権利が付着した土地の価額について

不動産にお詳しい方、教えてください。

親の土地（近隣はマンションだらけ）を使用貸借して、マンションだらけのこの地区には、チョット珍しい、狭小なマイホームを建てた息子Aがいたとします。
親が亡くなり、相続が発生しました。
遺産分割にあたり、この宅地の価額を評価することになりました。
Aは、「使用貸借減価と建付地減価が発生する。」と言います。

Aの主張は正しいですか。
もし、Aの主張が間違っているとすれば、どこが間違っていますか？

質問者からの補足コメント

• 遺産の評価の目的は、「遺産分割」です。

    補足日時：2019/02/21 05:40

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2019/02/21 01:39

「使用貸借減価」は、借地権の事を言ってるのでしょう。

土地上に建物が建っており、それぞれの所有者が異なる場合には、建物所有者が土地所有者に地代を払うことで賃借権が発生します。土地所有者が変更することで、所有権に基づいて「建物を撤去してくれ」と言われては、建物所有者はたまったものではないので定期借地権が登記できるようになってます。
土地所有者が変っても建物所有者が賃借権を主張できるものです。

対して使用貸借とは「ほとんどタダで土地を使うこと」です。親子関係など親族で多くみられます（※）。
使用貸借では賃借権が発生しません。
相続財産を評価する際には使用貸借の場合には「存在しない」ものとして土地評価がされます。

建付地減価は、相続財産評価では使用しない概念です。
では建付地減価はどのような場面で使われる概念なのだと言いますと「実際にその土地を売買する場合を前提とした評価」に使われます。
　公には租税当局が滞納処分で不動産（土地）の差押をする際に、その土地上に建物が建っているときに使います。これは国税庁の「換価事務提要」にて出てきます。
　土地上にある建物が賃貸借契約で守られているものならば賃借権相当額が土地評価額が控除されます。
しかし登記のない建物だとか、登記ができないプレハブだとかが存在してる場合が実際にはあります。
これらは最悪不法に土地所有権を侵害してるので、土地評価時に控除する必要はないのですが（そのため相続財産評価通達ではこれを積極的には認めてない）、実際に売買する場合には、買った人が取り壊しをする必要があります。
取り壊し費用分は土地売買代金を値下げしてないと、売れないわけです。
差押えた土地を公売する場合に更地として売るわけにいかない。
なぜなら「上に誰かが建物を建ててしまっていて、これの撤去費用や整地料金が必要」だからです。
更地評価額から「上にあるものを取っ払う費用を控除する」、これを建付地減価といいます（※２）。

Aの主張は「相続財産評価」としては、税務当局から「ちがうよ」と言われるものです。
親子親族間での使用貸借により、土地評価額から賃借権（地域ごとに国税庁が指定している）を控除してしまうと、相続財産となる土地上に建物を建てて親族を住まわせることで不当に相続税評価額を下げる租税回避行為を認めてしまうからです。
建付地原価についても、同様の理由です。土地上に権利の対象が無い土地を更地と言いますが、あえて更地上に「なにものかを建ててしまって価値を下げる」ことを認めると租税の負担公平を害すからです。

というように「借地権は使用貸借でも存在するとしての減価がある」「建付地減価がある」というAの主張は「それはその通りなのだ」が「税法では認めていない」という事になります。
正しいとか間違いという○×の話ではなく「なんのために評価額を出すか」という目的の違いと言えます。

※
土地上に建物を建てて「タダで借りる」のではアカンとして固定資産税を負担してる場合に、固定資産税相当額を「賃料として払っている」から「使用貸借ではなく賃貸借だ」として争いがありました。
今のところ「そのレベルでは賃貸借契約とは言わず使用貸借だ」という説が通説です。

※２
土地上にAが建物を持ち、建付地減価分を土地評価額から控除してくれと言うならば、相続税申告する際に「Aの建物をとっぱらい整地して、その費用を被相続人が負担すべきだった債務だった」と債務控除ができるかもしれません。
　つまり「いかに親子とはいえ土地をタダで貸してしまったのはアカンかった。」と被相続人負担で更地にする負債を負って死亡したという筋書きです。
これも税務当局には「何をいいだしてるのだ。認めるわけないだろ」と言われる話でしょう。
実際に税務当局が「アカン」というまでもなく、相続税低減のために、建物を一度ぶっ壊して整地する費用を出すことはしないでしょう。

この回答へのお礼

超長文、感謝もうしあげます。

遺産分割のための財産価額　　VS　　納税のための財産評価

お礼日時：2019/02/21 05:06

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2019/02/16 19:51

使用貸借というのは民法593条から600条に規定があり，イメージで言うなら無償（固定資産税だけを負担する程度であれば同じ）の賃貸借のようなものです。

借主が死亡すれば使用貸借契約は終了するのですが，本件では貸主の死亡なので，使用貸借権は存続し，使用貸借の貸主の地位だけが相続されるということですね。

税務のことは僕は専門外ですが，建付地減価等は「（第三者所有の）建物が建っているので，土地の所有者はその土地の使用収益には制限がかかっている。だから評価も減額してあげる」というもののはずです。本件においてAは建物を所有しており，もしもAがその土地を相続するのであれば土地の使用が制限されていないということになります。
というか，Aがその土地を相続すると，民法179条により使用貸借権は混同消滅します（ただし担保権等が付着している場合は別）。

法律上の解釈からすると，減価の適用はないと考えるのが相当ではないかと思います。専門家に確認してみないと，はっきりとしたことはわかりませんけど。

この回答へのお礼

混同により…という興味深いご意見をいただきました。

感謝申し上げます。

お礼日時：2019/02/17 06:20

No.2 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2019/02/13 17:19

＞使用貸借とは、何でしょう？

どんなものでも、借りれば賃料が発生します。
きちんと契約し、それに基づいて賃料を払っているから賃借権を主張できるのです。
その場合、底地に関しては借地権割合があり、一般的に住宅地については６~７割となります。（定期借地権は除く）

この回答へのお礼

「使用貸借」を、お調べください。

お礼日時：2019/02/13 17:57

No.1 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2019/02/10 15:59

＞Aの主張は正しいですか。

どちらとも言えません。
そもそも、親子関係において、賃貸契約や賃料等金銭の授受があるとは考え辛い。
となると、そもそも賃借権が存在するとは認め難いと考えるが如何？

＞Aは、「使用貸借減価と建付地減価が発生する。」と言います。

多分、借地権割合の事だと思うが、その前提となる賃借権が曖昧だから、結局のところ相続人の話し合いに委ねるべきでしょう。

この回答へのお礼

使用貸借とは、何でしょう？

お礼日時：2019/02/13 16:22