相続について。高齢で寝たきりの母名義の賃貸物件の家賃受け取り口座および名義変更の必要性について

お世話になっております。高齢で寝たきりの母名義のワンルームの小額な賃貸物件があります。現在賃貸に出しているのですが、母の介護施設への支払いが月々ものすごく高く、家賃はその支払額の六分の一にもなりませんが、この家賃の受取口座を年金受給者の父か子にする、もしくは父か子（収入は低い）に名義変更をするタイミングを考えています。このままの状態にしておいて母が亡くなってから名義変更をする方がよいのか、母が存命中に生前贈与で名義変更するのがよいのかアドバイスいただけませんでしょうか。名義変更は知人のつてで安く３万円くらいでやってくださる司法書士さんがいるようです。母の年金は１０万円ほどで介護にかかる費用が莫大で家計が大変で家族は質素に生活しております。家計が苦しいので少しでも税制上負担のかからない方法を探っております。家賃は母の口座に入ろうが父の口座に入ろうがどちらにしろ母の介護費用に消えていきます。受け取り口座を元気で長生きしそうな方に変えておきたいのは賃貸人に対して便宜上心配事や連絡事項を最小限に抑えたいからです。相続税に関して専門的な知識をお持ちの方、アドバイスいただけますでしょうか。何卒よろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 物件所有者の登記簿上の名義を夫か子に生前贈与して変更するかどうか検討しております。築30年ほどの小さなワンルームで不動産屋さんに売ったとしても500万円程度の物件かと思われます。

    補足日時：2020/01/30 18:56

No.7 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2020/01/30 21:39

＞母が命ある限りそのままにしておいて父の口座で賃貸人から家賃を受け取る場合は父に確定申告の義務が生じる…

違う、違う。
不動産所得を申告するのは、あくまでも不動産の持ち主である母です。
その上で、不動産収入を父が手にするのなら、母から父への贈与となります。

＞母はもう自分で確定申告をするのが困難なので…

本来は、確定申告は本人が自ら行うか、お金を払って税理士にやってもらうかどちらかでないといけませんが、現実問題として夫婦や同居の親子ぐらいは大目に見てもらえます。

母名義の申告書を父が代筆すれば良いのです。
税務署にも事情を話しておけば、それ以上は何も言いませんよ。

＞生前贈与で登記の名義変更をしてしまった方がよいのかと考えていた…

繰り返しますが、母から父へなら完全に贈与となります。
500万なら
(500 - 110) 万 ×20% - 225 = 555,000円
の贈与税が父に発生します。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

母から子へなら、先の回答どおりです。

この回答へのお礼

親身になってくださり本当にありがとうございます。贈与税のおおよその額が具体的にわかり、大変助かりました。

お礼日時：2020/01/31 05:50

No.6 回答者： momo-kumo 回答日時： 2020/01/30 18:29

>名義変更は知人のつてで安く３万円くらいでやってくださる司法書士さんがいるようです。

お母様は寝たきりとういうことですが、意思表示はできる状態ですか？
贈与契約にあたって意思表示ができないのに財産を贈与させるのなら、それは違法行為です。
まともな司法書士は行わないでしょう。
意思表示が可能で贈与契約が可能であっても贈与税はかかります。
母が意思表示が可能なら贈与ではなく、売却すれば良いでしょう。

>母の年金は１０万円ほどで介護にかかる費用が莫大で
「莫大」というのは実際幾らなのでしょう？
月十万に家賃収入を足して幾ら足らないのでしょう？
夫婦間は絶対的扶養義務があますから、夫である父はその分を扶養する義務があります。
また、子も相対的扶養義務とは言え、母に対する扶養義務がありますから、「質素に生活して」母を助けるのは当然です。

この回答へのお礼

親身になってくださり本当にありがとうございます。母は意思表示が可能ですが売却しても大した額にならないので仕方なく現状維持している次第です。

お礼日時：2020/01/30 19:19

No.5 回答者： ben0514 回答日時： 2020/01/30 18:26

高齢で寝たきりとありますが、その状況によっては、トラブルの要因になり得ません。

お母様の判断能力がないと思われる状況で、不動産の名義変更する行為は、貴方方以外の相続人などが生じた際に問題に案ります。
相続人は自分たちだというのが、戸籍などの調査の上で明らかであればまだよいでしょう。
お父様はお母様と出会ったとき以降からしか知り得ません。それもすべてを知り得るとも限りません。お子さんも同様です。
中には、親の婚歴が両親だけではないという場合もあります。婚歴だけではなく、出産や認知など知らない事柄もあったりもします。
法的な判断であなた方だけであることが重要でしょう。それに相続人はなくなる順番で変わるものですし、年齢順とは限りません。

お母様名義以外で家賃を受け取るということは、契約上おかしな話になってしまうと思います。家主ではない人へ払うこととなるのですからね。

成年後見制度等で家庭裁判所からお母様の財産管理を任されたというのであれば、お母様名義でありつつ、後見人などが引き出しなどが可能な口座ということも可能です。

できたら、税理士（税のプロ）と司法書士（不動産を含む相続手続きや裁判手続きのプロ）のいる総合事務所などに相談されるとよいと思います。
財産価値によっては、遺産分けが生じる前の対策、税金対策の良縁からの対策の必要性の判断をしてもらうとよいと思います。
相続税の基礎控除未満の財産しかないのであれば、対策しなくてもよいかもしれません。
そもそも、贈与税は相続税を不当に免れることのないようにするための税目という性質があり、そのため、税負担が高くなるようになっているはずです。
名義変更の登記で必要となる登録免許税も相続よりも贈与の方が高く設定されています。
税負担がそれほどでもなく、円満に将来手続きできるというのであれば、そのままでもよいのかもしれません。
円満にいかない可能性があるのであって、お母様の意思判断能力があるのであれば、贈与や売買という形もありでしょう。

