私名義の不動産土地売却について、法律的に違法ではないか教えて下さい。

私には兄がおり、兄弟は二人だけです。
父親が生存時に不動産遺産として家が二軒ありました。
一軒は土地、家屋とも父親名義でした（実家）。もう一軒は兄の結婚時に取得し、家屋名義人は母親、土地の名義人が兄でした。

父親が死去した際、母親が実家の土地名義人は兄、兄の名義人だった土地を私に変更してくれました。
それぞれの家屋名義人は母親でした。
この様に父親の不動産遺産を兄と私に遺産分割にしました。

今から４年前に実家と私名義の土地を兄から家を立て直しをするので、土地を貸して欲しいと言われ書類に渋々捺印しました。

（注）実家と私所有の土地に兄の子供、長男が実家を次男が私の土地の上に新築しました。
本来なら取り壊す時点で不動産処理として兄と私の双方で不動産分割協議書作成し、遺産整理をすれば良かったのですが、母親は当時認知症状態の為何もしていません。また、私が次男に対して土地貸借契約書も交わしていませんでした。
また、土地貸借料も貰っていませんし、土地の固定資産税は一期分だけ私が支払いし、残りは兄に渡し支払っていたと思います。

私が所有している土地は遠方で暮らしている私にとって必要がありません。
そこで母親も今年死去したので、私名義の土地を売却しようと考えております。

兄の息子に買い取って欲しいと依頼しましたが、兄曰く無理だから月々３万円支払いの１０年間と少しで合計４００万円が限度だと言われました。

私としては腑に落ちないので、今不動産屋に土地評価査定を依頼しています。
もし不動産屋さんの土地評価が高ければそちらと話し合おうかと考えていますが、
これって法律的に問題はあるのでしょうか？それとも否か判断を仰ぎます。

どうか専門分野の方からのアドバイスをお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2018/10/22 15:24

＞兄曰く無理だから月々３万円支払いの１０年間と少しで合計４００万円が限度だと…

それは地代・賃貸料としてですか。
地代なら 10年後には出て行くという意味ですか。

それとも 10年間の延べ払いで買い取るのですか。
延べ払いなら金利も含めて考えないといけませんよ。

地代であろうが買い取りであろうが、とにかく不動産屋の相場並みでないとどちらかが損しますし、相場より著しく安ければ贈与税の問題が起きます。

＞また、土地貸借料も貰っていませんし…

これは明らかに贈与となっています。
親子間なら大目に見てもらえますが、兄弟間、さらに叔父と甥の関係では、贈与を受けた側に贈与税の申告と納付が必要になっています。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

＞今不動産屋に土地評価査定を依頼しています…

地代にしろ買い取りにしろ“時価”を知るためには必要なことです。

＞もし不動産屋さんの土地評価が高ければそちらと話し合おうかと…

建物はあなた名義ではないのですね。
他人の建物が建っている土地を不動産屋が買い取るかどうか、事前に確認した上で話を進めて下さい。
問題はただそれだけで、不動産屋へ売ることに法律上の問題はありません。
法律上の問題があるとすれば、前述の贈与税がどうかだけです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

ご丁寧に回答有難うございました。

母親が所有していた遺産金と不動産の遺産分割で兄と折り合いがつかない状態です。
母親には私が所有していた土地にあった家屋を利用して不動屋さんの仲介によって、約１０年間月１０万円で貸し、家賃収入がありました。

この時も私は母親に対し家賃収入の一部を貰わず、母親の生活費として使って貰えば良いと思っておりました。賃貸契約が完了し、暫く空き家状態の時に、上記のように兄から依頼があり今回に至るのです。

叔父と甥の関係になるのですが、私と兄の二人で母親の遺産分割をするにあたって、遺産金の一部は甥二人が新築する際に母親から生前贈与として受け取ったと兄から言われました。なので、家賃収入のほとんどが無いから遺産金として支払える金額が４００万円という事です。

