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家族関係は父(92歳)、母(86歳)、長女(65歳)、次女(60歳)の4人家族で、父と母が父名義のマンションに同居し、長女、次女ともに独立しそれぞれ別居してます。先日、父が死去し、相続税は相続財産は4000万円位内で非課税です、父名義のマンションに母がそのまま暮らすが不動産の名義変更をする必要があるのか?いつまでの手続きする必要があるのか?

A 回答 (7件)

>不動産の名義変更をする必要があるのか?いつまでの手続きする必要があるのか?



罰則がないから必要はないともいえるが、結局自分の首を絞めることになるよ。

いずれ母が亡くなりそのマンションを売却しようとした際、2重相続のために、父から母・子2名の相続と母から子2名への遺産分割協議書を作成しなければならない。
売買すれば買主へ所有権を移転する登記をしなければならず、そのために遺産分割協議書は必要。
そして相続登記がきちんとされていない中古マンションを好んで買う人はいないから敬遠されるし、足元を見られて売買価格を叩かれることもある。
遺産分割協議の手間が増えるし、売買でも手間が増えるということ。

また、母(86)がいずれ認知が進んで施設に入る場合、自宅を売却して入居費用に充てるということがありえると思う。
その際に、所有者が母の場合には売却手続きが面倒になるし、認知が重ければ本人が売却の意思表示ができず、実子へ委任する意思表示もできず、家庭裁判所へ申し立てて後見人をつけなければならない場合もある。
それよりも、今回の父の相続に際して、母の単独所有や子どもと共有ではなく、子ども2名の共有またはどちらかの単独所有の方が、後々『家族が楽』だよ。

マンションの管理組合との関係でも同じことがいえる。
相続登記がきちんとされていないと、組合側も誰に求めればいいのか対応に困るため、それなりの要求が出てくるかもしれない。


なお、相続登記は一般人でも比較的簡単にできる。
書類不備で追加書類提出になっても、他人への売買のように引渡日に所有権移転できずに大騒ぎになるなんてこともないしね。
自分で行うことで司法書士へ支払う報酬を節約することができるので、まずは検討してみるといいと思うよ。
所有不動産の所在地を管轄する法務局へ電話したり足を運べば登記相談もできるしね。
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この回答へのお礼

伺いたいところを簡潔に回答していただき感謝いたします。
参考にして事を進めていきたいと思います。深謝。

お礼日時:2018/11/03 11:18

ご愁傷様です


出来れば早いうちがいいです
あとあとになるとめんどくさくなりますし
誰か一人でも亡くなると手続きが複雑になりますので
いつまでというのはないですが
皆さん揃って話し合えるうちがいいですよ
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相続登記に期限や、やらなかったことに対する罰則はありません。


ただし放置しておくことは全くお勧めしません。

理由は色々あるのですが、本件では被相続人の妻が86歳という点が一番の理由です。
通常、不動産は共有ではなく相続人のうち誰かお一人の単独名義にすることが望ましいのですが、その前提として遺産分割協議を行うことが必要です。
そしてその遺産分割協議の前提として、全員の同意が必要になるのですが、その中に認知症の方がいて、法律上意思能力のないレベルだと、成年後見人をつける必要が出てくるからです。
※85歳以上の高齢者の50%以上は認知症というデータもあります。

誰が成年後見人になるかは裁判所の職権なので、必ずしも親族が就くとは限りません。
専門職後見人が就いた場合、月2万円〜+αの報酬が、原則本人が亡くなるまでかかります。
遺産分割協議が終わったから成年後見ももう終了、とはならないことにご注意ください。

なお被相続人の妻が住んでいるのであれば、妻名義にするという選択肢もあると思います。
ただしその場合、施設に入るために不動産を売りたいなどの事情が発生した際、上記のように本人の意思能力が不十分だと、売買契約そのものが無効とされるおそれもあるため、家族信託や任意後見契約で今から備えておくことをお勧めします。
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専門家紹介

玉川和

職業:司法書士

不動産会社勤務の4年間に、売買・賃貸の営業やアパート、マンションの管理を経験。
司法書士・行政書士事務所の事務員として勤務した5年間では、不動産登記738件、会社・法人登記478件※の他、訴状や申立書など各種の裁判所提出書類作成事務を担当。
2015年9月、「すずな司法書士行政書士事務所」を開業。
相続・会社設立登記を中心に、頼れる「法律の町医者」を目指して努力している。

詳しくはこちら

専門家

必要性なら当事者はどうなんです?


