不動産譲渡税について

私の兄は一軒家に２０年以上住んでいましたが大病を患い生活保護を受けなければ
いけない状況になりました。しかし市役所から「生活保護を受けるためには資産と
なる一軒家を売却するように」と言われました。
すぐに売りに出しましたが、築50年以上の家なので、なかなか売れず生活保護も受
けられない状況でした。
仕方なく、一軒家は私の名義に一旦移し生活保護を受けれるようにしました。
その家は空き家状態でしたが１年後（昨秋）に、やっと280万円で売れました。
今年、その一軒家の確定申告の通知が来ました。
色々、調べていると私の名義に変えて1年しか経過していないので税率が約40％だと
いうことに気がつきました。
兄が直接、不動産に売っていれば20年以上住んでいたので、殆ど税金を払わなくて
も良かったのに、良かれと思い名義変更したことで税率が約40％も取られる状況に
なり、頭を悩ませています。
何か節税できる方法はありませんでしょうか？

質問者からの補足コメント

• mukaiyama様　ご連絡有難うございます。　当方は素人なので、どういう事を漏れなく記載したら良いか分からず、説明不足すいません。　今回は兄から私（兄弟間）に名義変更だけだったので金銭のやりとりはしない方向でしたが、市役所から￥0はダメと言われ、名義変更時に50万円を渡しました。
  （一軒家の売値280万）-（一軒家の買値50万）-（譲渡費用20万円）＝210万円×39.63％を税金で
  納めなければいけないと思ってますが、もっと節税できる方法が無いものかと思っております。

    補足日時：2019/03/01 23:20

• hata。79様　アドバイス頂き有難うございます。
  私は知識が乏しく役所から言われた通りにしか動けませんでした。
  また、急いで名義変更しなければ生活保護を受けられないという思いが強すぎて、良い対処ができなかったと反省してます。今回の相談については実際のお話をすると複雑になる為、簡潔に説明しましたが、hata。79様からアドバイス頂き節税できる可能性があると判断し、実際のお話をさせて頂き追加でご確認頂ければと思います。
  ①過去にAはBから300万円借金している
  ②法務局に提出した資料ではＡ⇒Bへ350万円で売買した内容の印紙売渡証明書がある。
  ③今回の一軒家の売買でC⇒B280万円で売れた
  ④今回の一軒家の売買でB⇒A50万円渡した（280万-50万＝230万は①の借金返済としBが保有）
  この場合、Bの譲渡所得（確定申告）は280万円-350万円で提出でも宜しいですか？

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2019/03/03 12:05

No.4 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2019/03/03 17:08

[Bの譲渡所得（確定申告）は280万円-350万円で提出でも宜しいですか？]

AはBにA所有不動産を３５０万円で売却してる。
つまりBはAから３５０万円で取得した不動産を２８０万円で売却したということですから、
不動産譲渡所得は発生してません。

ここで「BがAに貸付金がある」かどうかは、無関係です。
A、B間の金銭消費貸借を原因としたお金のやり取りは、譲渡所得計算では無視されるからです。

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2019/03/03 01:01

「済んだ事なので、どうにもならない」と言いたいところですが。

兄をA、弟をB、最終的にA所有の土地建物を購入した者をCとします。
以下、Cと不動産登記の専門家である司法書士の協力が必須です。

１　不動産の売買契約書を「AからCに売買する」として作成する。
２　AからBの所有権移転（原因は質問文に記載されてないので不明ですが）を錯誤で取り消す。

これによってAからCに不動産が売却されたことになるので、居住用財産譲渡の特例をAが受けられます。

ところで、ひとつ疑問。
「市役所から￥0はダメと言われ」たそうですが、大きなお世話ですよ。
ゼロ円で売却というのは贈与と同じなので、貰った人に贈与税が発生してしまうのでダメというのでしょうか。
だとしたら、その後Bが売却したときの税金の事まで口を出して、指導してくれるべきです。
生活保護の担当者なので、保護を受けられるための施策を考えてくれたのでしょうが、口出しするなら税理士などの専門家の意見を聞いてからにしないと、今回のような大やけどを負う事になります。

売れてから分かった事で、結果論ですが、AとBの間で３００万円で売買していれば、売れた２８０万円に（質問文に記載されているような）高額な税金は発生してません。

BがAに不動産代金３００万円を全額支払いしてなくても契約は成立し、AからBへの登記はできるのです。うその登記をしろというのではなく、代金が未払いというだけです。
つまり売却代金２８０万円をBがAに支払いし、残りは２０万円。
これをAが「もういらない」と免除しても、裁判にかけても支払いしてもらう姿勢に出ようと「AとBの間の債権債務関係」なので、他人が知ったことではありません。むろん税務署も第三者です。

どうして「幾らぐらいなら売れる」見当をつけてAとBで売買契約をしなかったのでしょうか。
「ゼロではだめというから、５０万円にした」点が「最終的に何をしようとして、兄弟間で売買をするのか」を考えてません。
　売買契約で５００万円でもいいんですよ。実際は２８０万円でしか売れなかったので、それしか払えないとしたら差額はAとBの間で自由に処理してもらえば良いのです。
市役所の人がでしゃばる問題ではなく、でしゃばるなら税金の事まで考えての絵を描いてもらいたかったですね。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2019/03/02 08:57

＞（一軒家の売値280万）-（一軒家の買値50万）-（譲渡費用20万円）＝210万円×39.63％…

おおむね合っていますので、「所得控除」
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …
に該当するものを漏れなく拾い上げて確定申告書に書き込むことぐらいしかありません。

あなたがサラリーマンなのなら、年末調整で申告しなかった所得控除はないか、よく探してみることです。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2019/03/01 22:57

＞仕方なく、一軒家は私の名義に一旦移し…

それは、税法面でどういう処理をしたのですか。

兄弟間で売買したのですか。
もしそうならいくらで買ったのですか。

あるいはただでもらって贈与税を納めたのですか。

＞税率が約40％も取られる状況に…

売値 280万の 40% ではないことはお分かりですか。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/j …

＞何か節税できる方法は…

税金のことを聞きたいのなら、情報をもっと細かく詳しく書いてもらわないといけません。
他人があれやこれや想像して書いても、あなたの実態と合っていなければ無駄骨に終わるだけですから。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm