相続税と所得税の比較

現在自己名義のマンション（1999年新築を購入、物件価格5,400万／自己資金1,600万＋ローン3,800万）に居住しているのですが、ここに親戚が住むことになりました。（私は転居しますので同居はしません）

その親戚は4,000万円を出す用意がありますが、
子供がおらず、かつ高齢なため、資産が残る形となる
売却（名義変更）ではなく、「賃貸」という形式を
とることはできないかと考えています。

例えば20年分の賃貸料として4,000万を一括払いという
契約を締結するとして、所得税の対象となるのは
4,000万全額になるのでしょうか？
それとも年額200万になりますか？

また、この方法は相続税よりも所得税の方が税額を
低く抑えられるのではという発想からきたものですが、そもそもこの発想自体、正しいと言えるでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： Richard5 回答日時： 2005/01/31 15:35

20年分の前払いは可能だと思いますが、取引の内容によっては贈与と見られて

しまわないか心配ですね。
キチンとした取引内容で契約書等が揃っている前提で可能と言うことです。

また「発想」については少し認識にズレがあります。
相続税よりも所得税の方が有利になる場合と、ならない場合がありますので。
「親戚」と表現されるからにはfirewalkwithmeさんのご両親ではないのですね？
法定相続人でないという仮定で進めます。

相続税には基礎控除（50,000千円＋法定相続人の数×10,000千円）があります。
この金額を超えないのであれば、財産の移転は相続税の場合かかりません。
なお、法定相続人でない場合には遺言書がないと遺産を取得することは出来ません。
また、もし相続税が発生した場合には通常の1.2倍の税額となります。

一方で、firewalkwithmeさんのマンションは99年取得と言うことですから、
今から売買するとなると譲渡損が発生すると思います。
居住用資産の譲渡損であれば他の所得と通算できます（要件有り）。

親戚の方の遺産総額や法定相続人、マンションの時価などを総合的に見て
有利不利を考えた方がよいと思います。
例えば、家賃を40,000千円前払いしても、亡くなったときに残額は相続財産と
なりますので、そう言ったことも含めて検討を要すると思います。

この回答への補足

mickjey2さんのご回答と合わせて拝見させて
いただいて気づいたのですが、相続と贈与を
混同していました。
贈与税と所得税の比較でいうと所得税が有利になる
場合が多いのですよね？

補足日時：2005/01/31 16:10

この回答へのお礼

ありがとうございました！

いくつかの選択肢を改めて検討してみたいと
思います。

お礼日時：2005/01/31 16:27

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/01/31 15:43

現在自己名義のマンション（1999年新築を購入、物件価格5,400万／自己資金1,600万＋ローン3,800万）に居住しているのですが、ここに親戚が住むことになりました。

（私は転居しますので同居はしません）

その親戚は4,000万円を出す用意がありますが、
子供がおらず、かつ高齢なため、資産が残る形となる
売却（名義変更）ではなく、「賃貸」という形式を
とることはできないかと考えています。


>例えば20年分の賃貸料として4,000万を一括払いという契約を締結するとして、所得税の対象となるのは4,000万全額になるのでしょうか？

２０年分預かったとしても、その賃料はまだ消費されておらず、毎月賃料を消化しているとみなしますので、年額２００万になります。しかし、２０年たたずに契約終了（死亡も含む）となった場合には、返還しなければなりません。それを不用とする契約だと、契約時に一括となる可能性が高いです。
あるいは返還しないとそのときに一括贈与されたとみなされて膨大な贈与税がかかる可能性もあります。（ご存知のように贈与税は他の税より一番高い）

>相続税よりも所得税の方が税額を低く抑えられるのではという発想からきたものですが、そもそもこの発想自体、正しいと言えるでしょうか？

その方の全資産の総額、相続人の人数次第のところがありますが、基本的には所得税の方が高いと考えるのが妥当です。
より厳密に言うと所得税だけであれば相続税の方が高いことがありますが、所得税が課税される場合には「住民税」もありますので。

相続税の非課税枠は５０００万＋１０００万×相続人数です。また最高税率は５０％です。

所得税の非課税範囲は非常に狭いことはお分かりと思いますし、税率は３７％ですが、住民税が加わり合計５０％程度の税負担となります。

つまり単純に考えれば相続税より所得税＋住民税の方が高額です。

家賃による毎年の平準化により、所得税の最高税率を逃れ、低率ですむ可能性はあるものの、問題は２０年の年数を満了しなかった場合です。
税理士さんに相談して見ては？
死亡時の返金であれば、その分を遺贈という形にするなどして、贈与税の回避策を講じるという考え方も出来るかもしれませんよ。

この回答へのお礼

ありがとうございました！
大変参考になりました。

住民税というのは完全に発想から抜けてました。

お礼日時：2005/01/31 16:08