普通は、、、親が死んだら子供は仲良く平等に、と誰もが思うわけ。
血の繋がる子供同士で争いなんか起こるはず無い、と。

でも起こるんですよ。
例えば、亡くなったお父さんの所有のままお母さんが亡くなったらどうします?
お母さんを誰かが集中して介護をしていたら?

長女がお母さんより先に亡くなる可能性だってある。
長女に子供、つまり亡き所有者であるお父さんの孫がいたらどうします?
基本は法定相続なんですが、状況により相続のトラブルは現に起きているわけ。
非課税の範囲だから、と安心していて大丈夫ですか?
子がいなくなり孫に法定相続の権利が移ると人数も増える。
住む場所も遠方かもしれない。
納得してもらい実印と印鑑証明を集めるのってすごくエネルギー使いますよ。

私が管理する土地でうっかり名義変更をしなかったものがあります。
すでに子供の相続人はほとんど亡くなり、権利を継承する孫は十数人にのぼり、もう連絡が取れない有り様。
その土地の地目は山林、利用価値が無いため固定資産税も非課税なので、闇に葬るしかありません。

名変ならば、近しい兄弟姉妹で済むうちにさっさと片付けたほうが精神衛生上とても気楽です。

配偶者と娘二人の計三人、他にどんな財産があるかは存じませんが、相続による不動産の名義変更は難しくありません。
誰かに依頼人するとべらぼうな手数料を取られます。
手続きは管轄の法務局の窓口に行けば担当者が親切に教えてくれます。
他人は関与していませんから、書類の書き方などに多少体裁が崩れても恥ずかしくはありません。
ぜひ今のうちに手続きをされることをお勧めします。
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今空き家の権利者が判らない、それは


九州の面積に匹敵する、という
空き家問題が出ていますが、これは
相続などで名義書換をしないことにより
発生するものです。


名義変更しないと、空き家問題のように、後々の権利関係が
判らなくなる、という弊害がありますが、
そうした懸念が無ければ、あえてやる必要は
ありません。

こう言っては何ですが、お母さんが亡くなってから
やる、という方法もあります。
その方が名義書換の費用が安くなるからです。

また、名義書換をする法的義務はありません。
だから期限の定めもありません。

今後、法的義務にしよう、という話しは
あります。
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不動産の相続のご質問ですね。


そのままでも何も言われることはありませんし、そこに親族が踏み続ける限り毎年亡くなられたお父様の名前で届く固定資産税の通知も受け取れますので実質的な問題はないです。
ただ、先々を考えれば相続者を決め、その方への登記内容の変更を行うのが好ましいです。

参考まで。
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この回答へのお礼

ご回答頂誠に有難うございました。

お礼日時:2018/11/01 15:05

>父名義のマンションに母がそのまま暮らす…



それは、タイトルにある「遺贈」などではありません。
ごく普通に相続です。

遺贈とは、故人の遺志により法定相続人以外の人に金品を贈与することです。
ご質問の事例とは全く関係ありません。

>不動産の名義変更をする必要があるのか…

いつまでも幽霊の持ち物にしておくわけにはいかないでしょう。

>いつまでの手続きする必要が…

期限が定められているわけではありませんが、できるだけ早く。

少なくとも今年中にやっておかないと、来年度の固定資産税が幽霊宛に届くことになりかねません。
まあ、現実問題として幽霊に郵便物が届くことはあり得ませんが、市役所が困惑します。
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Aベストアンサー

> 2年後に住むと仮定して、ただし、今土地を契約した場合は、今から支払が発生しますか?

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Aベストアンサー

基本的にはそんなに難しい問題ではないんだけど、ネックになるのが質問者の父親(土地建物の所有者)の認知症。
所有者が認知症では遺言どころかその土地建物を人に貸すこともできない。
もちろんリフォームに承諾もできない。

きちんとやるなら後見人制度の利用、相談先は弁護士・司法書士かあるいは行政書士あたりに相談、最終的には家庭裁判所。

後見人を立てるにも費用がかかるし、立てたからといって自分たちの思うように土地建物を扱えるわけではない。
そこで、親族で集まって相談して、今のうちに土地建物を売却なり生前贈与なり遺言書くなりしてしまう。
これは違法といえば違法なんだけど、とどのつまり、法定相続人(父親の妻や子ども)の全員が合意してしまえば、誰にも迷惑をかけることもない。(厳密に言えば父親に対して債権を持っている人には迷惑がかかる可能性があるが)


