建売住宅で雨漏りしたが、業者が誠実な対応をしてくれない

Question

初めて質問します。
約5年程前に建売住宅を購入し、昨年10月に雨漏りしていることが分かりました。
雨漏りにより、脱衣所兼洗面所の部屋の床や壁が変色しました。
建築業者に連絡したところ、1週間以内に調査を開始してくれましたが、その後の対応が非常に悪くて困っています。

1) 約束した工事日時を何の連絡もなしにすっぽかされた(2度も)
2) 雨漏り修理後、雨漏りにより変色した内装部分の修理作業は昨年12月に始めていただけたが、壁紙をはがし床材も部分的に削った状態という中途半端な状態で、本日(2005年2月1日)現在も放置されている
3) 脱衣所には洗面用具や壁に据え付けてあったタオル掛けがあったが、工事に邪魔ということでどかしてあり、日常の生活に支障をきたしている
4) 再三連絡をして、昨土曜日に来てくれたが、ただ見に着ただけで、工事の予定を立ててくれていない

以上のことで、非常に業者に対し頭にきているのですが、
この業者に対し何かしらの制裁(行政/法律的に)や部分的とはいえ日常生活に支障をきたすほど家が使えなかったことに対する損害賠償請求などは可能でしょうか？

もちろん業者の定める保証期間内でありますので、正直、この業者が瑕疵責任を果たしているとは感じられません。
皆様のご意見・アドバイスをいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

semi-zzz · Accepted Answer

＃１，３です。たびたびで済みませんが、今度は回答に関係が深いことに対する補足です。

１）瑕疵担保
瑕疵担保の内容として発見から１年以内というのがありますが、これになっている場合、期間が設定されていません。
この期間は木造の場合５年という説があるので、微妙な時期になっています。このケースになる場合は早急に対応した方がよいと思います。

２）住宅性能保証制度
品確法の住宅性能「表示」制度とよく似た名称で、しばしば勘違いされる制度で住宅性能「保証」制度というのがあります。
これは１種の保険のようなもので、「任意」でつけることができるものです。
品確法では売り主（売買契約の場合）に１０年の瑕疵担保責任を義務つけていますが、売り主が倒産した場合などは請求先が消滅していまいますので、請求できなくなりますが、住宅性能保証制度を利用している場合は、倒産などにより保証先がなくなった場合、第３者である協会が代わって保証してくれるというシステムです。

この制度は品確法とは直接関係がなく、品確法ができる前からあった制度ですので、＃３では「業者の保証」というのはアフターサービス契約ではないかと書きましたが、こちらを利用していることも考えられます。契約書などをよくご確認ください。

なお、こちらの制度については私はあまり詳しくないので、協会のホームページを紹介しますので、この制度利用の場合は、こちらに直接お尋ねください。

参考URL：http://www.ohw.or.jp/

semi-zzz · Answer

＃１です。回答とは直接の関係のないことですが、気になりましたので補足します。

１）品確法について
品確法は正式名称「住宅の品質確保の促進等に関する法律」というものです。
これは２つのものから構成されています（対象は新築のみ）。

１．構造上重要な部分と雨漏り関係は１０年間の瑕疵担保責任を「義務付け」した（建築士の登録などの管理を行っている建築士会のホームページを参考にあげておきます）。
　平成１２年４月より前のものには適用されず、それ以前のものは民法や宅建業法による。

２．住宅性能表示システムを作成し、「任意に」それを利用することで、希望のグレードを手に入れるようにする。そのグレードが設計上及び施工上で採れているか検査するシステムを導入した。
　これ以前は建築基準を満足していても地震などで壊れるケースなどでは、瑕疵の存在の判別がつけづらかったので、契約でグレードを明確することにより、責任範囲を明確にするために設けられました。
　こちらはシステム作成が遅れてたしか平成１４年以降から適用されました。

