賃貸で引っ越しか中古マンション購入か新築戸建て購入か

初めまして！＾＾
ご覧いただきありがとうございます。
初めて利用させていただきます。

表題の通りなのですが、関東ベッドタウン在住、現在引っ越しについて悩んでおります。
家族構成：結婚１年目夫婦２人（29歳）
年収：夫650万、妻420万
家賃以外の固定費：車のローン3万（今年の11月まで）、奨学金2.5万（後15年ほど）
現状：賃貸暮らし（2018年11月～）で駐車場代含め92,000円
現状の賃貸：3ＤＫ（55平米）、鉄骨、3階建ての１階、築20年、駅から徒歩5分
貯金：200万

昨年（2019年）の11月に結婚式、入籍を済ませました。

現在の賃貸には2018年の12月から住んでおります。
今年の11月に２年で更新を迎えるのですが、更新は考えておりません。
引っ越し理由としては、
・湿気がすごすぎて、昨年の夏には冬服や来客用布団がほとんどがかびてしまったこと
・日当たり、風通しがあまりよくないこと
・寝室にエアコンが付けられない（開けられる窓がない）
・鉄骨のため、話声や生活音が筒抜け
・ＤＫとＬが別でリビングが６畳しかない
主に上記の理由です。

今後の展望
・数年のうちに子供を考えている（仕事は続けるつもり）
・夫婦ともに動物好きなのでペットを飼いたい

物件への希望
・駅から徒歩10分圏内（戸建なら15分）
・駐車場あり
・（マンション）２階以上
・（マンション）鉄筋
・（マンション）エレベーター
・ペット可

元々の予定としては4月頃に内見をしてＧＷに別の賃貸へ引っ越しを考えておりました。
ただ、コロナウイルスの影響で内見・引っ越しがためらわれたため流れてしまっています。
また、上記の条件を叶えるとなると、賃貸だと最安でも11万～となります。
月々の家賃を考えると、購入してローンを組んだ方がきれいで広い物件に住め、
資産にもなるため、購入をしてしまった方が良いのではと考え始めています。

貯金は昨年の結婚式・新婚旅行をした関係で、
ほぼないため購入する場合は今年の2回ののボーナス（約300万程度）と現在の貯金（200万）が資金となるため、頭金０のフルローン、初期費のみ支払いを考えています。

現在の選択肢として
①月11万程度の賃貸に引っ越し
②築45年最寄り駅徒歩8分フルリノベーションマンション購入。
　価格：1600万（管理費等月35,000円）
　間取り：２ＬＤＫ(約70平米）
　こちらを購入する場合は15年ローンで組み、
　１０年程住み子供の人数を見て売却・引っ越し予定です。
　（築年数は古いですが割と人気のあるマンションです。）
③その他のもう少し広い（80平米ほどの）2500万円を目安に中古マンションを購入（25年ローン）
④3200万を予算に新築戸建購入（30年ローン）

またローンを組んだ場合は月１０万、ボーナス+１５万ほどで考えています。
仕事は妊娠・出産後に仕事は続けるつもりでおりますが、何があるか分からないため、夫の年収だけになっても可能な範囲でローンを組みたいと考えております。

夫婦ともに電車通勤・フルタイムでの勤務ですし、出かけるのが好きなため利便性や、
災害への耐性・セキュリティを考えるとマンションの方に魅力を感じています。
戸建を買うにしても、土地の広さは望めないため、庭なしの、
駐車１台が限界、周りも同じような建売に囲まれた戸建の購入になると思います。
それでも子供が生まれたら戸建の方が良いのか等々考えて悩んでしまっています。

迷っている段階であれば、もう少し様子を見た方が良いと思うのですが、
暑くなってきてやはり今の賃貸は限界であると思っています。
そうなると引っ越し費用や、長い目で見た際に早いうちに資産となる購入に踏み切るべきでないかと葛藤しています。

たくさんの方の同じようなお悩みや記事を調べていても答えは出ず投稿させていただいております。
知識も乏しく、世間知らずの質問かもしれませんが、経験された方や詳しい方にご回答いただければ幸いです。

No.1 回答者： Mokuzo100nen 回答日時： 2020/05/13 11:26

リノベしていない築20年前後のマンションを1000万程度で購入、10年間住んで、築30年の手前で売却。

そこに住んでいるうちに自己資金を1000万円貯めて、プラス1000万の借入で、築30年程度の土地広めの一戸建てを購入。
ここに住んでいるうちに自己資金を2000万円貯めて、プラス1,000万の借入で新築に建て直し。

引退時にローン無しで、築浅戸建てに住めるようにステップアップをするのが良い。

重要なことは借入のMaxを1000万円程度に抑えて、生涯の金利負担を最小化すること。
金融機関が一番嫌う方法です。

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2020/05/13 13:14

現在の住まいからの転居を大前提としてお考えのようですから、そこは否定しません。

継続して賃貸にすまうか、いっそのこと購入に踏み切るのはドウだろう？購入するとすればマンション？戸建て？
と考えが広まった中で方向性を定める為の質問と受け取りました。

