住宅ローン残高の二千万を兄に借りて 一括払いする予定です。 贈与と見なされない為に(実際借金です)

住宅ローン残高の二千万を兄に借りて
一括払いする予定です。

贈与と見なされない為に(実際借金です)
自分で借用書を作るのですが、返済期間は
20年、金利１%と考えてたのですが、自分では
二千万の１%なら20万だけ多めに渡せばよいと
思ってました。

でも、よくよく他の方の書き込みを読んでみる
と、年１%と書いてる事に気付きました。
それだと、年20万？20年で400万も渡さないといけないって事ですよね？
それなら贈与だと265万なのに、贈与として
支払いした方が余程得ではないですか？
でも、皆は贈与しか高いような書き方してるし、私は何か間違えてて、勘違いでもしてるのでしょうか？？
最初に書いた、総額の１%にあたる金利20万を加算して支払っては税務署からもっとたくさん払えと通達がくるのでしょうか。

No.7 回答者： satoumasaru 回答日時： 2019/10/01 07:57

No4です。

お礼ありがとうございます。
お礼の中でご質問がありましたので再度回答します。

＞2000万借りた借用書と、口座に利息を付けず、借りた金額分だけを毎月同じ日に
＞振り込みして返済していれば、無利子でも贈与とみられず、問題ない、と言うことで
＞大丈夫でしょうか？

はい、問題はありません。
みなさんがおっしゃっているとおりです。

No.6 回答者： mukaiyama 回答日時： 2019/10/01 07:36

＞それだと、年20万？20年で400万も渡さないといけないって事ですよね…

徐々に返済していけば元金は減っていきますから、金利もそれなりに減っていきます。
単純に毎年毎年 20万ずつの金利になるわけではありません。

＞それなら贈与だと265万なのに…

ん？
(2,000 - 110)万 × 45% -175万 = 6,755,000円
ですよ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

＞総額の１%にあたる金利20万を加算して支払っては税務署からもっとたくさん払えと通達がくるの…

金利を払えとは言ってきません。

市中より著しく低い金利で借金した、すなわち「著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」に該当するとして本来は贈与であり、贈与税の申告をしてくださいといってくるだけです。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

そもそも、

＞住宅ローン残高の二千万を兄に借りて一括払いする…

兄に金利収入で儲けさせるためなら分からないでもありません。
が、銀行金利を払いたくないという趣旨なら、考え方が間違っています。

借りることでも買うことでも、市中より著しく安い価格で経済的利益を得れば、それは税法上の贈与となるのです。
逆に言えば、贈与と取られないためには市中と同等の金利を払わなければいけないと言うことで、兄弟間で借金しても担保がいらない今年などを除けば、何のメリットもないのです。

ローンの一括返済とは、宝くじが当たったとか、親が旅立って遺産金が入ってきたときに考えることであり、わざわざ兄弟から借金するのは、A 銀行のローンを B 銀行に鞍替えするので何ら変わらないのです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

No.5 回答者： Moryouyou 回答日時： 2019/10/01 07:11

質問の主旨がみえてこないのですが...

お兄さんにお金を借りることで、住宅ローンの利息を減らすのが
目的なんですかね？
だけど、贈与とみなされて贈与税を払った方が、利息を払うより
得なんじゃないか？ってことですかね？

いろいろと誤解があるので、まずそこを説明しておきます。
①2000万の贈与税
　2000万の贈与を受けた場合、贈与税は、
　(2000万-基礎控除110万)
　×税率50%-250万=695万
　となります。
　695万の贈与税は、さすがに高いですね。

★借金であるならば、無利息としてしまうと、
★一般的にかかる利息部分が贈与とみなされるのです。

②借金2000万に対する返済方法と利息
　実際に2000万の借金を返済するなら、
　20年かけて、毎月返済等になると
　思います。
　年100万、月元本8.4万程度の返済と考え、
　1％の利息がつくと、
　月9.2万の返済、総額約2200万の返済
　となります。
　毎月返済していくので、利息は残高に応じて、
　少しずつ安くなっていくのです。
　ですから、20年で利息400万とはならず、
　約半額の200万となります。
　
③住宅ローンの現在の金利
　固定金利でも、金利は1％程度です。
　変動金利なら、0.5%程度です。
　それなら、お兄さんに借りなくても
　よいのではと思うのですが。

