ﾏﾝｼｮﾝ管理会社の変更予定です(新たな管理会社候補が,3社から見積書収集済みです) (質問)どの要

ﾏﾝｼｮﾝ管理会社の変更予定です(新たな管理会社候補が,3社から見積書収集済みです)
(質問)どの要素が最も最重要ですか?
現管理会社から委託額増額要請に対して,一般組合員･理事の反対ｱﾝｹｰﾄにより,変更となり,あなたの管理組合では,どの新管理会社をどの要素で選定されますか？
①(現行同一管理業務で)委託額の安い業者②管理業務の改善提案力
③フロントマン,管理員の人柄
▼②の改善力は､どの管理会社も､似たり寄ったりの内容です
▼③のﾌﾛﾝﾄﾏﾝ,管理員は,大変重要ですが,事前面接しても,10分少々の時間で全ての人柄把握困難で,実際の仕事振りを見ないとわからないため,実際の勤務振りをみて,横暴なら,管理会社に変更要請で対応ですし(実際,過去に変更して良い結果もあり)
▼やはり)現行管理会社より,月額委託額が
￥5万円以上低額な新管理会社へ,
委託変更を行い,修繕積立金不足が解消されるので,現行管理委託業務と同一で委託額安い管理会社へ変更する計画です。
▼機械式駐車場の空き台数増加(駐車場収入の減少)による将来の埋立て･平置き駐車場化変更の高額工事費(1500万円)などを考えると､積立金値上げも必要なため､『最大支出要因=委託額のコスト』が,変更の決め手と考えておりますが.
これまで,管理会社変更された皆さんの管理組合では,どの要素を勘案されて,変更されたのでしょうか？
ご教示よろしくお願いいたします❗

質問者からの補足コメント

• 一部の新たな管理会社候補は,コピー代何枚以上なら,何円と記載された委託業務別表への記載があり,他の管理会社にはありませんでした❗
  良く良く,細かい支援業務も,チェックポイントがあるものですね❗

    補足日時：2018/10/13 12:41

• 管理会社変更は,新たな問題点も浮上する事も,考えておかなければなりません。
  ･管理会社変更後の新問題発生するかも.が,組合員と相談ながら,お互いの意見をﾘｽﾍﾟｸﾄ尊敬して,管理会社主導てはなく,我々組合員の自治意識と管理業務の専門知識を高めて,皆が住みやすい住環境を図る所存です。(改善計画)
  ①屋根太陽光ﾊﾟﾈﾙ設置で,共用部分の電気代を賄う②外壁への射熱塗料化(真夏時,6度以下に気温を下げる効果)③植栽の全面取換え④玄関エントランス回りのグレードアップ化⑤管理員の時短:週4日勤務制で月額委託額が計￥9万円の支出額の減少
  　上記の住環境の改善予算も着実に,累積計画が立てられそうです❗
  管理会社に依存しない､マンション経営計画に邁進します.
  皆さんから,色々な注意点･提言を拝聴しながら,頑張ります.
  今後も,提言をよろしくお願いいたします
  ありがとうございました

    補足日時：2018/10/13 23:09

No.1 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2018/10/13 11:28

管理会社とは管理委託契約を締結して管理業務を委託するわけですが、契約内容以外のサービス業務が実施されている場合があります。

本来、契約書に記載された契約内容の業務さえ実施していれば良いのですが、付帯業務的にサービスしている場合があるのです。

単に現行と同一内容の見積では、このオモテに出ないサービスが抜け落ちる可能性があります。
実際に管理業務を始めたら、そのサービスが抜け落ちていて求めたら有料とされたということもあります。

現在の契約内容と実際の業務を比較検討した方が良いと思います。

・コピー代や郵送費などは、管理会社と管理組合のどちらが負担するのか。
・フロントマンの「理事会、総会の支援・補助」はどこまでの業務なのか。
・管理費等の滞納者に対する具体的な回収業務。

これらは管理会社によって相当違いますからね。

後になって、「これまでと違う」では組合役員の負担も大きくなりますし、支出増の原因にもなりますから。

この回答へのお礼

merciusako様へ
とても役にたったご回答です
ありがとうございます
特に･コピー代や郵送代は,組合,管理会社のどちらの負担になるのか
･総会･理事会支援業務は,どの委託契約書にも記載あるが,実際上,果たしてどこ迄,具体的な支援されるのか
･規約改正時には,参考資料として組合名を伏せても,他の管理組合の規約改正事例のコピーを見せてくれるのか
･色々と細部を考えると,とても多くの支援作業がありました
･見積書収集の3社管理会社も,現行管理会社の管理業務の明細,いわゆる業務･別表には,それ以上のより詳細な理事会党への支援業務は,未記載ですから
▼まだありました.　　　　　　特別の臨時理事会へのﾌﾛﾝﾄﾏﾝが,現委託額のまま出席してくれるのか
merci usakoさんのご指摘は,とても的を得たご回答で,参考になりました
本当にありがとうございました
追記
昨年度,･反社会的勢力排除･民泊禁止･組合員間の一部親睦ｺﾐｭﾆﾃｲ活動経費への管理費からの支出禁止などの『規約改正』の新規約冊子作成費用は,いくらかかるのか？
本当に,色々と,新たな管理会社間で,検討し,比較考量すべき事が,あることがわかりました
merci usako様へ
とても参考になりました
(深謝の一言です)
検討し事項を,次の理事会へ提案させていただきますね
ありがとうございました

お礼日時：2018/10/13 12:35

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/10/13 17:33

これはその管理組合ごとの状態によるよ。

現状で何の問題も見当たらない管理組合であれば、コストダウンできる①。
問題や懸念がありどんどん改善していかねばならないなら②。
③は・・・管理会社選考の場面ではまあ意味ないよね。
人事異動や退職があるんだから。

①は後から値上げとか、委託契約外のサービスがやたら割高とか、安かろう悪かろうだとか。
そういうリスクもあるので、一概に安いから飛びつくのは怖い。
また、②については変え過ぎてしまうことで落ち着いて住みたいと願う古株組合員のニーズに合わないなんてことも。
人の住まいは、ただ改善すればいいってもんでもないからね。

この回答へのお礼

おっしゃるとおりですね。
各組合員の考えが各々異なりますから,改善も色々ありますからね.
①のｺｽﾄ(委託額の減額)下げる点では,16年前に管理会社変更した結果,年額￥350万円の委託額減額により､修繕積立金の値上げが不要という大きなﾒﾘｯﾄがありました
(当然に,従来の管理業務の実施を大前提で実施)
･今回も(現行同様業務のまま)月額6～7万円程の委託額減額(管理費支出額の減少)が達成できそうで,その余剰金で,念願の屋上屋根の太陽光ﾊﾟﾈﾙの設置なれば,共用部分の電気代が賄えそうです.
･全組合員の共通する分野の価値で,共同の利益への還元･改善を図る計画です。
suzuki 0013さんのご提言･注意点を踏まえながら､今後も,全体共通する価値観･住環境の向上を目指して,頑張ります
良い提言を伺えて,感謝いたします。
本当にありがとうございました

お礼日時：2018/10/13 22:36