確定申告の仕方

転勤により夫婦で2分の1ずつの共有名義のマンションを賃貸にしたための収入(妻は現在専業主婦)が発生しました。
賃貸経営によって得た家賃収入の確定申告の仕方の例を示したものがあったので、賃貸料が月額9万で、毎月振り込まれてくる水道光熱費、管理共益費などと合算すると11万円ほどになっていますが、水道光熱費・管理共益費・町内会費・修繕積立金は、「その他の経費」に計上すればいいのだということは分かりました。
固定資産税は夫名義の口座から、水道光熱費・管理共益費・町内会費・修繕積立金は妻名義の口座から引き落としています。
ローンはありません。
火災保険には入っていますが、マンション購入時に一括で支払いを済ませていますので、今年度中の支払いはありません。
このような状況で「共有名義の賃貸経営」の不動産所得としての確定申告をどのようにしたらいいのかが分かりません。
どなたか教えていただけませんでしょうか。

No.1 ベストアンサー 回答者： poor_Quark 回答日時： 2004/12/20 01:12

　不動産をご夫婦で共有されているなら、その持ち分の割合に応じて売上や経費を計上し、ご夫婦それぞれに所得を計算し必要があればそれぞれに確定申告を行う必要があります。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/20030529 …

　水道光熱費や管理共益費、町内会費修繕積立金など家賃と一緒に振り込まれたお金はいったん収入として扱います。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1376.htm

　資産性のない水道光熱費・管理共益費・町内会費はそのまま経費となりますが、「修繕積立金」に関しては必要経費とならずに、資産となる場合が考えられます。「修繕積立金」が必要経費となるための条件は下記のサイトにあります。
http://www.cpainoue.com/news/c_news118.html

　収入も必要経費もご夫婦のうちどちらの口座に振り込まれようが、どちらが支払われようが、持ち分の割合に応じて分けます。必要経費は減価償却費や、固定資産税、不動産の維持管理に支払った費用、たとえば掃除や小規模な修理、あれば不動産屋さんに支払った手数料、管理のためにかかったガソリン代などの交通費（ガソリン代の場合はあくまでも距離と燃費で算出します）、入居者を探したり紹介してもらうために第三者に支払ったお礼などいろいろ考えられます。
http://www.daikyo.co.jp/e-smart/tax/main/qa/qa30 …
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1370.htm

　建物の減価償却は現在は定額法のみですが、下記のサイトが参考になるはずです。資産に土地の部分があるなら、その分は減価償却の対象にはなりません。
http://www.daikyo.co.jp/e-smart/tax/main/qa/dep. …
http://www.taxanswer.nta.go.jp/2100.htm
減価償却の耐用年数はその建物の構造や材質によって法律で決められています。下記のサイトとそこからたどれるリンク先が参考になるはずです。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/syot …

＞不動産所得としての確定申告をどのようにしたらいいのかが分かりません。

　ご主人は年内に給与収入がおありでしょうから、その給与がもたらす所得と不動産所得を合算して合計所得とし（他に所得があるなら合算する必要がありますが、源泉分離課税となっている利子などは考慮する必要はありません）、青色申告を選択されているなら青色決算書を作成します。そうでない場合は白色の収支内訳書に必要な事項を書き込みます。不動産所得は事業的規模と非事業的規模に分かれますが、その違いについては下記サイトをご確認ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1373.htm

　不動産所得用の白色の収支内訳書は
http://www.nta.go.jp/category/yousiki/kensaku/yo …
の上から13番目にあります（このサイトはpdfには直接リンクが張れません）。不動産は、ご夫婦で半分ずつお持ちですので、まず一枚書いてみて全く同じ数字で書き写すなりすればもう一方の内訳書ができあがります。

　ご主人の場合は、もし所得金額が20万円以下の場合、確定申告を行う必要はありません。しかし医療費控除などで確定申告を行う場合は、20万円以下であっても不動産所得も加える必要があります。その場合どちらが安くなるかよくご判断ください。地方税はどの場合でも申告する必要があります。

　奥さんの場合は、その年の所得控除の合計が所得を上回れば申告する必要はありません。しかし、地方住民税もありますし、事後に税務署から「おたずね」などが送られてくる可能性を考えれば税額ゼロで確定申告をする人も多いと聞きます。なお、所得控除とは、基礎控除の38万円やご自分で年内に支払った社会保険料や生命保険料などを考慮して計算します。このことについては下記のサイトが参考になるはずです。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1100.htm

　さらに奥さんの年内の所得合計が38万円を超えれば、ご主人の配偶者控除の対象にはなりません。もしご主人のお勤め先に提出する扶養控除等申告書で奥さんを配偶者控除の対象としていらっしゃれば、ご主人の職場の年末調整で手続きする必要があります。それに間に合わなければ年末再調整、確定申告で対応することになります。配偶者特別控除の対象となる可能性はありますので、いきなり税額が上がることはありませんがそれでも年間の所得が76万円を超えれば配偶者特別控除の対象にもなりません。失礼ながらそこまでは行かないと思います。まずはご主人の職場のご担当に相談されるとよいでしょう。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1195.htm

なんかいろいろ書きましたが

　収入－必要経費＝所得

ということを念頭に置いて決算書なり収支内訳書なりを完成させればあとは申告会場で相談員が申告書の控えを書いてくれるはずです。申告書の欄の横の数字を見ながら正確に提出用に書き写し、住所氏名を書き印鑑を押せば終わりです。持って行くものは源泉徴収票、青色の決算書か白の収支内訳書、認め印、税の追納があるなら引き落としにしたほうが多少遅く税金を払うことができます。ご夫婦であってもそれぞれ本人の口座を使います。申告書や決算書などの控えは受領印を押してもらった上で保存しておいてください。来年も役に立つと思います。

　申告に際して医療費控除等対象以外に領収書など原始伝票は必要ありません。税務署が領収書を見るのは調査の時くらいです。そのかわり決算書等はしっかり完成させて申告に臨んでください。

　確定申告の期間は還付となるなら年明けすぐから受付は始まっています。申告期限は３月１５日までです。税理士さんにお願いすれば経費を一生懸命思い出させてくれるでしょうが、税務署にいきなり相談を持っていても金額面での結果はあまり変わらないとは思います。決算書や収支内訳書など書き方がわからなければ補足欄を使ってご質問ください。わかる範囲でお答えしたいと思います。

この回答へのお礼

大変ご丁寧な説明をしていただきありがとうございます。
慣れないことで戸惑っておりましたが、このようにたくさんの参考サイトを教えていただきましたこと、併せて御礼申し上げます。
どこまでできるかしてみます。
書き方で迷うようなことがあった時に、アドバイスしていただけると大変心強いです。よろしくお願いいたします。

お礼日時：2004/12/20 10:50