お兄さんから借りると、無利息で借りられて
滞納とかになっても、大目にみてくれる。
といったことなら、確かにメリットはありますね。

しかし、利息を払わないと、その分を『贈与』
とみなされかねませんが、1%なら、
最初の年だけでも利息は20万程度なので、
贈与税の対象にはなりません。

年を追うごとに利息は減っていきますから、
贈与税は課税されないと言ってよいです。
但し、毎月といったサイクルで定期的に
返済していくことが必要です。

金利1%で毎月元利均等返済した場合の返済内訳を下記に示します。
参考にしてください。
※段々と利息が減っていくことが分かると思います。

月数　残高　　　利息　　返済額
1　¥20,000,000　¥16,667　¥91,978
2　¥19,924,689　¥16,604　¥91,978
3　¥19,849,315　¥16,541　¥91,978
4　¥19,773,878　¥16,478　¥91,978
5　¥19,698,378　¥16,415　¥91,978
6　¥19,622,815　¥16,352　¥91,978
7　¥19,547,190　¥16,289　¥91,978
8　¥19,471,501　¥16,226　¥91,978
9　¥19,395,749　¥16,163　¥91,978
10　¥19,319,934　¥16,100　¥91,978
11　¥19,244,056　¥16,037　¥91,978
12　¥19,168,115　¥15,973　¥91,978
　　　　　　　中略
220　¥1,914,170　¥1,595　¥91,978
221　¥1,823,787　¥1,520　¥91,978
222　¥1,733,329　¥1,444　¥91,978
223　¥1,642,795　¥1,369　¥91,978
224　¥1,552,186　¥1,293　¥91,978
225　¥1,461,501　¥1,218　¥91,978
226　¥1,370,741　¥1,142　¥91,978
227　¥1,279,906　¥1,067　¥91,978
228　¥1,188,994　¥991　¥91,978
229　¥1,098,007　¥915　¥91,978
230　¥1,006,944　¥839　¥91,978
231　¥915,805　¥763　¥91,978
232　¥824,590　¥687　¥91,978
233　¥733,300　¥611　¥91,978
234　¥641,933　¥535　¥91,978
235　¥550,490　¥459　¥91,978
236　¥458,970　¥382　¥91,978
237　¥367,375　¥306　¥91,978
238　¥275,703　¥230　¥91,978
239　¥183,955　¥153　¥91,978
240　¥92,130　¥77　¥91,978

No.4 回答者： satoumasaru 回答日時： 2019/10/01 03:35

基本的に利率というのは借金にかかりますよね。

通常、個人間の借用は残債方式でおこなわれます。
（アドオン方式もありますが計算が面倒になります。）

最初の年に100万円と利子20万円返せば次の年には1900万円の借金になります。
利子が１％ということは次の年の利子は19万円になります。
10年目には半分を返済していますので、残金は1000万円、利子は10万円となっています。

ですから400万円が利子と言うことではありません。
210万円が利子となります。
でも普通は、親族間の場合は利子なしの場合が多いですよ。

なお、No3さんのおっしゃるように、税務署は
（１）きちんと借用書が交わされている
（２）銀行口座への振り込み等きちんと返済している証拠がある
であれば贈与とはみなしません。

この回答へのお礼

そうなんですね。
親族間の場合は無利子が多いとの事ですが、兄も利子はいらないと言ってくれてます。が、無利子だと贈与とみられかねないと解釈して読んだので、１%はつけた方が良いのだと思った次第です。

回答(１))(２)にあるように、2000万借りた借用書と、口座に利息を付けず、借りた金額分だけを毎月同じ日に振り込みして返済していれば、無利子でも贈与とみられず、問題ない、と言うことで大丈夫でしょうか？

お礼日時：2019/10/01 07:49

No.3 回答者： Prialto0209 回答日時： 2019/10/01 02:41

借用書などで返済方法が整った形で記載されてて、

お兄さんの口座に毎月定期的に約定金額が振り込まれてれば贈与には成りません、

但し、お兄さんはお金の出どころを税務署から追求される可能性は有りますね。

No.2 回答者： testman199 回答日時： 2019/10/01 02:38

ざっくりと書くと

金利は親族間のしはらいだから損はない？
贈与税は税務署へぼ支払いなので損がある
ってところじゃないでしょうか

No.1 回答者： utilityroom 回答日時： 2019/10/01 01:59

親兄弟間の　お金の貸し借りに金利を含もうと　するからでは？

当額返済なら　お金の動きが無いものと見なされ　贈与には　ならない