本件の場合、質問者の母や兄弟全員から承諾を得て、土地建物を質問者が相続または買い受けることにする。
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この辺は不動産取引の話なので、知り合いの不動産業者がいればその辺に相談。(通常の取引とは少し異なるのでよく分からないという業者もいるかもね)


娘の婿が金を出すことになるが、その出所が婿なのか婿の親なのかは、婿さん側の家族の問題。
婿が親に返済するなら、それでもいいし、金利を取るかどうかも向うの家で決めればいい。
返済するなら贈与や生前相続は関係ないだろうね。
返済しないなら贈与や生前になってくるので、相談先は税務署。
税務署では節税を教えてはくれないので、節税なども考慮するなら税理士へ相談。

また、この土地建物を質問者の娘に相続させたいという場合には、やはり相続または売買で所有権を娘に移転する。
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その後、婿側の費用でリフォームするということになるが、その場合は夫婦間でよく相談しておくこと。
万が一、離婚した場合には、この辺の費用のことでモメるから。

基本的にはそんなに難しい問題ではないんだけど、ネックになるのが質問者の父親(土地建物の所有者)の認知症。
所有者が認知症では遺言どころかその土地建物を人に貸すこともできない。
もちろんリフォームに承諾もできない。

きちんとやるなら後見人制度の利用、相談先は弁護士・司法書士かあるいは行政書士あたりに相談、最終的には家庭裁判所。

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関係が悪化している以上はさらなる防犯の強化をしないといけません。

Aベストアンサー

>防犯と気遣いとプライバシー…どうすればいいんですかね?

これはある程度の基準があるよ。
ある例を挙げると、共同住宅の防犯カメラ。

防犯などの目的で共同住宅に防犯カメラを設置する場合、敷地内や建物に出入りする人物を撮影することは管理行為の範囲内であり、居住者の共同の利益にもなるため、個人のプライバシー等よりも優先される。
しかし、各戸の出入りまで撮影することは不法行為に当たる場合が多くなる。
理由は、個人の外出や帰宅時刻や誰が来客したかなどプライバシーを侵害する度合いが高いし、さらに何の証拠もなく疑いをかけて監視していることにもなるため。
防犯効果と天秤にかけてみれば、戸別の監視は必要性が低いということになる。

本件の場合、隣りに駐車している車やその所有者を疑っており、その動向を監視する目的が強いため、相手側の抵抗や警察の仲裁などもあるのだろう。
どうしても設置したい場合にはアングルに注意をすれば済むよ。
相手の車や通行人の顔が映らず、自分の車の側面とそこに接触する物や人の体などだけ映るアングルにする。
側面に何か接触すればそれが映るわけで、例えばそれがベビーカーだった場合には、それと同じ型のベビーカーをその時間帯にその近くで動かしていた人が犯人となる。
こういうアングルでの撮影であれば相手や警察も何も言えなくなる。


蛇足ながら。
相手側との不仲はもう改善しようがないと思う。
相手側からのイヤガラセにより愛車がキズつけられる恐れもあるだろう。
愛車が大切であれば、そんな相手と防犯カメラウンヌンの不毛な争いを続けるよりも、さっさと他の駐車場を借りた方が安全だし合理的。

比較的安く借りられるガレージを見つけてそこを借りて、その近くのアパートを借りるようにしてみては。
車中心で住まいを決めるのは一般的にはオススメではないが、愛車家にとってはごく当たり前のことだよ。

>防犯と気遣いとプライバシー…どうすればいいんですかね?

これはある程度の基準があるよ。
ある例を挙げると、共同住宅の防犯カメラ。

防犯などの目的で共同住宅に防犯カメラを設置する場合、敷地内や建物に出入りする人物を撮影することは管理行為の範囲内であり、居住者の共同の利益にもなるため、個人のプライバシー等よりも優先される。
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Q隣地で地盤改良で深さ3メートル掘削する工事を中止、計画変更させる方法を質問致します。

自宅西側の隣地で、住宅の改築工事が始まりました。少しくらいの騒音や振動は仕方がないと受け入れていました。隣家は道幅6mの角地(西南の角地)で、拙宅は道幅6mの角地東南の角地に建っています。

道幅が広いので、大型の重機を入れています。
それで解体工事以来、大きな騒音と家の異常な揺れと振動で我慢出来ないほどだが、近所のことだからと辛抱し静観していました。

先日、10月30日、隣地の施工業者であるミサワホームの監督が一人で、B5サイズのチラシと粗品タオル一本をもって来ました。チラシには、「最大の注意と配慮で、決して迷惑を掛けることはない」との文言が書いてあったので安心していました。

ところが、10月31日、午前8時頃より大型の重機を搬入し、床ぼり始めたが、住宅の基礎を作るための掘削にしては大き過ぎる重機だと感じました。 掘削の開始後、連続的に、地震と間違うほどの大きい揺れに襲われ、どこかに掴まらないとジッとしていられない状態が連続するので、かなりの異常を感じたので、2階窓から見てみると、境界ブロック塀の下まで、大型の重機で深く掘っている様子でした。

(測量スタッフで深さを測りながら掘り進んでいる様子)
重機運転手等、二人の現場作業員は、作業しながら、これはまずい、アカンなどと話していて、それを何処かに電話していたが、電話を終えると、作業はまた再開しました。

その作業員たちの様子と動作に妙な不安感が襲ってきたが、作業は継続し大きな騒音と地震のような揺れが断続していて、とても、平静ではいられる状態ではありません。

工事個所から一番離れた、一階、東側の部屋にいても、連続して、グラッ、グラッと地震のときのように連続して揺れるので怖くなり外へ現場の状況を見に行きました。

ビックリ仰天!あろうことか、ブロック塀の基礎下のベースコンクリートが浮いた状態で、拙宅側の土砂が、隣地宅側に掘った大きな穴に崩れ落ちているのが見えました。

その状態にビックリして、作業員に抗議し抗議すると、掘削工事は中断したが、私が、現状をビデオ撮影し始めると、その途端、慌てて証拠は消せとばかりに、埋め戻し始めた。何か、後ろめたいことがあると感じたので、重機の運転手ともう一人に、なぜ、ブロック塀の横、1m(家の基礎からは約90㎝)に
隣りの家が建っているのに、なぜ、家が傾向くかも分からないような掘削をするのか説明を求めると、運転手とは別の作業員の言は、掘削の指示はミサワホーム(会社)に言われた通りにしただけ、と言いました。

(あとになって分かったことですが、地盤が弱いので、敷地内を深さ3m掘るとのことですが、事前に、拙宅側にはそういう話しは一切ありません。もちろん、塀の下まで掘るなどの話しも当然、ありません。)

あとで、ミサワホームの監督が自宅来ましたが、謝ることはありません。あの工事はいったい何ですかと聞くと、地盤改良のため、塀に沿った内側の敷地全体を、深さ3m掘るという説明です。それは困る。拙宅側は近接しているので危険で家が傾く可能性も大きいので、そんな工事を続行するなら、工事挿し止めの仮処分請求を出さざるを得ないので、別の方策をするように言うと、一旦、話しは持ち帰るとなったのが先月、10月31日。

周辺が、軟弱地盤という認識で、それが理由で建築前に、地盤改良をするということは、当然、周辺の地盤が弱い認識はある筈です。それなのに、すぐ1m横に、家が建っているのに、それを無視するかのように、そして、隣地の地盤を崩落させるような工事の進め方には到底、納得が行きません。

また、事前に、何の説明もなく、こちらが自宅にいたので異常に気付くことができ、現場を確認して、抗議することができましたが、もし、外出中とか、仕事で不在であったとすれば、掘削工事はそのまま継続していたことを思うと、その事実経過に愕然とする思いです。

翌日、11月1日、午前中、徳島市建築指導課に相談に行きましたが、応対に出た、担当者は、「自分の敷地ならなんぼ掘るのも自由で、もし、塀が倒壊したら、それは民事のことだから、建築指導課には無関係のことですと面倒くさそうに回答があった。

(この担当者の説明には十分内容を把握していない様子で、1mと言う近接した位置に隣家があるのに、何の説明も危険回避の措置とらずに、深さ、3m、境界基礎ベースの下まで掘り進み、拙宅側の土砂が崩れ落ちて、家が傾く可能性があるのに、建築指導課の職員の回答としては、少し配慮と思いやりが少ないと感じた)

11月2日、無

11月2日、11月5日と和歌山方面で地震が発生し、徳島市でもかなり揺れ、両地震とも徳島市は、震度3です。当方の抗議で、一応、掘削工事は止まっていますが、また、同じ内容で、掘削を始めるとしたらなら、それは第三者ではなく、当事者であり、到底、容認できるものではありません。

11月3日、4日、無

11月5日、地震発生、徳島市 震度3

当方は、素人で、信頼できるはずの大手の会社が、平気で無茶苦茶なことをすることに憤りを覚えます。抗議のあとは、一応、掘削は中止していますが、具体的に何もアクションをとらなければ、施主との請負契約の関係上、時間とともになし崩し的に、掘削工事を再開するのではと危惧を感じるものです。

