ネットが遅くてイライラしてない!?

私道を5件の家で持っている区画があります。奥の(つきあたりの)3件で95%ほど持っていて、公道側2件が残りです。
うち1件はすみ切り部分が持分との事です。
そういう極端な分け方になるのは、どういう場合なのでしょうか。また、すみ切り部分しか持っていないという家は、私道を使用する場合に制限はありますか?車とか通っていいのでしょうか?特に何の取り決めもない一般的な場合について教えてください。

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A 回答 (6件)

>一区画です。

その割合が数%、つまりすみ切り部相当という事のようです。
であれば問題ありません。判例でも所有割合によって所有権行使の程度に違いがあるわけではないとされています。(いま手元に判例の書かれた資料がないので具体的に示せませんが)

>手前の家は使用に制限がある場合もあるのでしょうか。
共同で使うものですから、当然ながら使用に当たって、他の人たちの迷惑になるようなことはもちろん駄目ですが、そうでない場合は特にありません。

その代わり義務も同時に平等になります。
隅切りを提供して所有権を少し持っているが利用はしていない場合は、単なる提供者に過ぎませんので、維持管理費用の負担も不要で、逆にご質問にあったように、自分も利用しているという場合は平等に負担する義務を負います。
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この回答へのお礼

よくわかりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/01/22 15:07

追加:


>そういう極端な分け方になるのは、どういう場合なのでしょうか

についてですが、おそらく土地所有者が皆で共同で土地の一部を出し合い私道を開設した可能性があります。
このような場合、その土地を提供した人たちの間では互いに通行地役権が成立しているとみなされます。
(東京地裁平2.10.29、同平7.8.23など)
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#2です。

補足について回答します。

法律的に保証されている「通行権」は、基本的に歩行者程度とされています。(判例)
しかし、最近は車の所有が一般的になり、幅員4mの定義も車両の通行を前提としており、その道路に面する家の車両が通行すること自体は、特に問題は無いものとされています。

>>また、持分が多いと共同で何かを行う場合、発言権も大きいとか、、そういう類のことはありますか?

所有者が管理をするのが原則です。
道路の舗装を行う場合には、その持分に応じて負担する事が一般的です。
当然、責任と負担の多い人の発言権も大きくなります。
しかし、実態として車庫からの出入りがあり、利用度が高いわけですから、所有分以上の負担を申し出ることで、相応の発言権を持つこともできます。
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この回答へのお礼

よくわかりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/01/20 16:14

まず確認です。



1.その道路は1筆なのか、いくつにも別れているのか
2.すみきり持分の家というのは、分筆された隅切り部分を持っているのか、単に共有名義で持分の比率が隅きり面積分ということなのか。

道路全体を共有持分として、単に隅きり部分の面積相当の持分を持っているだけということであれば、道路全体の使用には全く問題ありません。
原則持分の多さで利用する権利の強さに違いはありません。

この回答への補足

一区画です。その割合が数%、つまりすみ切り部相当という事のようです。
これまで奥のの3件で駐車、洗車に使用していた様子。あるいは、雪かきなども3件でしていたのかもしれません。手前の家は使用に制限がある場合もあるのでしょうか。

補足日時:2005/01/20 16:02
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一般論として、私道部分は位置指定を受けて造成されていて、通常通行の制限はないものとされてはいます。


公道接道部分には、隅切りが必要とされており、位置指定には必要な部分になります。
奥にある3軒は、その私道がなければ建築ができなくなるので、私道負担を大きくしている形になっています。

私道については、はっきりと通行を制限する意思表示がない場合には、自由に通行できるものとされています。
ただし、私道部分の舗装などの整備はその所有者が負担をしているので、道路を傷める様な使用方法には問題があるでしょう。

この回答への補足

大変よくわかりました。
公道側の家は、家の南にガレージがあり、公道は北に接しています。車の出入りの際、数メートル私道を通り公道へ出ますが、持分はすみ切り部分のみでも、その出入りは咎められないという解釈でよろしのでしょうか。
また、持分が多いと共同で何かを行う場合、発言権も大きいとか、、そういう類のことはありますか?
宜しくお願いします。

補足日時:2005/01/18 01:13
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もともと、奥の方の私道でなかったのかと思われます。

