不動産売買契約について

Question

相続で広大地（生産緑地）を解除して不動産仲介業者に依頼して売買契約を6月に結び
１０月末に引き渡し決済のはずが、９月に決済は来年になるときかされました。
理由は市の開発許可が降りないということです。
この土地は相続で共有で売りにだしましたが売却は兄に委任しました。
兄から詳しい説明がないのですが、一度売買契約を結んだ後に２ヶ月以上決済が遅れるのは
どこのもんだいでしょうか。既に仲介手数料は支払っています。
許可がまだ必要なのに売買契約を仲介した不動産業者に落ち度はないのでしょうか。
開発行為が必要な広い土地ではよくある？といっていましたが、契約不履行ではないでしょうか。

suzuki0013 · Accepted Answer

#1 再回答

お礼文を見て、宅建業法違反の可能性は高いと思う。
ただ、これは語弊を恐れずに書くんだけれど、宅建業者には業法による制限があるけれど、それに違反すること自体が必ずしも消費者の不利益につながるとは限らない。

本件の場合、手数料を早々に欲しい金に困った業者がリスクを説明することなく許可前に売買契約を勇み足で結んでしまったという可能性はあるが。
しかし、許可の絡む相続案件では、売主（相続人）の事情と買主の事情が合致している場合には、許可前に売買契約を結ぶことに双方にメリットがあることもある。
大規模の土地で売主が個人で買主が法人の場合とかね。
売買の当事者同士がメリットとデメリットを適切に理解した上で契約する場合に、仲介業者が宅建業法上では違反だったとしても仲介の労を行うのは道義上は問題ないという考え方もできる。（そういうときは実務上、業法違反となる売買契約ではない手続きで行うわけだが、本件の業者は知らなかったか安易に進めてしまったか？）

本件が当事者同士ＯＫの契約でただ許可が遅れて決済が延びたというケースの場合。
当事者がＯＫしているので、あえて宅建業法ウンヌンはさておき、早急に予定通りの許可や決済を済ませたい。
そのために関係者との情報交換は重要だと思うよ。

ただ、売買の当事者とはいえ一般人が行政にアレコレと直接問い合わせをするのはまずいかもね。
仮に、スピーディーに許可がおりるように伏せていた情報があったら、それを知らずに素人がしゃべってしまう恐れも。
いわゆるヤブヘビ。
これで許可が延びることも珍しくはない。
また、行政というのは問い合わせても教えてくれないことのほうが多い。
「なぜ遅れた」と聞いても理由は明かさないこともあるし、そもそも許可をおろす期間が決まっているわけではないので「遅れていません」という回答だってありえる。

本件ではそもそも目安の2～3ヶ月の期間が延びているんだから、延期になるような情報が発覚した可能性があるのでは。
そもそも許可がおりない案件だったとかもなくはない。
単純な書類不備とかではなさそうにも思う。

また、許可がおりるのが延びたことで被る被害やデメリットについて全く説明がなく、こんなリスクがあるなら契約はしなかったーーーという場合には、前述の当事者同士がＯｋという状態ではない。
仲介をした宅建業者へきちんと説明を求め、納得できない場合には損害について賠償するよう求めよう。

まずは兄と業者も同席で、事情の説明を受けたほうがいいと思う。
兄と業者を別々に話を聞いても齟齬があるかもしれないので。

suzuki0013 · Answer

それは契約した兄へ聞けばいいよ。
質問サイトではその契約内容が分からないんだから、誰に落ち度があるのか分かりようもなく。

本件では開発許可がおりないという話なので、許可前の売買契約ということになる。
詳しい内容はわからないけれど、例えば都市計画法などで許可の必要な場合には許可前に売買契約は結ぶのは宅建業法違反。
どこの問題というよりもこの点では宅建業法違反なので業者が悪い。

ただ、本件は上記のような許可ではない気もするね。
宅建業法で制限される類の許可でなければ、許可前の売買契約は宅建業法違反ではない可能性も。
この場合は決済が遅れた場合の特約などが契約で取り決めされているかどうか。
本件では仲介業者の責任を問うような向きがあるが、許可をおろさないのは行政であり、売主や買主側の申請に不備がある可能性もある。
許可がおりないことや決済延期の場合の措置などに関して宅建業者が適切な説明を怠っていたり直接的な過失などがなければ仲介業者の責任を問える可能性があるが、それがなければこれは単に売主と買主の問題。

質問者自身も「契約不履行｣と言う言葉を使っている通り、これは買主か売主が契約を履行しなかったのかどうかがポイント。
これは許可がおりなかった『原因』がどこにあるのかが重要な案件。

冒頭述べたとおり、兄からよーく話を聞く方がいいよ。
兄も素人だろうからよく分かってないかもしれないので、許可権者である行政や宅建業者からも話を聞いてみるといい。
安易に業者へ責任をかぶせようとすると逆撃されるリスクもある案件だから注意が必要かな。

ぐっどらっくｂ

agboy2 · Answer

売買契約時に仲介手数料を全額受領すること自体は違法ではないです。但し、契約したからと言って必ず引き渡しになるとは限りませんから、契約時に「仲介手数料支払約定書」を貰っておいて引き渡し時に全額受領すると言う会社も多いですね。

まずは、契約書を確認してみない事には何とも言えません。質問文では契約の当事者はお兄様との事なので、買主とお兄様が納得していて契約書にもそのような起債がされているのであれば納得せざるを得ないでしょう。お兄様との委任契約を解除したとしても、それを理由に土地契約を解除するのは別の問題が発生します。

相続絡みの土地売買で決済が8か月遅延した事がありましたが、違約にはせず売買代金の値下げで決済した事があります。契約不履行かどうかは当事者であるお兄様と打ち合わせの上で仲介業者と交渉するべきでしょう。

kuma-gorou · Answer

農地法第５条による市街化区域の農地転用売買にあたります。
開発許可とは、都市計画法による許可の事ですよね。
契約は、条件付契約（開発許可が下りない場合、白紙撤回や決済の先延ばし等）になってますか？
何れにせよ、契約内容の確認が先決。

ちなみに、仲介手数料は成功報酬で、先払は聴いた事もありませんし、極めて違法性が高いと思われます。

不動産売買契約について

それは契約した兄へ聞けばいいよ。

#1 再回答

売買契約時に仲介手数料を全額受領すること自体は違法ではないです。

農地法第５条による市街化区域の農地転用売買にあたります。

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