具体的には、司法に工事中止の仮処分請求し、調停を依頼し、計画変更を認めさせたいと思うのですが、そして、安心を得たいのですが、具体的には他の有効な方法があるのかを、質問と言う形で本欄に投稿させて頂きました。

周辺地域は、造成後40年ほど経過して安定しており、他でも建て替え工事はやっていますが、どこもそんな3mも深く掘る掘削は行っていないのが実情です。本当のところは分かりませんが、請負契約金額アップのために施主がうまく乗せられたものだと勝手に想像しています。

以下は、専門家に確認したり、調べた内容ですが、今回の掘削工事には、建築基準法や民放237、238条に照らしても問題があるのではないかと思います。

隣地を完全に無視した違法な、掘削工事を止めさせる具体的な方法があれば、手順を教えて下さい。
よろしくお願いします。こちらが調停に出すとして掛かる費用等も教えて下さるとありがたいです。

自分で勉強した参考事項
境界線付近の掘削の制限、注意義務
http://inakamono.info/h/n5dcg704
民法 237、238条
https://www.mc-law.jp/fudousan/26136/
建築基準法 90条1項あ
地盤の崩落、建築物等の倒壊を防止する措置を講じなければならない。
2 根切り工事、山留め工事等を行う場合の危害の防止
(深さ1.5m以上の根切りを行う場合の崩壊防止)

自宅西側の隣地で、住宅の改築工事が始まりました。少しくらいの騒音や振動は仕方がないと受け入れていました。隣家は道幅6mの角地(西南の角地)で、拙宅は道幅6mの角地東南の角地に建っています。

道幅が広いので、大型の重機を入れています。
それで解体工事以来、大きな騒音と家の異常な揺れと振動で我慢出来ないほどだが、近所のことだからと辛抱し静観していました。

先日、10月30日、隣地の施工業者であるミサワホームの監督が一人で、B5サイズのチラシと粗品タオル一本をもって来ました。チラシに...続きを読む

Aベストアンサー

緊急に対処するべきですね 一度掘ったところは弱いですから
地下室でも作るのでしょうか

監督官庁に相談すべきです 
必ず動いてくれるはずです。 ミサワホームに問い合わせでもあろうものなら
トップがビビって 菓子折り持って飛んで来るかもしれません
素人考えですけど 私なら電話します
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000283.html
http://www.mlit.go.jp/useful/hotline1.html


是非YouTubeに投稿してくださいね

Q新築一戸建ての購入を検討中の31歳女性です。住宅ローンを払っていけるのか不安でたまりません。 主人と

新築一戸建ての購入を検討中の31歳女性です。住宅ローンを払っていけるのか不安でたまりません。

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私は正社員ですが、今は時短勤務のためかなり収入が減っています。主人は、私がフルタイムになれば収入が上がること、主人も昇級していくので支払っていけるのではと考えています。

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自力で支払えなければ家を購入する資格はないと思うので頼るつもりはないのですが、私の実家が裕福で、数千万くらいは財産を残せるからお金の心配はしなくていいと言われ、アテにしてしまいそうな自分を情けなく思います…。

長期間土地探しをし続け理想的な土地に出会えたのに、みすみす逃したくない気持ちはあるのですが、月々のローンで首が回らなくなっては本末転倒と、堂々巡りで結論が出せなくなっています。

厳しいご意見、体験談、アドバイス等なんでも構いません。ご教唆いただけると幸いです。よろしくお願いします!

新築一戸建ての購入を検討中の31歳女性です。住宅ローンを払っていけるのか不安でたまりません。

主人と私は31歳、4歳と1歳の子供がいます。年収は主人が550万、私が300万ほどです。頭金は貯蓄の8割ほどの600万ほどになると思います。

検討している土地は2500万、既に予算オーバーのため建物は中堅どころで贅沢せずに建てたいと思っています。とは言っても2500万くらいにはなるでしょうから、土地と合わせて5000万、借り入れは4400万になります。(銀行の仮審査は済んでいて、5000万借り入れ可能です。)

子ども...続きを読む

Aベストアンサー

えっと。。。
漠然と悩まずその不安の根元にがある資金計画、返済計画を具体的に目に見える形にしましょう。

例えば、列を西暦、行を歳入と歳出とした表を作ります。
歳入はご夫婦それぞれの収入がわかるようにします。もちろんお二人それぞれば何年まで働き、おおよそどのように収入が伸びるかの予想も入れます。個人年金保険や公的年金の受取額も確認して該当年に買いこみます。

歳出は生活費や教育費、住宅ローンなど費目ごとに分けて記述してもよいでしょう。
また、歳入・歳出とは別に金融機関の口座ごとの行を設け、その年の年末時点の目標残高を示すといったことも有益でしょう。
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なお、20年、30年というスパンの計画ですから遊興費など余暇の費用の見込みもしっかりいれておかないと続きません。場合によってはこれがインフレに備えた予備費になることもあるかもしれません。
そういったところもしっかり含めて計画されることで。

大変面倒な作業ですが、これを一回作ってしまうとあとは年一回、その年の実績と翌年以降(特に翌年分)の見込みの見直しを行うことで維持して行け、当初の計画がどのように推移し、実現可能そうかどうかを見て行くことが出来ます。

で、家を購入される場合、歳出には固定資産税の見込み額や火災保険の掛け金、歳をとったらマンションへといった計画を持つ場合は計画作成時点で想定する管理費なども入れると精度が増します。
そうそう、外壁・屋根と水回り(湯沸かし器やバスルームなど)を中心としたリフォーム資金、大型家電の購入や車の買い替えなども忘れずに。
こうすると家の頭金や毎月・毎ボーナス時のローン支払いは単なる計画内の1項目ということになり不安は解消されるはずです。

当方は40歳代で自身の想定寿命を3パターンほど設け、それぞれについて上記の表を作成、妻が90歳時点での金融資産残高を確認し、どのパターンでも余裕があることを確認しました。
我が家の場合は「自分達で作った資産は自分ちで使う」方針で残すことは考慮していないため、イザという場合には自宅を処分すれば1千万単位の資金が追加で得られるので安心と考えています。
参考まで。

えっと。。。
漠然と悩まずその不安の根元にがある資金計画、返済計画を具体的に目に見える形にしましょう。

例えば、列を西暦、行を歳入と歳出とした表を作ります。
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歳出は生活費や教育費、住宅ローンなど費目ごとに分けて記述してもよいでしょう。
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Q私名義の不動産土地売却について、法律的に違法ではないか教えて下さい。

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それぞれの家屋名義人は母親でした。
この様に父親の不動産遺産を兄と私に遺産分割にしました。

今から4年前に実家と私名義の土地を兄から家を立て直しをするので、土地を貸して欲しいと言われ書類に渋々捺印しました。

(注)実家と私所有の土地に兄の子供、長男が実家を次男が私の土地の上に新築しました。
本来なら取り壊す時点で不動産処理として兄と私の双方で不動産分割協議書作成し、遺産整理をすれば良かったのですが、母親は当時認知症状態の為何もしていません。また、私が次男に対して土地貸借契約書も交わしていませんでした。
また、土地貸借料も貰っていませんし、土地の固定資産税は一期分だけ私が支払いし、残りは兄に渡し支払っていたと思います。

私が所有している土地は遠方で暮らしている私にとって必要がありません。
そこで母親も今年死去したので、私名義の土地を売却しようと考えております。

兄の息子に買い取って欲しいと依頼しましたが、兄曰く無理だから月々3万円支払いの10年間と少しで合計400万円が限度だと言われました。

私としては腑に落ちないので、今不動産屋に土地評価査定を依頼しています。
もし不動産屋さんの土地評価が高ければそちらと話し合おうかと考えていますが、
これって法律的に問題はあるのでしょうか?それとも否か判断を仰ぎます。

どうか専門分野の方からのアドバイスをお願いします。

私には兄がおり、兄弟は二人だけです。
父親が生存時に不動産遺産として家が二軒ありました。
一軒は土地、家屋とも父親名義でした(実家)。もう一軒は兄の結婚時に取得し、家屋名義人は母親、土地の名義人が兄でした。

父親が死去した際、母親が実家の土地名義人は兄、兄の名義人だった土地を私に変更してくれました。
それぞれの家屋名義人は母親でした。
この様に父親の不動産遺産を兄と私に遺産分割にしました。

今から4年前に実家と私名義の土地を兄から家を立て直しをするので、土地を貸して欲...続きを読む

Aベストアンサー

>兄曰く無理だから月々3万円支払いの10年間と少しで合計400万円が限度だと…

それは地代・賃貸料としてですか。
地代なら 10年後には出て行くという意味ですか。

それとも 10年間の延べ払いで買い取るのですか。
延べ払いなら金利も含めて考えないといけませんよ。

地代であろうが買い取りであろうが、とにかく不動産屋の相場並みでないとどちらかが損しますし、相場より著しく安ければ贈与税の問題が起きます。

>また、土地貸借料も貰っていませんし…

これは明らかに贈与となっています。
親子間なら大目に見てもらえますが、兄弟間、さらに叔父と甥の関係では、贈与を受けた側に贈与税の申告と納付が必要になっています。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4423.htm

