家と土地について

20年程前、祖母名義の土地に父が家を建てました。家は父名義で、ローンは完済しています。
現在は他人に貸している状態です。
祖母とは絶縁状態で20年会っていません。
土地の税金などは、祖母の面倒をみている親戚が払っていそうです。
土地と建物はどちらが強い？のでしょうか？
例えば土地を勝手に売られたりして、その家に帰れなくなるなどありますか？
話し合いをすればいいのかもしれませんが、飛行機か船でしか帰れないとこに住んでいるので難しいです。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2020/08/17 09:27

権利としては建物の方が強いよ。

ただし、実際の権利の種類や関係者の関係性や経緯にもよる。
その辺を父からよく話を聞いた方がいいよ。
20年前の話なら、もう平成の話なので、昭和の頃のようなあいまいな話ではないと思うので。

『絶縁状態』というのが、単に遠隔地で会うことがなくなったからなのか、それとも何か事情があって不仲になったからなのか。
本件ではこれがとても大きい。

祖母と父という母子関係からよくある話なのは、いずれはその土地を父が相続して取得するので賃料ナシ（無償）で土地を使用して自分（父）の建物を建てたーーーというもの。
これは「使用貸借」という。（詳しくは検索して）
地代を払っていれば普通の賃貸借だけどね。
使用貸借は民法、賃貸借は借地借家法が適用され、この違いがとても大きい。

使用貸借の場合。
本件では建物を所有するためという目的があるので、その範囲内では無償で使用できるし、建物があるうちは貸主（祖母）側も立ち退きを請求しにくい。（立ち退き料の支払い等が必要）
しかし目的を定めずに特に約定もせずに建物を建てた（いわゆる”なぁなぁ”）の場合、目的を定めていないので、貸主側はすぐにでも明け渡しを請求することが可能。

賃貸借の場合。
立ち退きの料の支払いなどを条件に明け渡し請求がある場合がある。

使用貸借でも賃貸借でも、仮に土地売買で第三者が購入したとしても、土地の上に建物があるという状態は引き継がれる。
質問者が心配するような「その家に帰れなくなる」ということはないし、あったとすればそれは相手側の違法行為となる。
逆に言えば、そんな面倒な建物が建っている土地を買うもの好きはあまりいないので、それでも買ったとすればそれなりの対策や実行する力を持っているということで、これは警戒が必要。
なお、質問文には「土地を勝手に売られたり」とあるが、土地の所有者が土地を売却するのに建物の所有者の承諾は不要なので、勝手に売られるということはごく普通に起こることだよ。

つまり、建物があるということで建物の権利は強いが、だからといって土地の売買などを制限できるかと言えばそんなことはない。


推測するに。
祖母が亡くなった場合に土地の相続問題でモメる恐れがある。
『祖母の面倒を見ている親戚』というのが法定相続人（本件では父の兄弟か、代襲相続の甥姪・質問者のイトコ）であった場合には、税金を払っていることから実質的な所有者と言うことを主張してくる可能性もある。
質問者の父がその土地の相続分を不要としているなら相続でモメることはないだろうが、では、その土地の上に建物を所有していることから、土地を相続した親戚とは賃借料や立ち退きに関していろいろ出てくると思う。
祖母が存命のうちに、その親戚も交えてきちんと話し合いをしておくといいよ。

遠隔地とのことだから、祖母のいるエリアの弁護士や司法書士に代理人を依頼して、いろいろと話し合いをしてもらうといいかもね。
交通費のことや法的なことも考えれば専門家を雇った方が安いと思う。

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2020/08/17 07:39

一番大事な点が書かれていない。

＞祖母名義の土地に父が家を建てました。家は父名義

父は祖母に施栓相場並みの借地代を払っていますか？？？

払っているなら、法律上は「賃貸借」となる。払っていなければ、法律上「使用貸借」となる。

使用貸借の場合、父の持つ権利はかなり制限されるよ。

No.1 回答者： Mokuzo100nen 回答日時： 2020/08/16 22:56

まずは電話で話し合う事です。

次はSkypeですね。