居住権誰になりますか

当時の彼氏が建ててくれた家があります。
土地も家どちらも自分名義になってます。
今も固定資産税も払い続けています。

けど、今当時の彼の彼女が住んでいます。
鍵も変わってていて入るすらできません。
これは、だれの居住権ありますか？

今の彼女、当時の彼氏、私。

質問者からの補足コメント

• 10年前に、元彼のある行動で家を出て別れた。
  
  家を取り戻す気でいるから、裁判になっても少しでも勝ち目あるかどうか質問させていただきました。

    補足日時：2019/03/08 20:23

No.1 回答者： ぐーるぐる 回答日時： 2019/03/08 14:59

今の彼女は、嫁じゃないから、無理。

No.2 回答者： ぼー 回答日時： 2019/03/08 15:00

土地の権利者が一番優先されます。

土地の権利者がもし仮にその家を取り壊すといえば、誰が建てた家であろうと好きにできます。

No.3 回答者： Mituくん 回答日時： 2019/03/08 15:25

誰が建物等の費用を支払おうと、権利書に記載された名義者が利権者(居住権)です。

裁判で、その女を追い出す事もできます。
役所で無料の弁護士会がありますので相談をしてください。
残債以外は権利者がどのようにでも処分もできます。
権利書が無くても、法務省で利権書？を発行してもらえます。

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2019/03/08 18:14

あまり簡単に片付けないほうがいいですよ。

情報、それだけ？
あなたと彼氏が居住して、彼女さんはいつ、どのように住み始めたの？
彼氏が土地と建物を生前贈与って、彼氏彼女の関係なら入籍はしていないだろう。
法律上は他人同士で簡単に不動産をくれたの？
贈与税は？
権利者(所有者)は法務局で登記事項証明で確認した？
固定資産税は必ずしも権利者(所有者)に請求しない。
このあたりは地方自治体は税が取れればいいわけで、どうとでもなる。
あなたはなぜ出たの？
鍵を変えられたなら、かなりの修羅場があったはず。
問題はここまでの経過じゃないの？
民事、それも男女のゴタゴタから権利関係になるとケースバイケース。
決まった正解は無い。

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2019/03/08 19:00

質問文だけで判断すれば、本件は「居住権」という話ではないよ。

まず、交際していた当時、彼氏から質問者へ土地建物の『贈与』があった。
だから登記名義は質問者になっている。
従って所有者は質問者。

別れた後に贈物を返せウンヌンというのは、法的には、特別な事情でもなければ認められない。
その物品を貸したのではなくて、所有権を相手へ贈与したのだから所有権も相手にある。
本件の場合でも同様に、土地建物の所有者は贈与を受けた質問者にある。

また、固定資産税を支払うのは所有者であり、仮に登記名義が違う場合でも、支払っている人が所有者または共有者の代表という立場になる。
親が亡くなって自宅を相続した子どもが相続登記をしなかった場合がコレ。

このように、登記や権利としても所有者は間違いなく質問者である。


・・・しかし。

不動産は占有が要件でもある。
本件の場合、質問者の所有物に第三者（彼氏の今カノ）の占有があるということ。
質問者は自己所有の不動産から不法占有者である第三者に対して退去を命ずることができる。
仮に、今カノが「彼から『ここは俺の所有する家だから住んでいい』と言われた」と主張したとしても、彼は無権利者なので何の権限もない。
ただ、今カノが彼のものだと過失なく信じた上で彼から贈与を受けた場合には、取得時効が成立する可能性はあるけどね。
10年住み続ければ今カノは所有権を取得時効により取得する。（まあそう簡単なものではないけどね）

質問文に「居住権」というものが出ているが。（注：これは単に「住む権利」という意味の言葉ではないよ）
今カノが無権利者である彼に家賃を払って借りている場合には、すでに住んでいることもあり居住権が認められる可能性はある。
無権利者から借りた賃借人も無権利者であることには変わりないが、そこで生活している場合には居住権（生存権）が生じる。
無権利者相手とはいえ、強制退去が即座に認められるというほどではない。（いずれ退去させられることには変わりないけどね）


本件の場合、質問者はできれば弁護士や司法書士に依頼して、今カノに対して不法占拠をやめて即座に立ち退くように通知を出してもらう。
ビックリした今カノが弁護士へ連絡、あるいは彼に相談して彼から弁護士等へ連絡するか。
いずれの場合でも、前述したように法的な権利がない旨を弁護士等から説明がある。
これで裁判を争う酔狂はいないはずなので、少しはゴネるかもしれないけど、割とすぐにおとなしく出て行くと思うよ。

ぐっどらっくｂ

No.6 回答者： ぐーるぐる 回答日時： 2019/03/08 20:58

10年も前？でも、名義は彼女なんだもんね。

弁護士次第じゃない？

No.7 回答者： suzuki0013 回答日時： 2019/03/09 09:30

#5再回答

裁判になってもーーーという考えがあるなら、今の段階で弁護士へ相談しに行くこと。
無料法律相談だと一般的な助言しか得られないので、裁判を視野に入れているなら有料相談（30時間5000円等）が望ましく、相談の結果、その弁護士へ依頼する場合には相談料は着手金に含まれるということが多い。
ＨＰなどで不動産関係の業務を行っている弁護士がいるか確認するといいね。


＞裁判になっても少しでも勝ち目あるかどうか

質問文の内容だけで判断するなら勝ち目は普通にあるでしょ。
所有権に基づき退去させることができるし、過去の不法占拠中の損害賠償だってできるだろう。
逆に裁判になるのかって話。
ただ、一般的には相手側にも一定の主張があるので、質問文に書いていない要素が出てくればまた別。
また、『勝ち目』とは何を指すのか、争点がどこにあるのかによっても違うけどね。


＞10年前に、元彼のある行動で家を出て別れた。

これは交際をやめただけのことであれば、別れ自体や10年という年月や彼の行動については裁判で説明することはあっても、裁判の"争点"にはならない。
彼のＤＶ等により家に住めなくなって追い出されたーーーというような不動産の占有に関わる話なら別だけど。
また、彼と一緒に住んでいた場合で、彼を家に残して質問者が出て行った場合にも、占有や所有権に影響は出るかもね。
（「別れた彼女からプレゼントを返された」ようなものだと彼が解釈していた場合）

前回の回答で取得時効10年ということを書いたが、これは、「10年間」「所有の意思をもって」「平穏かつ公然に」「他人の物を」「占有する」ことで時効により所有権を取得できるという制度。
例えば、彼が「プレゼントを返された」と過失なく信じたなら、これが成立する可能性があるし、10年間の途中で「返されたわけではない」と気づいたり教えられたとしても10年で時効は成立する。
余談ながら、最初から「返されたわけではない」（他人のものだ）と知っていて占有した場合でも、20年で取得時効は成立する。
今カノについても同様と考えて構わない。

まあ、この辺が争点になる可能性はあるかな。
例えば、彼の占有開始の時期について。
10年前に質問者が『家を出た時点』と裁判でみなされた場合には取得時効が成立する。
しかし、家を出てからしばらくの期間は交際中の冷却期間の別居状態（占有を手放したというより外出や外泊状態）という事情があれば、『家を出た時点』では取得時効のカウントスタートとはならない。
『別れを告げた時点』（正式に交際解消した時点）から、彼の占有がスタートしたと推測されるとか。
つまり、『別れを告げた時点』から現時点までの期間が10年未満なら彼の取得時効は成立していないし、今カノについても成立しない。
内容証明などで通知することで時効の進行を中断できるので、もしも10年未満の可能性があるなら、一刻も早く弁護士へＧＯだよ。