>今不動産屋に土地評価査定を依頼しています…

地代にしろ買い取りにしろ“時価”を知るためには必要なことです。

>もし不動産屋さんの土地評価が高ければそちらと話し合おうかと…

建物はあなた名義ではないのですね。
他人の建物が建っている土地を不動産屋が買い取るかどうか、事前に確認した上で話を進めて下さい。
問題はただそれだけで、不動産屋へ売ることに法律上の問題はありません。
法律上の問題があるとすれば、前述の贈与税がどうかだけです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index2.htm

>兄曰く無理だから月々3万円支払いの10年間と少しで合計400万円が限度だと…

それは地代・賃貸料としてですか。
地代なら 10年後には出て行くという意味ですか。

それとも 10年間の延べ払いで買い取るのですか。
延べ払いなら金利も含めて考えないといけませんよ。

地代であろうが買い取りであろうが、とにかく不動産屋の相場並みでないとどちらかが損しますし、相場より著しく安ければ贈与税の問題が起きます。

>また、土地貸借料も貰っていませんし…

これは明らかに贈与となっています。
親子間なら...続きを読む

Qマイホーム引き渡し間近でトラブル。助けてください(T ^ T)

今月末マイホームが引き渡し予定です。
玄関ポーチの階段が3段出来上がりましたが、なぜか15センチ15センチ30センチとなってしまっています。
狭い土地のため玄関ポーチの階段のすぐ横が接道
なので困っています。
今日の朝どう収める予定か工務店に聞く予定ですが、18〜20センチずつに作り直して貰えるか交渉しても大丈夫でしょうか?
毎日行き来するところなので困っています(T ^ T)
後階段にステンドグラスを付けてもらいましたが、多分漆喰を塗る際に木枠の塗料がマスキングテープによって剥がされています。。。
指摘したら8000円施工料がかかると言われましたが、こちらが負担するものなのでしょうか?
最後に水道メーターが割れていることに昨日外構屋さんが入った時に気づきました。
それまではずっと板が被せられていたので気付かず。。。
こちらも15000円負担するように言われましてが、それが当たり前なのか教えていただけないでしょうか?(>人<;)

Aベストアンサー

ん???

1段目が30cmだよね?


そこ泥のままで終わりなの???


勝手な想像ですが…

砕石引いてコンリートで仕上げたらそれなりの高さに仕上がるはずだが…

写真を見たって(高さの問題じゃ無く)このままの引き渡しなんて普通は無いよ。


でも、そんな仕上げじゃなくて泥のままで引渡なんだよね?

なら、仕上げの盛り土をして引渡だと思うよ。



塗装の剥がれは、最後にすべてをチェック(施工側)して補修してから施主の検査を受けるのが普通。

まぁ、費用負担しろ!って言うのはあり得ない話ですが、現状で直して無いのは普通にあり得る事です。

Q家の登記が新築のはずが増築になってました。 地震保険に入ろうとしたところ、建築確認書の提出が必要だっ

家の登記が新築のはずが増築になってました。

地震保険に入ろうとしたところ、建築確認書の提出が必要だったので提出しました。すると「建物の登記が新築ではなく増築になっているので、新築割引きが効かない。」とのこと。
家は間違いなく新築です。
建築士に確認をしようと思いますが、
新築の所を増築にされると、何か建築士にはメリットがあるのでしょうか?
詐欺的なものではないですよね?
単なるミスとは思えないので…
専門家の方で分かる方教えて下さい。
よろしくお願いします。

築8年
二世帯
地震保険を義父が解約したというので、せめて家財だけでも入ろうと説得して今回の件が発覚しました。

Aベストアンサー

建築士です。
建物の確認済証がお手元にあるんですね。
それなら、確認済証の後ろに確認申請書が綴り込んであるはず。
以下を確認してみてください。
①第四面、建築物概要の【3:工事種別】で「新築」にチェックがありませんか?

②その申請書には設計図書(図面など)も添付されています。
そこに「配置図」があるはずです。
今回の「敷地」の中に何か別の建物がありませんか?
物置なども含めて。

あくまでも想像ですが、敷地が更地ではなく、何か別の建物があったのでは?
建築確認申請では「敷地単位」で建築基準法、その他審査対象法令への適合性を審査(チェック)します。
建物は第四面で『棟別には新築』だけど『敷地単位では増築』になったのでは?