前提条件として、なるべく早い転居の希望があるという事ですから、今の賃貸物件を選んだ反省を活かして住環境の向上を望める賃貸物件を探すことをオススメします。

購入の場合には自己資金が少なすぎますね。時間的制約もある中で、予算にあうと言う理由で何かしらの物件を購入したとして、今の部屋のように住んでみて初めて分かったデメリットが出ないとも限りません。
また、１０年サイクルで考えた場合に家族構成や就業先の変化に対応できるかどうかが未知数ですよね？

何事も無ければリノベマンションであっても戸建てであっても返済には不安が無いと思いますし、私が不動産営業マンの立場であれば購入の方向でオススメしますが、「将来の環境変化への対応」の点で、ある程度の自己資金を貯めた上での購入をお勧めします。

No.3 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2020/05/13 13:21

マンションはお勧めし兼ねます。

分譲マンションの末路まで考えた事ありますか？
１棟50戸のマンション解体費用は、数億円とも言われています。
１戸当りの負担は、１千万円以上です。
取り分け、1980年以前に建てられたマンションは、高齢化で建替え費用など捻出できる分けもなく、亡くなれても遺族は相続放棄。空部屋が増えて社会問題化しています。
そうして、マンションのスラム化、粗大ごみ化が進行していくのです。
実際、治安上、美観上、放置できず行政代執行で解体された事例もあります。
そんな、負動産を子供に残せますか？

No.4 回答者： nantamann 回答日時： 2020/05/13 15:24

人生あと60年はあります。

それ以上かもしれません。
中古マンションは60年以上寿命がありません。30年もすれば解体再建築・・・これが簡単じゃありません。そのころは住民に再建築するお金がないと思われます。再開発の期待もないでしょう。負の資産になることは容易に想像できます。

賃貸で住環境がいい物件は家賃が高いでしょう。老後賃貸に住み続けられるか？
18年前豊洲のマンションを見に行ったのですが、価格を調べたら当時５千万円のものが６千万円でした。こういう物件を探すのはアリでしょう。

戸建て住宅は生活環境よく便利なところではなかなか得難い。少し不便な場所になるかもしれません。土地選びが重要です。水害の恐れがない（川、池の近くはNG、くぼ地も）。地盤が強固（活断層が近くにない。岩盤が理想）、道路幅は5メートル以上。消防車、緊急車両がスムーズに通れる。坂が急ではない。音が出る工場が近くにない、食品工場は臭い。家畜小屋がない。等です。
少子化が進み60年後には資産価値はないかもしれません。
60年住むにはリフォームや修理は不可欠です。築30年で大修理が必用でしょう。固定資産税、地震火災保険負担も考慮。

＞長い目で見た際に早いうちに資産となる
焦らず勉強をすることをお勧め。勉強しておれば出物があるかもしれません。間もなく来るコロナ不況で。人の不幸は蜜の味。不謹慎ですが出物とはそんなものです。

私が家を購入したのは50半ば。キャッシュです。災害で壊れても焼けても再建築できる資金余裕をもっています。

No.5 回答者： boo_boo_suu 回答日時： 2020/05/13 18:50

こんにちは、私も資産になると思い離婚後27歳で初マンションを買ったおばさんです。

その後、買い替えと物件買い増しで買ったりした経験があります。

現在の選択肢として
>①月11万程度の賃貸に引っ越し
私的にありのお話です。
まずはコロナの様子見で賃貸への引っ越しが一番無難です。

今の1Fの部屋は場所によって上からの湿っけが下りてくるから結露がすごい家があるのでそういう家にあたってしまったのかもしれないですよね。
11月じゃまだ結露ないし、大変でしたね。（DIYで2重窓にすると軽減されます）

>②築45年最寄り駅徒歩8分フルリノベーションマンション購入。
　価格：1600万（管理費等月35,000円）
　間取り：２ＬＤＫ(約70平米）
　こちらを購入する場合は15年ローンで組み、
　１０年程住み子供の人数を見て売却・引っ越し予定です。
　（築年数は古いですが割と人気のあるマンションです。）

私的にありえないです、なし。
割と人気のある物件で管理費等（管理費・修繕積立金・駐輪代や専用庭などで）が3.5万では、よほど総戸数が少ないため1戸あたりの負担が大きすぎるのか、管理が下手すぎる。
また、将来解体して再建築となったときに8分は遠いです。（今はいいけど、単に土地の価値としての話）
できれば総戸数〇戸　管理費〇円　修繕積立金〇円という記載がほしいところ。

築45年1600万リフォーム済みは安く思えるかもしれません。
しかし、10年住んで築55年、管理費等が3.5万（これからもっと増える可能性があり）で再度売れるとは到底思えないです、賃貸にしても管理費が高すぎです。

あと1975年の物件なら旧耐震法の物件。
資産目的なら1981年（昭和56年）の新耐震基準のマンションをお勧めします。
https://www.homes.co.jp/cont/reform/reform_00105/