 その後、道路位置指定を受ける必要があり、幅員を広げた。 その際、残りの2件から必要面積を私道にしたのではないでしょうか。

持分面積の多寡に拘らず、使用できます。

また、一般的にはこのような道路は袋小路になっている場合が多いので、車の通り抜けはありえないと思います。 当然、駐車すれば違反になります。

この回答への補足

大変よくわかりました。
公道側の家は、南にガレージがあり、公道は北に接しています。車の出入りの際、数メートル私道を通り公道へ出ますが、持分はすみ切り部分のみでも、その出入りは咎められないという解釈でよろしのでしょうか。
宜しくお願いします。

補足日時:2005/01/18 01:01
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Q共有している私道について

質問させていただきます。

我が家は私道(4m以下)と公道に面しており、私道側のほうに門があります。
その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

最近4件の中の1軒が家の建て替えのために
周りの3軒には何の断りもなく地主(登記簿の名義人)と内密にやり取りし、
私道の名義(登記簿上の仮名義)をお金を払い購入した事が発覚しました。
理由は接道義務の要件を満たせないからです。

我が家にはその私道側に駐車場がありますし、門もあります。
30年程前ではありますが『4軒で共有する』という私道であったにもかかわらず登記簿の地主と内密にやり取りし、勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?

現在その建て替えをする家主が「この私道をふさぐ」とか「この私道はうちのものだ」と言い張っており、近隣の住人も含め非常に困っております。
どうかよろしくおねがいいたします。

質問させていただきます。

我が家は私道(4m以下)と公道に面しており、私道側のほうに門があります。
その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

最近4件の中の1軒が家の建て替えのために
周りの3軒には何の断りもなく地主(登記簿の名義人)と内密にやり取りし、
私道の名義(登記簿...続きを読む

Aベストアンサー

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合にはそれは私道といわずに通路といいます。

建築基準法上どのように扱われているものなのかについては、役所の建築指導課に聞けば詳しく教えてくれます。
ご質問者の場合には公道にも接しているようですから最悪の事態(再建築も出来ない)ということにはならないと思われますが、他のそれが唯一の通路である人たちにとっては死活問題かもしれません。


昔の持分購入(しかし登記しなかった)の話を有効にするのは結構骨が折れる話です。
基本的に登記されていないものは権利主張が難しくなるからです。

>勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?
基本的には購入者に問題はありません。登記するという仕組みを社会で用意しているのは権利の主張が出来るようにするという意味があり、所有者がまだ地主であれば、地主から購入することは出来るからです。

まず問題は地主に問題がないのかどうかという点が議論になります。
つまり過去に売買契約がなされて代金も支払ったが登記がされていないというだけの話であれば、たとえ未登記であっても、さらに二重に他の人に売却するような行為は許されませんので、損害賠償の対象になりえます。が、当時の話がもし購入ではなく、単なる使用料、地代という形でしかなかったといわれたときに、それを覆すようなもの(確かに売買した)という契約書などがないとかなりつらい話ですね。

さらに言うと、今回売却した相手がもし善意の第三者であると、たとえ地主の行為が否定されても、その土地は戻りません。登記がされてない以上は善意の第三者に対抗できないからです。ただ、ご質問の場合にはその当時から関係している人のようですから善意の第三者とはいえない可能性は十分にありますので、そうなると対抗できる余地はありますけど。

この話はかなりややこしい話なので司法書士(登記関係の専門家)なりあるいは弁護士なりに善後策を相談したほうがよいでしょう。

ちなみに、もしそれが通路に過ぎない土地であり、売買が成立して通路としてその人物が取得した場合には、少なくとも他に公道への道がつながっているご質問者の場合には以後通行は出来なくなる可能性は十分にあります。(現在のその通路が唯一の出入りできる道である人たちの場合には、いにょう地通行権による通行が認められる可能性が高いですが)

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合...続きを読む

Q私道を売買する場合の価格や税金について教えてください

地価について教えてください。
*複数の家で使っている私道(土地区分は
 道路になっている)を売買する場合、
 その価格は公示地価や路線価と同等でしょうか。
 あるいは何割か安くなるのでしょうか。
 