私としては母親の家賃収入が１２００万円とそれ以外に年金所得もあったと思います。両方の残金が母親の遺産金となり分割するのが当然だと思っています。兄に対して母親名義の通帳開示を求めたのですが、母親が認知症になった時点で家賃収入の通帳は兄名義に変更しているみたいです。
収支経過を確認したいのですが、兄は拒否しています。恐らく流用の追及をされたくないので固辞しているのだと感じています。認知症であった母親が孫の為に生前贈与したとは思えず、兄が言い逃れするために融通して貰ったとしか考えられないのです。

孫に渡したお金が特別受益としても、４年前のことになりますので遺産金の一部とみなされるか兄が受け取っていなくても
息子が受け取っているので遺産金としてみなされるのか分かりません。

最終的に兄と私の遺産分割が平等なのかどうか腑に落ちないので、質問させて頂きました。
何かご意見があればアドバイスをお願いします。

お礼日時：2018/10/22 16:56

No.3 回答者： agboy2 回答日時： 2018/10/22 18:46

ご質問の主旨は、相続により取得した土地を親類にタダで貸しているが、その土地上に建物を立てている親類の同意なしに土地を第三者に売却することの違法性、だと思います。

これは、何らかの約束事が親類と交わされていない限り違法性の問題は生じないでしょうね。親類が土地を利用する権限は使用貸借と見なされるでしょう。
仮に第三者が土地を取得した場合、改めてその土地の利用について親類と話し合う必要があります。賃貸借契約を結ぶか、買取を請求すると言うのが現実的でしょうね。使用貸借だからと言って立退かせて更地をする手続きは賃貸借とあまり違いはアリマセン。

現在の状況で売却すると、買主は建物所有者とそういった話し合いをする必要がある為に更地価格より相当低く買っておかないとなりませんね。
本来であれば家を建てさせる時に契約を交わしておくべきでしたが、今の建物所有者と話し合いが付かない場合には第三者への売却という手もある、という程度に考えておかれた方が良いでしょう。

この回答へのお礼

ご丁寧に回答頂き有難うございました。

先に回答頂きました方のお礼の場所で簡単な流れを話しております。
あなた様が言われるのは親類の同意なしに土地を第三者に売却することは違法であるってことですね？

あなた様が回答される前の方の意見を参考にして頂き、何かアドバイスがあれば宜しくお願いします。

お礼日時：2018/10/22 19:30

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2018/10/22 17:16

＞遺産金の一部は甥二人が新築する際に母親から生前贈与として受け取ったと兄から…

それは税金関係がきちんと処理されているのかどうか、兄にご確認下さい。
住宅取得のために祖父母から贈与を受けることは、所定の申告を行えば贈与税はかかりません。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

そんな申告などしていないと兄が言うのなら、贈与は成立していない、母の財産のまま残っていたはずだと主張できるでしょう。

一部だけの意見で申し訳ありません。
いろいろ複雑のようですので、ネットの Q&A などでなく、信頼できるところで相談されることをお勧めしておきます。

この回答へのお礼

ご回答頂き有難うございました。

兄弟二人だけで、互いに家族がありますから穏便に済ませたく思っていました。

兄が後見人として母親の資産管理をし、お金に関する物事に対して何らかの報告、連絡をしてくれていたら私も納得していたと思います。しかし、報告もなければ資産流用の開示がなされないので疑心暗鬼になっておりますし、兄が私に対する提示遺産分割が正当なのかどうかも判断がつきません。

私が家裁申し立て（遺産分割協議に関する申し立て）をして調停を執り行うことも考えております。
その際手続きは私一人がしないといけないのでしょうが、書類作成の仕方とか準備が一人で出来るか否か不安に感じております。申し立てを行う場合は資産対象になる所轄に出向かなければならないと思いますが、提訴してから解決するまでの期間がどれくらい要するのかも多少不安でもあります。でも、この方法が双方にとって一番納得する解決方法だと思っております。弁護士を立てると裁判費用、弁護士経費等とかかり、双方のデメリットがあるので避けたいと思っております。

あなた様が言われる信頼できるところで相談されることをお勧めしておきます。と教えて頂きましたが、弁護士に勿論相談する事で相談料が発生しますし相談した所で解決するか否か判断ができません。

とても親身になってアドバイスを頂いた事に感謝いたします。有難うございました。

お礼日時：2018/10/22 19:11