原状回復について

賃貸マンション経営してます。
先日退去した方がもう15年以上は住んでいたと思います。
非常に汚い状態でバストイレ、キッチンが入れ替えないとダメな状態です。
汚れが落ちない程、通常の使用では考えられない汚れです。
掃除をしていない、とても普通ならこんな風呂に入れないレベルです。
使ってなかったのか？

で、原状回復ですが、ユニットバスの耐用年数が15年ですが、一般家庭で15年で風呂を新品に換える世帯はまずいないでしょう。
これを入居者に請求したいのですが、費用割合をどのように決めるべきか？
原状回復費用は100万から150万ぐらいかかります。

また仮に裁判になった場合、家主側はどのように訴えを起こせば良いですか？
手順を教えてください。
弁護士を立て無い場合、どのような手続きをするのでしょうか？
家庭裁判所へ申し立てるのですよね？
費用はどの程度かかるのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 回答ありがとうございます。
  それは判例などはありますか？
  耐用年数が15年でも、それは税法上の問題であって資産価値とは別の話ではないのでしょうか？
  その論理で言うと、全ての資産は耐用年数を経過すると価値がなくなるという事になるのではないですか？

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2019/10/23 10:51

• 回答ありがとうございます。
  提示して頂いた判例集ですが、今回の案件に近い判例はどれか分かれば教えてください。
  ちょっと多くて似たケースを探せてません。
  
  また裁判の場合は弁護士を通さないでやると難しいのでしょうか？
  裁判された事はありますか？

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2019/10/23 12:20

• 回答ありがとうございます。
  90ｐ前後も見ましたが、どれも通常損耗による敷金の返還だと思います。
  「賃借人が社会通念上の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化」
  判例の論点はどれも通常の使用に限って起こった損耗や劣化に対して貸借人に支払う義務はないと言っているものですよね？
  
  例えば、92Pの判決の要旨③では20％の貸借人に支払い義務があると言っています。
  つまり、18年以上住んでいても貸借人の過失等（通常利用ではない場合）があれば負担を課していますよね？
  
  またこの判例集をまだ全ては見ていませんが、
  バスやトイレキッチンなどの入れ替えが必要な事案が見つかりません。

  No.6の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2019/10/23 18:29

• 回答ありがとうございます。
  回答に不満なんてありません。
  いろいろ提示して頂いてありがたいです。
  情報を得る事が私の目的ですから非常に参考になります。
  出来たら、耐用年数以上使用した、バスやトイレ、キッチンなどを入れ替えなければならない程の汚れで貸借人に費用負担をお求める判例があると助かるのですが…。
  
  また車の損害保険の場合は、確か自動車の価値で算出されるのでは無かったでしょうか？
  例えば10年経過した車でも下取り価格が50万なら50万が支払われるのでは？

  No.7の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2019/10/23 19:50

• 65000円になります。

  No.8の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2019/10/23 19:51

No.10 回答者： larme001 回答日時： 2019/10/24 07:22

基本は簡易裁判ですが、法的には借主の権限が非常に強くなってますし、また取立てまではやってくれません。

一番いいのは、まずは貴方に交渉して、任意で払わせること。これには、いくらと言う制限は基本的にはありませんからお互いが納得したならその限りではありません。

仮に裁判するにしても、相手に金がなければ踏み倒されるだけの話なので、まずは相手の支払い能力次第でしょう。

本来ならば原状回復費用は減価償却されても、回復にかかる余計な時間的損害なども請求はできます。ただ、そこまで普通の人にいきなり150万払えといっても無理な話であることが多いので、まず貴方が妥協できる範囲を決めて、そこに着地させるように色々妥協するから、せめて半分ははらってくれ、分割でいいから、とか、長い間住んでたから、みたいな説得をしていくしかありません。15年も住んでいたらなら、正直最後数年分くらいの家賃は目を瞑るのはやむを得ないかもしれませんよ。また、耐久年数が行ってないから負担してもらう場合であっても、新品になる以上原状回復以上のメリットがあり、それらの分は大家の負担とみなされる場合もあります。簡易裁判所の調停は比較的法的に厳密にと言うより、現実的な妥協点を探る方向になりますから、金のない過失者より営利目的での家主や管理会社の負担を多目にしてくる可能性もあります。ま、150万なら通常裁判かもしれませんがね。