*また、広域でなくその不動産の公示地価・路線価
 はどこで知ることができるでしょうか。
 たとえば役所の土木課や税務課などなのでしょうか。

*上の様な土地の税金は安いのでしょうか。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>私道の所有が全く無くては・・・

なるほど。これであれば価格はあってないようなものですね。売る側は買い手の足元を見て高値での取引を考えます。私もマンション用地が公道に4メーターしか接しておらず2メーター分購入しましたが足元を見られ流通価格の2倍+息子さんの車一台で手を打った事があります。まあその結果は所有していた奥まった土地の価値が数億上がりましたので納得はしております。

先方と良く話し合い流通価格以上でも所有している土地の価値が守られる(正統な評価が得られる)ようでしたら多少高くても購入するのが良いと思われます。価格については標準は当てはまりませんので慎重に検討してください。あまり下出に出ると高くなりますし、譲っていただけなくなると後日困りますし、巧く交渉してください。

税金面は知識がありませんのでごめんなさい。
売るほうでしたら高く売れるのですがね~!

Q私道の共有持分の割合について

この度、家を建てるために土地を購入しようと考えていますが、
私道の共有持分について教えてください。

その私道は、現在6人の方が10分の1ずつ、一人の方が10分の2といった形で地主さんから一部移転されています。
しかし、この度の土地の購入に当たっては、100分の1だけ一部移転になるといわれていますが、後に問題となることなどないのでしょうか?
(実際には、私の前に土地を購入された方から、100分の1となっています)

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

持分が少しでもあれば、利用権そのものは取得できますので、普通に使う分にはなにも問題はないかと。

課税は持分の割合ごとですが、私道ならばおそらく非課税になっているでしょうから、同じ価格で持分が多いほうがいいといえばもちろんそうです。ただ、分割しないといけなくなったとか、貸してたものを解除するとか、そういったときに持分割合が登場する以外、普通にみんなで通行の用として用いるだけならあまり関係ないと思います。

Q接道する位置指定道路に持ち分がない土地の売却

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土地を15年前に某大手不動産業者を通じて購入しましたが、当時すでにそういう状態でした。
けれども建て替える時にも問題ないと言われ、銀行ローンも問題なくおりて購入しました。
今になって売ろうとしたら、こういう条件では現金販売のみと言われ、とても困ってます。

以下3点について、どうぞよろしくお願いします。

  1、本当に上のような場合(位置指定道路を所有してる業者が倒産・面してる家はどこも持ち分なし)でも、昨今では銀行ローンの審査がおりにくいのか?

  2、こうした土地は、相当な安値でないと買い手がつかないのか?

 3、現実的にこの宙に浮いた状態の位置指定道路を何とかする方法はあるか(倒産した業者から所有権を移転して6軒で持ち分を分ける、業者から市に移管してもらう等)

3、の(倒産した業者から~ )については、素人ながらも難しいと思いますが、何か手立てはないものか…藁をもつかむ気持ちです。どうかお知恵をお貸し下さい。

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で上下水や都市ガスが整備されているのかどうか?わかりませんが例えば、現状古い13mmの水道管の引き込み状態などの場合は、購入した買主が住宅を新築する場合などは、現状の仕様での水道局の規約ですとほぼ20mmの引き込みが無ければ、十分な水栓の数を確保できません。
当然に本管からの引き込みをするのですが、このような場合に「道路土地所有者の承諾」を記名押印で必要とします。これが水道、下水、ガスほぼ共通で承諾書が必要です。
この扱いをどうするのか?がリスクです。
当方などでは、水道局に掛け合い交渉し、上記のような現状であれば、会社謄本を取得して(閉鎖されていればそれはそれで良い)代表者の住所を尋ねて・・・・・当然に連絡つきません。
上記を報告書として作成し、道路持分の所有者とは現在連絡の取り様がない旨を説明し、申請者の上申書添付で(万一道路所有者から苦情や何らかの請求などがあった場合は許可した市側に負担を求めずに、自己の責任で解決するというような内容)引き込み掘削の許可が出るように、売却前に段取りします。

そうすることにより、購入者が建築時にリスクとなることはほぼ無くなりますので、売りにくいということはありません。もちろん公道物件より5%~10%程度は安くなります。