もしそうなら、第四面を根拠にあらためて保険屋に確認したらいかがです?
棟続きの一体の増築でも既存部分に構造の遡及がありますから確認が通れば耐力では現行法に適合するはずですが、保険屋が計画の内容を知らなかった(=済証と図面を読み込めなかった)だけでは?

Q土地建物別名義の差押について 土地は亡くなった父の名義のままですが、建物は兄が建てました。兄が住宅ロ

土地建物別名義の差押について
土地は亡くなった父の名義のままですが、建物は兄が建てました。兄が住宅ローンの返済を滞納して競売にかけられることとなった場合、土地はどうなるのでしょうか?土地には抵当権は設定されていないとのことです。母、兄、私が生存しています。
お分かりになられる方がいらっしゃいましたらご回答よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

本件はよくあるケースではあるけれど、一般人にはなかなか理解しにくい複雑な権利関係。
まずは自治体の無料法律相談に行ってみるといいね。
無料相談なので一般論になりがちだけど、弁護士が個別ケースに応じて適切な助言をしてくれる。


本件の場合、まず、土地の権利者について確認しなければならない。

>土地は亡くなった父の名義のままですが

これは父が亡くなった際に遺産分割協議を行っていないものと推測して。
登記上の名義が故人でも、所有権は法定相続人へ法定相続分で移転していることになる。
遺産分割協議を行っていれば、協議した相続分となるので、法定相続分どおりの相続でなくともいいけどね。


>母、兄、私が生存しています。

法定相続人は本件では母・兄・質問者の3人。
もしもほかに兄弟がいて父よりも先に亡くなっていれば、亡くなった兄弟の子ども(質問者の甥姪)は代襲相続人として法定相続人となる。
法定相続分は配偶者が1/2、もう1/2を子どもの人数で按分する。
母と子2名だけなら、母1/2・兄1/4・質問者1/4となる。

従って、本件の土地は、母・兄・質問者の3者による共有ということになる。
これ重要。


つぎに、建物が競売で第三者の所有となった場合。

建物にのみ抵当権が設定されているので建物が競売にかけられて、落札者が建物の所有権を取得することになる。
しかし、土地については競売の対象ではないため所有権を得ることはない。
この場合は『法定地上権』が発生する。(というか、現時点でも兄の建物に対して、母と質問者を貸主とする法定借地権が成立しているのだが)
母・兄・質問者は落札者(建物所有者)に土地を貸していることになる。
これは法律で強制的に決められているので抵抗はできない。

通常は契約により賃借条件(家賃ほか)を決めることで普通借地権となる。
法定地上権よりも交渉次第で貸主側に有利な条件をつけることも可能なので、相手側と交渉する方が望ましい。
しかし、落札者がプロの場合は交渉力の差があるので不利な条件を押し付けられる恐れもあるので注意が必要。


>土地はどうなるのでしょうか?

土地までとられることはないけれど、借地として貸すことになる。
また、兄の財産に対して差し押さえがある場合には、土地の共有持分1/4も債権者へ移転する場合がある。(競売・落札者とは別件)
その場合、母1/2・質問者1/4・債権者1/4という共有になり、おおむね債権者(プロ)からの圧力で共有持分を売買譲渡するように持って行かれるだろうね。


相続について蛇足。
遺産分割協議は後からでもできる。
質問者の場合は今でも可能だ。
ただ、前述の兄の財産への差し押さえがある場合には、法定相続分よりも少ない協議相続は財産隠しになるため実現しない可能性が高い。
結局は兄の持分は協議しても1/4のままだろうね。

まあ、手遅れかもしれないけれど。
遺産分割協議をして兄が単独所有という形をとり、土地建物を任意売却することで、競売を回避するというやり方もある。
よほど安い土地でもなければ、建物だけのローンなら返済することもできるものだから。

本件はよくあるケースではあるけれど、一般人にはなかなか理解しにくい複雑な権利関係。
まずは自治体の無料法律相談に行ってみるといいね。
無料相談なので一般論になりがちだけど、弁護士が個別ケースに応じて適切な助言をしてくれる。


本件の場合、まず、土地の権利者について確認しなければならない。

>土地は亡くなった父の名義のままですが

これは父が亡くなった際に遺産分割協議を行っていないものと推測して。
登記上の名義が故人でも、所有権は法定相続人へ法定相続分で移転していることになる。
遺...続きを読む


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