交渉で妥協した上で、取りっぱぐれないようにそのかわり親戚なんかの保証人もいれてもらうとか、とにかく取りっぱぐれないことも考えるべきです。

いずれにせよ、こう言うケースを考えて、最近は入居者負担で保証会社に入ってもらう方がいいです。家賃滞納で居座られなかったり、夜逃げされなかっただけましだと思うしかないです。

No.9 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2019/10/23 23:48

国交省のガイドラインがあり、消費者保護の考え方が広がっていることもあり、

裁判になるとかなり苦しく家主有利の判決は難しいと思います。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutak …

賠償を勝ち取るには、使用者が通常ではない使用をしていたこと、
通常劣化との差額、交換の妥当性、交換費用の妥当性などを証明する必要があります。
おそらく、弁護士をつけると割に合いませんが、付けない場合に相手が弁護士を付けたら
勝訴するのは至難の業です。

結局は裁判に持ち込まずに相手が払いそうな金額、1/3から半分くらいを提示して、
交渉するしかないと思います。

あまり頑固に高額を請求すると相手がガイドラインに気が付くかもしれないので、
そこそこで折り合いをつけることになると思います。

No.8 回答者： hinode11 回答日時： 2019/10/23 19:36

補足願います。

＞先日退去した方がもう15年以上は住んでいたと思います。

その人から、月額いくらの家賃を徴収していたのですか？

No.7 回答者： phj 回答日時： 2019/10/23 18:58

＞「賃借人が社会通念上の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化」

確かにその通りですが、質問者様の質問文だけでは「通常ではない状態の劣化」がどのようなものか分かりません。したがって、それだけでは質問者様が望む「ピッタリの判例」を見つけることはできない、というか間違ったものを提示する可能性があります。なにせ、現場を見ていませんし契約書もみていませんからね。

ただ、社会通念上の使用をしたかどうかに関わらず、減価償却期間が過ぎていれば、価値の劣化は１００％と算定されるのが普通で、その点については損害保険の例も出して説明しました。

だから、通常であるかどうかに関わらず、償却期間を過ぎているなら「普通は賠償させられない」ものだということです。

後は「それが通常の劣化ではない。だから善管注意義務を怠っているので賠償責任がある」という方向で考えるのが妥当だろう、と説明しているわけです。

その部分、つまり「なにをもって善管注意義務を怠ったと主張するのか」が分からなければ判例を提示することはできません。

回答に不満があるのは承知していますが、現場を見てもいない状態で確信が持てないモノを提示することは私はしません。

なので、他の方の回答を待つか、現場写真や契約書をもって、無料法律相談などに行ってみることをお勧めします。
幸運を祈ります。

No.6 回答者： phj 回答日時： 2019/10/23 13:01

＃５です。

減価償却に関しては90ｐ前後を見てください。＃５の文章の内容がそのあたりにあります。

ただし、裁判をするつもりなら、全部参考になる事例であるといえるでしょう。ましてや弁護士を立てないで裁判するつもりなら、これらの判例は最低限（最低限です）頭に入れて、尚且つ自分で「これは引用できる、できない」と判断で居る能力がないなら、相手が弁護士を立てたらまず勝てないと思います。

弁護士を頼むなら、実際の物件の状況や契約書の内容から、適正な事例や判例をつかってアドバイスしてくれると思いますが、お金もかかります。

No.5 回答者： phj 回答日時： 2019/10/23 11:37

＃４です。

補足拝見しました。

＞それは判例などはありますか？
ちょっと長いですが、これなんか参考になると思います。
https://www.mlit.go.jp/common/000991394.pdf

＞耐用年数が15年でも、それは税法上の問題であって資産価値とは別の話ではないのでしょうか？

勘違いしてはいけないのは、質問者様の場合「住宅の賃貸業」として利益を得ている、ということです。なので、上記のPDFの中にこういう文章があります。

「建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払いを受けることにより行われている。 （最高裁判所第 2 小法廷判決 平成 17 年 12 月 16 日）」

