしておいて、子供に恵まれないという結論が出たときに一気に繰り上げ返済」・・という形がいいのでしょうか。それともこの逆・・・「最初にぎりぎり高い返済額に設定して、子供が生まれた場合にローン支払い額を下げる」もできるのでしょうか。どちらが得になるでしょうか。

初心者的な質問で恥ずかしいですが、どうか良きアドバイスをお願いいたします。

No.1 回答者： namnam6838 回答日時： 2004/11/04 17:05

余裕があるならば頭金をたくさん用意するのがいちばんいいです。

返済率（収入に占める返済の割合）は銀行が判定の時に用いるもので、返済率が高いと落とされます。
なので、返済率が高くなるように組むことはできないと思います。
（個々の事情や努力目標は考慮されません）
ローン返済中は、原則有利な条件に変更することができません。
つまり返済期間を短くなるような変更はできますが、長くなるように変更することはできません。
リスクをみて無理のない範囲で短く組み（ここまでできる、という期間よりは長いはず）、収入・貯蓄が実際にあった時点で繰り上げ返済をして確実に短くするという方法がいいと思います。

繰り上げ返済がしやすく、手数料が安い住宅ローンを選ぶといいと思います。
「元金返済」を意識しましょう。
繰り上げ返済分は全額が次の月からの元金に充当されます。
その分の各月の利子が消えてなくなり、お得です。
繰り上げ返済で借入の元金をどんどん減らしましょう。

この回答への補足

すみません、もう一度確認したいのですが、途中から返済期間を長くして毎月支払額を下げることは、基本的にどこの銀行でもできないのでしょうか。万一、病気や失業などの収入減で、同じ額で支払いできなくなった場合、どうなるのでしょうか。

補足日時：2004/11/04 17:54

この回答へのお礼

とてもとても良いアドバイスをありがとうございます。返済率が高いと通らないかもしれないんですね。返済期間を長く変更はできない、というのは知りませんでした。よい情報をありがとうございます。繰り上げ返済って損だと思っていたのですが（最初から高く組んだほうがいいのに、と思ってた）、メリットもあるんですね。

お礼日時：2004/11/04 17:43

No.2 回答者： KYOSEN 回答日時： 2004/11/04 17:15

年収額に従い、返済額の上限を決められてしまう

というのは、割と良くあるパターンでしょうね。

基本的に死亡保険は、多くのローンの支払補完として
ついてますんで、プラスにはカウントされないでしょう。

まあ、貸し手は、余り家計の細かい事情までは考慮しない
でしょうね。（事務の手間が掛かりすぎる）
彼らは、「ギリギリで支払い」の状態で貸すことには抵抗
があるでしょうね。

固定資産税は、台帳価格等で課税基準がわかります（土地）
ので、それに税率でＯＫ（宅地等の優遇あります）

当初のローン額の設定については、個人のポリシーでしょう。　年収の増加率にもよりますが、高めに設定すると
家計が締まってくるのではないでしょうか？
当然見込まれる支払を年収から控除した範囲で
検討することになりますが。

この回答へのお礼

とても参考になりました。ローンの仕組みや、銀行側の意向がよくわからなかったので、どのような希望を出せばいいかわからなかったのです。どうもありがとうございました。

お礼日時：2004/11/04 17:46

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/11/04 18:46

３千万くらいの物件を検討中で、頭金として親から援助で１千万。

夫（39歳）の年収は500万、勤続２年。
現在貯蓄が500万。諸費用として200万ほどの出費を見込むと、300万になります。

>よく「収入の25～30％にローンを押さえると無理ない支払いができる」と言いますが、
違います。それが融資の審査が通る上限です。
無理なく返済できるのは年収５００万のひとであれば１５％以下です。


>例えば40％のローンというのは可能でしょうか。
無理です。審査も通りません。

>少しでも多くローン支払いに当てて期間を短くしたいと思っているのですが、
そのために繰上返済という方法があります。

>収入に見合った返済額を設定されて「月々～円まで」と決められてしまうのでしょうか。
上限はそうなります。

>それから固定資産税がどれくらいになるかわからないのですが、これは大体の検討はつけられないのでしょうか。
固定資産税は固定資産税評価額の１．４％（都市部では都市計画税が加わるので１．７％）です。
評価額は非常に大雑把な事を言えば購入価格の６～７割です。

>「最初からローン支払いは低く設定して貯金を増やしておいて、子供に恵まれないという結論が出たときに一気に繰り上げ返済」・・という形がいいのでしょうか。
ローンの金利を考えると、子供の将来の費用（生まれたときはさほどかかりません。一番かかるのが高校生以降です。大体高校と大学で世の中の平均は約１０００万／人かかっています）
それまでにローンを完済して、かつ貯蓄できればベストです。

>「最初にぎりぎり高い返済額に設定して、子供が生まれた場合にローン支払い額を下げる」
出来ません。

この回答へのお礼

たいへん勉強になりました。まずローン審査に通るには、ということを考えなければなりませんね。固定資産税のこと、育児費のことなど、とても参考にさせていただきました。ありがとうございました。

お礼日時：2004/11/06 03:26

No.4 回答者： miyacchi518 回答日時： 2004/11/04 19:51

私の場合は勤続年数が２年弱と短いことがあり都市銀行はすべてＮＧでした。

（夫婦合算で年収６７０万）

それまでの家賃が８万、定期的に積み立てていたお金が５万、それ以外に５万ずつ月々ためていました。５万の積み立て預金の分を合わせれば月々１３万まではＯＫだったのですが銀行側に１０万まで・・・と言われました。また定年を超えての支払いはＮＧとのことで支払い期間は２８年になりました。当初は２５年返済を考えていましたがダメだったので差額分の２万は貯金をしてその他の貯蓄と合わせて繰り上げ返済に充てるつもりです。

この回答へのお礼

具体的なお話をありがとうございました。勤続年数が引っ掛かるというのは、ちょっとショックです。これについては今いろいろ調べて検討中です。このスレッドはもう畳みますが、また場を替えて質問させていただこうかと思ってます。

お礼日時：2004/11/06 03:29