またフルリフォームがどんな具合かわかりませんが、
風呂とキッチン、トイレ、洗面台の水回りの交換。
クッションフロアの張替えと厚手のクロス交換。
その他ちょちょいのちょいくらいのリフォームのはずです。
せいぜい高く見積もっても400万くらいのリフォームを考えると1200万、さらに各手数料や売り上げをおもうとその物件の価値は高く見積もっても900万前後です。
当然、配管までのリフォームもしていないでしょうから漏水の危険があります。
1F物件ならいいけど、階下に人がいるなら保証だけで大変で私なら買いません。

>③その他のもう少し広い（80平米ほどの）2500万円を目安に中古マンションを購入（25年ローン）
情報が少ないんので判断できません。
ただ、私は東京住まいですが、80平米2500万のマンションはエリア的に安い地域/古い/駅から遠い/立地（まわりに工場があったり）に問題がある可能性/総戸数が少ないなどの理由で管理費が高いなどの問題があると思っています。あとは借地権物件？

④3200万を予算に新築戸建購入（30年ローン）
まだマンションと戸建と悩んでいる状態ですからね。
悩みどころですよね。私もマンション暮らしなので戸建が欲しい・・・と思いながらマンションのほうが楽だろうなあと思っています。

さて新築3200万だと、立地がちょっと悪い、駅から遠い、狭小住宅（オー〇ンハウスがお得意）などが見えてくる感じです。

>またローンを組んだ場合は月１０万、ボーナス+１５万ほどで考えています。
夫の年収だけになっても可能な範囲でローンを組みたいと考えております。

私はボーナスはもうちょっと考えたほうがいいと思いますね。
車があるということは、次も買うでしょうし、ローンも又組むでしょう。
奨学金返済15年がありますしもう少し楽な返済を考えるべきだと思います。
子供の成長と住宅ローンはちょうどかぶりますので老婆心ながら書かせてくださいね。
私はこのボーナス払いが死ぬほど大変でした。
だって、ボーナスが少ないときがありますので。
あくまでも会社が儲からないとでないので私はボーナス払いは怖いと思っています。

あと、マンションで犬や猫を飼いたいなら管理会社のしっかりしたところがいいです。
というのはマンションはマンション住人がペット飼育不可の採決を理事会で出せば最初ペット可マンションだったとしても途中から変わります。
うちも最初のマンションはもともとペット不可で建築→その後ペット可→やっぱりペット不可（今生きているペットで一代限りで終わり）→不公平！といつもペット派と反ペット派でもめていました。
もうね、うんざりするくらいです、今年の管理組合会長はペット派とか反ペット派で今年は今の規制が変わるなどもめていました。
通常ならこういうときに頼りになるのはマンションで雇っている管理会社なのですがこういうのがおおむねマンションを建てたゼネコンやデペロッパがそのままなるのですが、ここが三流だとだめですね。

>夫婦ともに電車通勤・フルタイムでの勤務ですし、出かけるのが好きなため利便性や、
災害への耐性・セキュリティを考えるとマンションの方に魅力を感じています。

そうですね、私も今はタワマンなのでセキュリティはばっちりですよ。
もうね、変な勧誘など一度も来たことがないくらいでさみしいほどです。
前もマンションでしたが、前は管理人がいるのとカメラとオートロックがあるくらいでした。
セキュリティはマンションによってかなり異なると思います。

私が前に住んでいたマンションも立体駐車場があり、高齢で免許の返納したり、若い子は免許を取らない車を欲しがらないで（東京だから不要という人もいる）借り手が居なく、施設整備費が高く管理費の中で大きな負担となっていました。
もうね、外部の人に貸さなきゃっていうレベルでした、そうすると今度はセキュリティが甘くなるしこまったものでした。
なので私が今度マンションを買うことがあれば絶対にマンション駐車場は不要です。
借りたければ外でかりればいいので…。
私が買うときもっとも考慮するのが総戸数です。
マンションのエレベーターの交換も1400万くらいかかりました。（大規模修繕のとき私は理事でした）
マンションは管理が命です。

あと仰ることはわかるのですが、今はコロナで経済が麻痺しています。
政府もこのコロナ騒動に合わせての経済対策を出すはずです。
住宅ローン減税の拡充や、控除期間の延長など政府のテコ入れがあるはずなので（でないと景気が落ち込むから）できれば私はあと最低でも数か月は待ったほうがいいと思う。

前にリーマンショックの時物件が安くなったのは1年たたないうちに物件が下がり始めましたので…私ならもうちょっと様子見ですね。

この数か月の間に一生懸命物件をみてはどうでしょうか？
いろんな営業さんから学んでみては？
人によっては様々な情報をくれるのでためになりますよ。

マンションなら「マンションノート」というサイトをみると住人の口コミも見れるし参考になります。
戸建ならいろんな家を見ましょう。
もうね、新築時から階段がギシギシなるような家もありますし、たくさんみることで目が肥えます。
個人的には住友の林業の家とか、やっぱり素敵ですよ。
ではでは、参考になれば。