もう既に無い法人の所有権を移転するのは、むずかしいでしょう。法人が登記上現存し、代表者の所在がわかれば可能かもしれませんが、個人情報保護法がネックで弁護士さんを頼む以外に、職権で調べることは不可能です。今回測量するならば、土地家屋調査士の先生でも職権用紙での調査は可能です。
出来れば、6軒合同して、上記のような見解を水道、下水道、ガスなど担当局へ協議通知しておけば、今後も各々が個々にやらなくとも済みます。
また、土地を売買するのは土地(建物建築)に明るい業者でなければ、リスクも解決策も理解していない場合も多く、マンションや中古専門の業者などですと知識や経験不足の場合もあります。

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で...続きを読む

Q42条2項道路 掘削・通行承諾書

現在、私道(42条2項道路)を通って、行き止まりにある土地の購入を検討しています。
詳細:
・当土地の私道持分が1平米位しかない、もしくは全く無い。
・当土地に関わる私道の所有者は数名いる。
・測量図は古いものしかない。
・測量は購入後売主負担で行う。(その際に道路の持分も分かるとのこと。)
・該当私道の掘削・通行承諾書については売主が貰うことはしない。
 何故なら売主のお爺ちゃんの代から持っている土地で、売主はその土地に馴染みが無い。
 今更ご近所を尋ねることはしたくないとのこと。

このような土地で掘削・通行承諾書を入手しないで、
購入の契約をしていいものなのでしょうか?

42条2項道路は建築出来る道路なので、本来は許可がいらないと、
不動産仲介業者からは聞いています。
しかしながら、承諾書をかわさないと後々トラブルになったり、
売却が難しくなるのでかわすべきとネットで多く書かれています。

不動産業者に承諾書を取ってもらえないか聞いたところ、
「承諾書は測量の際に取るように努力をするが、それがマストであれば売れない」とのこと。
また、承諾書が入手出来ない際の白紙条件について聞くと、
「そういった条件は入れられない、それだったら買わなくていい」
というようなことを言われます。

そういうものなのでしょうか?
それとも、こういう土地には手を出さない方がいいのでしょうか?

もし何かお分かりになるようでしたら、
教えていただけますでしょうか。
よろしくお願い致します。

現在、私道(42条2項道路)を通って、行き止まりにある土地の購入を検討しています。
詳細:
・当土地の私道持分が1平米位しかない、もしくは全く無い。
・当土地に関わる私道の所有者は数名いる。
・測量図は古いものしかない。
・測量は購入後売主負担で行う。(その際に道路の持分も分かるとのこと。)
・該当私道の掘削・通行承諾書については売主が貰うことはしない。
 何故なら売主のお爺ちゃんの代から持っている土地で、売主はその土地に馴染みが無い。
 今更ご近所を尋ねることはしたくないとのこと。
...続きを読む

Aベストアンサー

No.1です。
2項道路と位置指定道路の違いは他の方が回答しています。
で、あと何が違うかというと…

位置指定道路は道路が無い土地に「建物を建てる目的で」道路の位置を指定し道路の形態を築造するものです。
つまりもともと建物を建てる(させる)ために造った道路なんですよ。
だから前提として建物を作らせない、つまり道路の掘削を認めない、ということは考えにくいです。
ただし、位置指定道路でも開発行為による道路でも、「区域」という概念があります。
指定当時にこの区域に入っていない敷地は、接続させるかは道路所有者の腹一つですから何とも言えません。
実際にトラブルが起きた事例も経験しています。
建築確認が取れても道路所有者が道路を使わせない、という主張を裁判で勝ち取った事例までありましたから。
役所、つまり建築確認では最低限度、つまり4m(将来でも)が担保できる法の道路であれば確認処分をします。
というか、確認処分をしないといけないという決まりなんですよ。
ただし、たとえば道路が使えるか、とか、排水の放流同意が取れて排水が流せるか、ということには関与しません(できません)。
建築確認では、掘削同意を取らなくていい、ではなく、審査をしない、見ない、審査に際して同意を要求してはいけない、ということです。
そこをお間違え無く。