２）アフターサービス
　契約内容がよくわからないので断言はできませんが、おそらく業者の保証というのはアスターサービス契約のことと思います。これは法律で定められたものではなく、旧建設省の局長の通達を元にした業界ルールです。
　これは民法にある瑕疵担保責任とは性格が異なるもので、瑕疵担保は損害賠償請求があるだけで（重大な瑕疵の場合は売買契約解除もできる）、補修の請求は原則できません。
　これに対してアフターサービスでは通常、損害賠償請求はなく、補修請求ができることになっています。

　瑕疵担保によるものなら、自分で他の業者を捜してそこに修理してもらって、その費用を売り主に請求するという方法もあります。
　アフターサービスによるものなら、まずアフターサービス契約に基づき補修請求をする必要があります。補修請求が実行されないのなら、契約不履行による損害賠償となります。

　いずれのケースも相手がすんなり認めてくれないことも多いので、最終的には弁護士を通しての話し合いや裁判ということになると思います。

参考URL：http://jutaku-hosho.jp/kyokyu/kyoku10_2.html#pp01

kensetu · Answer

ANS1さんの補足説明をします。
(1)契約約款の基づく瑕疵担保期間はご説明の通りです。
(2)品確法の適用は義務では無く任意の条項ですので、
　必ず補償できるわけではありません。
(3)業者の定める保証期間が契約約款に明記されて
　いれば瑕疵担保ですが、無ければリップサービス
　程度といえるでしょう。

質問者様が請求できる法的な根拠はANS1さんが言われた
民法に基づくものだけといえます。経過をみますと裁判
にて解決を図るしかないでしょう。

一部には、特に建売住宅では確認申請はしているが、完了検査を受けず確認済証を受領していない等悪しき行為が
横行している業界でもありますので、決着するにはかなりの費用と労力が掛かる事だけは覚悟されていた方が宜しい
でしょう。

semi-zzz · Answer

建て売りの場合、請負契約ではなく売買契約により瑕疵担保が発生するので、瑕疵担保を負うのは売り主だと思います。

逆に施工業者は売り主と請負契約をしているので、請負に関する瑕疵担保責任を負っていますので、売り主と共同で、施工業者に瑕疵担保を求めることはできると思います（瑕疵担保の場合は原則修理の請求はできず損害賠償の請求権があるだけです）。

ただ問題になるのは、売買契約による瑕疵担保期間です。これがきれている可能性もあります。契約書をご覧ください。

なお、契約内容としては
売り主が宅建業者の場合、
１）発見から１年以内
２）引き渡しから２年以内
のどちらかが瑕疵担保の期間として書かれていると思います（それともこれ以上の期間設定されている場合もある、短いのは無効）。
売り主が業者でない場合は、契約書に書かれた内容通り、売り主の種別にかかわらず契約書に記載事項がない場合は発見から１年以内なら瑕疵担保を売り主に請求できます。

平成１２年４月以降に引き渡された物件ならこのほか、品確法による１０年保証が適用され、雨漏りに関しては１０年間は売り主に損害賠償の他修理を請求できます（品確法では修理の請求も認められている。なお、売買契約の場合、施工業者に求めることはできない）。
但し質問文からだと平成１１年あたりなので、品確法の適用期間になっていないようですね。

次に、業者の定める保証期間というのは、法律でいう瑕疵担保には該当せず、業者独自のサービス内容で、一般契約となります。契約内容と照らし合わせて、契約不履行なら損害賠償ができると思います。

長く書きましたがまとめますと
１）瑕疵担保は期間設定がある。瑕疵担保の請求先は売り主。
２）品確法が適用されれば、売り主は１０年間は保証する義務がある。
３）業者の保証は保証契約によるものなので、瑕疵担保ではなく、契約不履行となる。

建売住宅で雨漏りしたが、業者が誠実な対応をしてくれない

＃１，３です。

＃１です。

ANS1さんの補足説明をします。

建て売りの場合、請負契約ではなく売買契約により瑕疵担保が発生するので、瑕疵担保を負うのは売り主だと思います。

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