不動産売買および不動産鑑定について

よろしくお願いいたします。

現在市役所が実施している区画整理事業（大規模・事業計画１０年程度）の区域内に土地を所有しています。
所有している土地は仮換地指定されたもので、使用収益開始も受けております。
その土地に建物を建築する予定があり、隣地が区画整理事業のための保留地で購入の交渉する権利があります。

保留地について市役所より不動産鑑定士による評価額を根拠に価格提示されました。
ただ、この保留地には別な隣地のための電気の引き込みのための電柱があり、市では撤去費用の負担ができないとしています。電力会社は、民間所有となったら無償で撤去するとしていますので、当方が購入しても金銭的な不利益はありません。

ただ、購入後の建物建設計画等を出さない限り電力会社は撤去できないとしており、購入後速やかに土地利用ができません。

手続きや期間的な負担の生じる土地なのですが、市役所の定時の価格に関する不動産鑑定には、電柱が考慮されていません。

目安や何かしらの根拠をもって交渉したいのですが、土地売買相場でただの更地と電柱ありの更地での違い、不動産鑑定上の減額の計算方法や基準など、交渉ネタとなりそうな情報をお持ち中田がいればよろしくお願いいたします。

No.3 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2019/02/09 08:01

＞隣地地権者だからと加算さえしていますよ。

貴方以外にも隣接地権者居ますよね。
世間相場では、隣接地は２倍出しても買えと言われています。
うだうだ言っていたら、他の地権者に取られてしまうかも知れませんよ。
買い増しで仮換地の価値が上がるなら、その辺りも踏まえて考えましょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
隣地地権者だという加算はあまり納得しがたいですが、実際の鑑定評価では多少の加算ですので、了承はしています。
ただ、電柱による経済的損失などが加味されていないことに納得できないのです。

他の隣地やその地権者とありますが、一応お一人います。
しかし、電柱がある土地についての隣地地権者としての優先的な権利は、隣地地権者は放棄されています。
隣地地権者は、当方に優先的な権利の無い土地について優先的な権利を行使されています。
私どもは、そもそも私どもにしか優先的な権利の無い土地と隣地権者が断った電柱のある土地に対し。購入の意思を出しています。
私どもが断れば、抽選公募となり、その時には既に希望している方が数名いるようです。おそらく私どもが購入するよりも加算分だけは安価ではあるようです。
その場合にも電柱は問題視されることでしょう。

ありがとうございました。

お礼日時：2019/02/12 13:34

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2019/02/08 21:17

「実際に建物を建築することが決定した場合には撤去される予定の電柱を、撤去されないものと仮定してその分の土地価格の減額要求できないか？」

という趣旨になっています。

市側とすれば不動産鑑定士の鑑定を根拠にしているのですから、それを論理的に打ち消すのは至難の業でしょう。

鑑定評価書の内容まではご覧になっておられないとは思いますが、鑑定で価格を求める際には正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格のどれかが採用されています。
ご質問のような地続きの隣地を購入して全体として地形が良くなるような場合には、通常価格で算出するよりも限定価格で算出した方が高めに価格が出る事が多いですね。限定価格で算出すべき土地鑑定評価を通常価格で取引したいと言う要求も無理筋の気がします。

また、鑑定評価には有効期間がありますから、焦って交渉せずに半年１年後に再交渉した場合には今回と違う結果が出る可能性はあります。当然、価格が上がる可能性もありますし、別の隣地の方に売却されてしまうかも知れません。

高いの安いのと言えるのは、その土地を購入して再び売却する時の価格差に拠るものと割り切って考えられても良いでしょう。何と言っても隣地なのですから。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

市側に確認したところ、電柱は費用なくすぐに撤去可能という条件で不動産鑑定士に評価させ、電柱の存在がない形での鑑定評価となっています。
鑑定依頼のあとに電力会社から市側の要請だと、電柱撤去費用の負担が生じ、市側としてはそんな予算もないということのようです。
しかし、民間である私どもの会社に名義が変われば、撤去は無償で行うとのことです。

ただ、名義が変わらないと当方は手続きも行えませんし、撤去までに半年以上かかる見込みを市側経由で聞いています。

鑑定時点の条件に含まれていない条件ですし、購入しても購入者が通常の範囲で利用できるまでに、通常必要のない手続きや打ち合わせ、工期などの負担を知られるわけですから、鑑定評価で評価減（値引き）のようなものがあってしかるべきだと思っています。

鑑定と時価相場に違いが生じることはある程度覚悟し、電柱を無視しての一応近隣の相場と比較しても多少割高程度です。
鑑定評価の基礎は納得しているのですが、電柱部分の負担だけ納得しがたいのです。
また当方が手続その他の負担をした分価値が上がるのは当然で、それを当方が購入する金額に載せられることに納得しにくいのです。
恒常的に撤去できない電柱ではなく、負担や一定期間の経済的損失として見てもらえないかという点です。
特殊な状況ではないでしょうかね？

ありがとうございました。

お礼日時：2019/02/12 13:28

No.1 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2019/02/08 14:12

＞目安や何かしらの根拠をもって交渉したいのですが

そもそも、等価交換借換地の減歩等で生じた土地が保留地。
区画整理に伴う地権者が、相場より安く優先取得する事ができる土地（競争の場合抽選）。
条件交渉や値下げ交渉の余地はありません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

市役所からもらいました鑑定書などには、隣地地権者だからと加算さえしていますよ。
既存所有の土地の有効活用が見込めるとか価値増加があるなどとしています。
相場比較ではなく、不動産鑑定士の評価とされていて、私の知人で知識をかじった程度の人は高くなっていると言われます。

実際の相場等から見ても利用している数字や計算はある程度納得できるのですが、不動産鑑定の条件に含まれていない電柱があったり、事業計画上あるとされている埋設された電線もないなどの考慮が全くされているように見えません。
計算の考慮不足などを交渉できないかという点で質問させていただきました。

ご存知なことがありましたら再度ご回答ください。
よろしくお願いいたします。

お礼日時：2019/02/08 15:37