2項道路は道路用地の所有者の意志とは関係なく、指定の要件があれば特定行政庁が独断で指定します。
昔からある道ですから、新しいよそ者の家は建てさせない、ということは無いでしょうが建物を建てる目的で作った位置指定道路とはどうしても性格が違います。

承諾の話ですから、最終的には民事の争いとなり裁判や調停で決着するでしょうが、必ずあなたが勝つとは限りませんので注意するに越したことはありません。
このあたりを頭の隅に入れて、ぜひ道路の種別を確認してください。
位置指定道路でも私道の2項道路でも掘削の同意が取れなければ大変とは思いますが、それ以前に建築基準法の道路の種別は土地の販売に際し重要事項説明の対象です。
2項道路ならセットバックの確認も必要ですから。
なんで業者は正確な情報を教えないんですか?
位置指定道路であれば、指定日と指定番号があります。
幅員と延長距離も決まっています。
それを確認してください。
市役所に行けば道路の種別を教えてくれます。
位置指定道路であれば、当時の指定図を見れば宅造の区域がわかりますよ。
もし区域外であれば、少し気を付けたほうがいいかもしれません。

ちなみに2項道路の場合は一括指定がほとんどですので、指定日や指定番号で整理されることはまずありません。
路線単位での指定ですから、区域という概念はありません。

情報が錯綜しているようです。
あまり誠実な不動産業者とは思えません。
掘削の可否だけではなく、決断は慎重に。

No.1です。
2項道路と位置指定道路の違いは他の方が回答しています。
で、あと何が違うかというと…

位置指定道路は道路が無い土地に「建物を建てる目的で」道路の位置を指定し道路の形態を築造するものです。
つまりもともと建物を建てる(させる)ために造った道路なんですよ。
だから前提として建物を作らせない、つまり道路の掘削を認めない、ということは考えにくいです。
ただし、位置指定道路でも開発行為による道路でも、「区域」という概念があります。
指定当時にこの区域に入っていない敷地は、接続...続きを読む

Q私道の公共用道路について

博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

Aベストアンサー

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路とし...続きを読む

Q位置指定道路の売買について。

位置指定道路の売買について。
質問させていただきますが、我が家は公道に接道しておらず、持分の無い位置指定道路に接道しております。隣の畑の持ち主の所有でした。先日、その畑が売却されて数件建売が建つことになりました。ただ今、造成中です。よって、今は位置指定道路は不動産屋さん(コマーシャルで結構有名)の持ち物です。将来はその建売を買った方が複数人で、その位置指定道路を所有することになるのですが、出来れば、この機会に持分を得たいと思います。(うちの他にも2件、同じ立場の家があり、皆、自持分を欲しいと思っています)
それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。(とりあえず、掘削使用の承諾書は頂けることになっております) やはり不動産屋さんとしては自分にメリットは無いのでとりあってくれないのでしょうか?それとも、結構めんどくさいものなのでしょうか?
 友人が位置指定道路で隣家と結構揉めたこともあり、出来れば持分がほしいです。どう導入していけば売ってもらえると思いますか?不動産関係の方、ご意見頂けると幸いです。また、もし売って貰えるとした場合、価格というのはどうやって算出するものなのでしょうか?その道路に接する土地が坪50万円としたら、やはり坪50万円なのでしょうか? 算出方法をご存知の方、お教え頂けると幸いです。
以上、よろしくお願い致します!

位置指定道路の売買について。
質問させていただきますが、我が家は公道に接道しておらず、持分の無い位置指定道路に接道しております。隣の畑の持ち主の所有でした。先日、その畑が売却されて数件建売が建つことになりました。ただ今、造成中です。よって、今は位置指定道路は不動産屋さん(コマーシャルで結構有名)の持ち物です。将来はその建売を買った方が複数人で、その位置指定道路を所有することになるのですが、出来れば、この機会に持分を得たいと思います。(うちの他にも2件、同じ立場の家があり、皆...続きを読む

Aベストアンサー

本来、位置指定道路であり掘削承諾書(出来れば通行承諾書も)があれば事実上生活に支障は無いのですが、(ご存じだと思いますが)前面道路の持ち分が無いと住宅ローンの貸付を行わない金融機関があり(その姿勢自体が問題だと思っていますが)、売却しづらい物件となります。
この機会に持ち分を買い取り、資産価値を上げる事をお勧めします。

>それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。

既に広告を打ち販売を始めているとすると、購入希望者または購入者に道路の持ち分について説明している可能性があり、その場合は受け入れ難くなると思います。
しかし道義的には道路に接している家に持ち分売却の話をするべきであり、その業者は好意的とは思えませんね。(今まで手を付けなかった住人達にも不備があるとはお思いますが)

その位置指定道路を管轄する特定行政庁に陳情すると言う手もありますが、民民の事には首を突っ込まないのはご存じのとおりで、致し方ありませんが建売業者と粘り強く交渉するしかありませんね。

私は別荘地の売買が主ですので同様の問題は結構あり、数年前に住民が業者に対し訴訟を提起し、結局訴訟には至らず、地方裁判所で和解あっせんとなった例があります(業者は売却に応ずべきという司法判断でした)。
お勧め出来る方法では決してありませんが、その例では、住民が自宅に「業者は道路の売却の応じろ」的な垂れ幕を付けた事で、物件が売りづらくなるという印象を業者に与え、譲歩を引き出したようです。

とはいえ、売る売らないは業者の胸先三寸なので、やはり不動産業者にとってメリットが出るような提案をするしかありません。
メリットは値段だと思います。納得できる値段を提示するのが手っとり早いのかもしれません。本来私道の価格など、あって無いようなものですが、それが住宅地と同様な価格で売れるとなれば、耳を傾けるかもしれません。
#私道の評価は、国税庁の「財産評価基本通達」を元に考えると、一般的な宅地価格の0~30%程度としています。

なお面倒かどうかという質問がありましたが、当然売買契約書が必要ですし、売るのが業者なので重要事項説明も必要ですし、瑕疵担保も必要です。面倒と言えば面倒だし、費用もかかります。登記費用は買主が負担するにしても、それらの不動産屋の業務に対しても不利益が無いように考えておく必要はあるかもしれません。

本来、位置指定道路であり掘削承諾書(出来れば通行承諾書も)があれば事実上生活に支障は無いのですが、(ご存じだと思いますが)前面道路の持ち分が無いと住宅ローンの貸付を行わない金融機関があり(その姿勢自体が問題だと思っていますが)、売却しづらい物件となります。
この機会に持ち分を買い取り、資産価値を上げる事をお勧めします。

>それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。

既に広告を打ち販売を始めているとすると、購入希望者または購入者に道路の持ち分につい...続きを読む

Q私道 アスファルト舗装工事の概算費用

4x20mの私道は現在上下水道工事終了済の小石交じりの土です。
ここをアスファルト舗装工事をする場合の工事費用を教えてください。

わずかな傾斜のこの道路は浸透式のアスファルトを敷くことを前提条件としています。わずか2軒分で利用する行き止まりの私道で、交通量は1日数回のため、最も安い仕様にてお願いするつもりです。

実際に私道をアスファルト化された方でしたら、
漠然と 「 ○○平米いくら 」 のみを記載していただいても構いません。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

ご存じかとも思いますが、施工規模が小さくなると単価も上がります。

私道とはいえ、おそらくは路盤工からレベル(高さ)をきちんと押えることが必要になると思います。
また、この工程を荒くやるとタイヤの「ワダチ」が出来やすくなったりしますので、後々の見栄えも
気にした方がよいと考えます。

状況がよくわかりませんが、約80m2分
工程:鋤取、床付、砕石路盤工(厚200mm)、アスファルト舗装(厚50mm+50mm)としたら、
おおよそ、11000円/m2くらいかな。(材工共)
交渉で、工法などにより下がる要素は十分にあると思います。
900m2くらいあると残土処分までやっても3300円/m2くらいで上がります。
実際、材料費の他にフィニッシャー、ローラーなど舗装用の機材の損料も見ないといけない。