詳細な状況次第で考え方も変わるものです。これに人間関係も含まれますので、簡単ではないと思います。

この回答へのお礼

親身になってくださり本当にありがとうございます。父と母は初婚で家族関係は円満です。ご指摘いただきました相続税の基礎控除未満の財産しかない身分ですので、このまま母名義で相続に持ち越してもよいのかもしれませんね。勉強になります。

お礼日時：2020/01/30 19:07

No.4 回答者： mukaiyama 回答日時： 2020/01/30 17:57

＞父か子（収入は低い）に名義変更をする…

主語を省かないでください。
何の名義を変更するのですか。

1. 振込んでもらう預金口座
2. 賃貸契約書・不動産屋などの関係
3. 登記簿

1. や 2. なら、税法上は母の不動産所得のままで、母に確定申告の義務が残り続けます。
その上で、母から父または子への贈与となり、父または子に贈与税が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

3.なら、お金はどうするのですか。

賃貸物件の実勢価格相当を実際に母に払うのなら、母の「譲渡所得」となり、母に所得税が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/j …

ただで登記簿を書き換えるのなら、母から父または子への贈与となり、父または子に贈与税が発生します。

このうち子に贈与されるなら、年齢条件はクリアしているでしょうから「相続時精算課税」を申告することで、現時点での贈与税支払いは猶予されます。
父に贈与するのなら、この取り扱いはありません。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

＞母が亡くなってから名義変更をする…

登記簿を書き換えるという意味なら、その方が税負担は少なくて済みます。
しかし、前述の「相続時精算課税」を利用すれば同じ効果が得られますけど。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

説明が下手で申し訳ございません。大変詳しく説明してくださり本当にありがとうございます。登記簿の名義を書き換えるということを検討しているということです。母はもう自分で確定申告をするのが困難なので。この場合は夫や子が代行してできるのですよね。登記簿の物件の持ち主は母が命ある限りそのままにしておいて父の口座で賃貸人から家賃を受け取る場合は父に確定申告の義務が生じるのでしょうか。どちら名義になっていても確定申告の手間は一緒なので、母親名義のままでいいのでしょうが、不動産屋さんに買い取ってもらったところで500万円程度の古いマンション物件ならこの際賃貸事業の手続きの簡素化のために生前贈与で登記の名義変更をしてしまった方がよいのかと考えていた次第です。

お礼日時：2020/01/30 18:31

No.3 回答者： スリープ 回答日時： 2020/01/30 17:31

今

失礼な話ですが、もしお母様がお亡くなりになったりしたら、口座凍結されてお金の引き出しができなくなります。
もちろん法的な手続きをとれば、口座凍結の解除もできてお金も引き出せますが、それに何週間も掛かる場合があります

お母様が年金ということは、お父様も年金ですよね？
そこから支払えばいいのでは？
また、年金の金額に見合った施設に引っ越すというのもありますよ

ケアプランナーの方に、相談してみてください
各施設の空き具合によってなかなか施設が見つからない事がありますが申し込みをしておけば率先して探してくれますから

おだいじに

この回答へのお礼

親身になってくださり本当にありがとうございます。確かに口座凍結は面倒そうなので父の口座で受け取って母名義で確定申告を代行した方がよさそうですね。母の年金だけでは到底母のいる施設の代金が払えずで。金の金額に見合った施設に空きがなくて困り果てている現状です。登記の名義を家族に生前贈与した方がよいのかと考えておりました。

お礼日時：2020/01/30 18:38

No.2 回答者： momoituka 回答日時： 2020/01/30 16:56

要するにお母さんに収入があるから

三割負担になっているんじゃないですか？
一割負担の人に比べたら　めっちゃくちゃ高いですよね。
お母さんの収入をなくせば年金だけの収入になるので
一割になるかもしれません。ただ
主様やご主人が同居であれば　もしかしたら家族全員の収入から割り出された負担金額かもしれませんので
司法書士の方と相談されてみては如何でしょうか。
生きているうちに変更しないと
とんでもなく面倒になります。
それは間違えないです。
お母さんが生まれた証拠となる戸籍謄本が必要になり
本籍が変わったりしていると
全ての本籍の所から謄本を取り寄せなければならなくなります。
生きているうちの方が書類は少なくて済みますから。
主様名義にされて
別居していれば一割負担になる様な気が致します。

この回答へのお礼

親身になってくださり本当にありがとうございます。母の賃貸収入は年間５0万円弱ですし毎月管理費も払っているし微々たるものです。賃貸人がいない期間が２年間もあったりとかなので1割負担です。生きている間に登記簿の名義変更の方が書類が少なくすむしよさそうですね。物件の資産価値はそんなにあるとは思えないので贈与税額は大したことないのでしょうかねえ。ありがとうございます。

お礼日時：2020/01/30 18:47

No.1 回答者： ひろ先生 回答日時： 2020/01/30 16:51

税金に関しては専門の方に聞いた方が信憑性が高いですが、近況を考えれば亡くなる前がよいのでは。

この回答へのお礼

親身になってくださり本当にありがとうございます。やはり亡くなる前がよさそうですね。

お礼日時：2020/01/30 18:51