つまり質問者様は営業として物件を貸しているのであり、これは「投下資本」と見なされます。投下資本に対する利益と摩損耗した価値の目減り分は、文中に書かれているように「常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払いを受けることにより行われている」のです。

　したがって減価償却が終了した資本（この場合は風呂などの設備）の回収を目的として、賃借人に支払いを求めることはできない、というのが原則なのです。

＞その論理で言うと、全ての資産は耐用年数を経過すると価値がなくなるという事になるのではないですか？
もちろん資産価値としての算定は別です。資産価値は減価償却などとは別に「売買する場合の価値」でも計られるからです。たとえば築後50年以上のおんぼろ木造アパートでも、マンガの殿堂になったときわ荘のようなものなら資産価値は高くなるでしょう。（＃４に資産価値という言葉を使っていますが、広範囲の意味で言えば間違っていますので「資本投下における資産としての価値」という意味に訂正します）


で、減価償却というのはなにか？という事になると思いますが、これは「資本を投下した際にその資産価値がどのくらいの期間有効かを決めるルール」です。たとえば大型の飛行機の減価償却は10年とされています。だからリース会社は10年を目途に航空会社に貸し出します。車なら6年なので最大6年を目途にリースされます。

これはリース会社が資本投下（つまり購入して資産にすること）して「この飛行機や車を貸して利益を得ますよ」というときに、税法上の資産を10年または6年で資産価値がなくなるように計算しなさい、と定めているからです。
　なので、保険などでも6年を超えた自動車などは資産価値はゼロと計算されるので、全損しても保険の支払いは最大１０％程度になります。（1割程度は支払われるのは、現に使用している利用費分です）

質問者様の物件も同じです。15年の耐用年数を超えた設備については資産価値は原則ゼロです。その分の利益は「賃料としてすでに受け取っている」と見なされるからです。負担させることができても１０％程度でしょうし、その負担額は「新品を入れた時の１０％」ではなく、あくまでも「買った当初の資産額の10%」であることにも注意が必要です。
だから15年前に100万円でバストイレキッチン設備を導入したなら、今回の改修で食洗器やウオッシュレットなどをつけて150万になっても、算定金額は最初の導入額で計算されます。

後は＃４にも書きましたが「原状回復費」としてどの程度、賃借人に負担させられるか、という問題だと思います。私は「資産価値がゼロだから全く取れない」とは書いていません。

ただ「原状回復費」の場合は、賃借人の「善管注意義務違反」の割合が重要です。つまり「賃借人がきちんと掃除して一般的な注意を払っていれば、これほどひどい状態にならなかったはずなので、その分の費用は負担してもらう」というものです。

契約や物件の状態を見ていないので、これがどこまで通用するかは分かりませんが、弁護士と相談するなら、そのあたりも踏まえて相談するのがいいと思います。ただ、まともに弁護士をつけて裁判をやると、10万円単位でお金が飛んでいくので、貰えそうな金額と見比べて判断されるほうがいいと思います。

No.4 回答者： phj 回答日時： 2019/10/23 08:50

会社経営者です。

＞で、原状回復ですが、ユニットバスの耐用年数が15年ですが、一般家庭で15年で風呂を新品に換える世帯はまずいないでしょう。
これを入居者に請求したいのですが、費用割合をどのように決めるべきか？

基本的には請求できないです。なぜなら15年経っているからです。

「一般家庭で15年で風呂を新品に換える世帯はまずいない」
その通りですが、賃貸経営は「利益を得るための部屋貸し」であり、毎年税務申告などで減価償却をしているはずです。
それが15年たって資産価値がゼロになっているということは資産価値としては認められないということ、つまり賃借人が費用負担する理由がない、ということになるのです。

賃借人に請求できるのはクリーニング代だけです。現状復旧費は請求できますが、設備の減価償却が終わっているなら第三者の算定はゼロ円（実際には1円）なので、裁判でも勝てないでしょう。

No.1 回答者： Shadowgar 回答日時： 2019/10/23 02:58

使ってなかったのか？」←なら　その人の前の居住者が悪いのだから　退去した人には関係なくなる