建設会社を経由せずに、近辺の道路工事会社に聞くことをお勧めします。
役所の工事をよくこなす会社がいいです。

Q私道持分有の土地購入検討中ですが問題があります…

まず、最初に、ほぼ無知なうえに説明が下手なので分かりにくいとは思いますが、お許しください。

私道に隣接している土地を購入検討中で、その土地には私道持分があります。
現在、その土地には上下水道・ガスなどのライフラインがきていなくて、
隣接する私道からつなぐ必要があります。
しかし、その私道の持ち主が複数いらっしゃるようで、一部持ち主が不明です。
また、購入予定の土地のお隣さんのお隣にお住まいの方がその土地の売主ですが、
その方のお話では、そこに家が建つと日当たりが悪くなることを理由に、
なにかの承諾を頂くときに、少しもめたと聞きました。
ライフラインをつなぐ工事が必要なため、私道の持ち主全員から承諾を貰う必要があると不動産の方から聞いていますが…
持ち主不明分はどうなるのでしょうか?
日当たりを気にしてる方からの承諾がもらえない可能性もあります。
この状況から言うと、この土地を購入しても家は建てられないのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

質問の内容だけでは判断は難しいですね。
判断に至るまでに検討すべき点を提示したいのですが、かなり長文なりそうなので別の切り口から提案いたします。

あなたが土地を購入する目的、条件は何でしょうか?

住宅を建てる事場が目的であり、建てられることが条件であれば、
不動産会社には「建てるために必要な事」ではなく、率直に「建てられないかもしれない土地なら買わない」旨を伝え、「建てられない可能性があるか?」を確認しましょう。

不動産会社は、あなたの土地の購入判断にとって必要な制限・負担を説明する義務があり、この程度の説明ができなければ業者失格です。
相手にしないのが賢明です。

以下は補足です。

本件での私道負担とは、(建築基準法上の接道条件を満たしている仮定とし)通行権の問題のみを意味します。
ライフラインは、掘削承諾、使用承諾の問題であり、私道負担ではありません。

通行承諾がなくても通行権が確保されている場合もありますので、必須ではありません。

掘削承諾、使用承諾の取得は、権利者と直接交渉する必要があり、その交渉や書面作成など、素人が簡単にできる事ではありません。
契約に停止条件を付けてもいいくらいだと思います。

質問の内容だけでは判断は難しいですね。
判断に至るまでに検討すべき点を提示したいのですが、かなり長文なりそうなので別の切り口から提案いたします。

あなたが土地を購入する目的、条件は何でしょうか?

住宅を建てる事場が目的であり、建てられることが条件であれば、
不動産会社には「建てるために必要な事」ではなく、率直に「建てられないかもしれない土地なら買わない」旨を伝え、「建てられない可能性があるか?」を確認しましょう。

不動産会社は、あなたの土地の購入判断にとって必要な制...続きを読む

Q位置指定道路の共有者に対しての掘削同意について

当方は、位置指定道路(幅員4M 市固定資産課税台帳は現況地目 宅地公衆用道路 備考 非課税)に面する突き当りに約140坪の土地を所有しております。この土地を建売業者が、買いたい旨来られました。(予定4戸建築)売買金額も双方合意に達し、売る事にしましたが、買主業者が、前面道路(位置指定道路 約110m2)の登記簿所有者が、12分の1の所有になっているので、全員の掘削同意書・永久通行承諾書等、署名捺印をお願したいといって来ました。私共は、早速お願いにあがったところ法外な金額を請求をされました。
12分の1というのは、昭和45年当時その道路に面し12戸の建売住宅の購入所有者です。その時私の父が、協力し協定書まで作成し12戸を建てた建売業者に協力しました。この道路には、当方の持分登記はナシ。(行政界境界の為)
この場合一般常識上どれくらい支払えば良いのでか。質問不明確ですか?よろしくお願します。

Aベストアンサー

位置指定道路とは役所が建築基準法上の道路(面する土地が建築可能となる)として認定した道路であり、この認定を受けると通行の邪魔をしたり、車(石や柵などでもいいが)を置いたりも出来なくなります。
また、掘削(上下水道やガス、電柱)なども夫々の会社が道路所有者の承諾を取ることなく工事可能となります。
したがって、承諾書を取る必要がないはずで取るにしても無償でお願いできるものと思われます。おそらく、将来に不必要なトラブルを避けるためではないかと思われます。
逆の立場で承諾料を請求している所有者は自分が土地を売るときに他の所有者から承諾をもらうわけですからお互い様なのです。それを説明してあげれば納得するのではないでしょうか?


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