賃貸に出すか？売却するか？：築3年、購入額5300万、ローン残高3700万

急な海外転勤が決まり、賃貸に出すか売却するか
迷っています。
物件等の概要は下記のとおりです。

2002年9月に5300万で購入、一戸建てです。
・東京都区部ターミナル駅から徒歩7分
・土地53平米、建物80平米、3階建て、３LDK+車庫
・30年ローンで残額3800万円、返済月額15万円、ボーナス払いなし。
　長期固定ローンで組んでおり、11年目～30年目は月額16万円となる予定です。
・東南道路、南西側隣家通路のため日当たりまずまず。
・年収1000万（海外転勤後は現地レートと半々のため600万円ほど）

先週不動産屋に来てもらい売却と賃貸両方概算を出してもらいました。
・売却5000万弱くらい
・賃貸月額20万
と大まかな試算を出してもらいました。
周囲相場から見ても大きく離れてないと思います。

せっかく買って繰上げ返済もしたのにという思いがあるのも事実ですが
冷静なアドバイスをお願い致します。
簡単に書かせていただきましたが、忌憚なきご意見をいただけたら幸いです。

No.1 回答者： saru5 回答日時： 2005/03/12 01:21

条件を拝見する限りでは、どちらを選択しても悪くはないと思います。

ただ、売却予想額はアヤシイような気がします。売りに出す額と最終的に売れる額は違いますから。２年半で４００万円の目減りなら、逆に地価がかなり持ち直している地域でないと難しいように思います。

あとは人生設計次第ですよね。
・海外勤務期間の目安は？
・現在の家族構成→帰国予定時期の家族構成
・帰国時の勤務地は首都圏か？
・そもそも、生涯住む覚悟で購入した家かどうか？
などが、保有し続けるのが適切かどうかの判断基準になります。

もう一点、比較的短期間５年以内に帰国することがほぼ確定していて、帰国後今のお宅に戻りたいと考えられている場合は、次のことも気になります。
既に不動産屋に確認済みのことならスミマセン。
「２年更新で最長４年」などの条件をつけた場合は、借り手がつきにくく周辺相場より安く賃貸することになるのが一般的です。
また、予定より早く帰国した場合、居住者が退去するまで仮住まいする必要が出てきます。諸々の費用は会社が負担してくれたとしても、二度にわたる引越しは疲れますよね。
逆に海外が長くなった場合、最初に入居した人は３～４年で出てしまってその後空家状態になる可能性があります。当然ローンは支払う必要がありますが、収入がない状態ということで結構キビシイものがあります。

また、賃貸中に付帯設備の故障やなんかで、自分が使ってもいないものの修理代を支払う羽目になることもあります。固定資産税などもありますよね。

この回答へのお礼

早速のアドバイスありがとうございます。
勤務期間は最長3年程度ですが、
賃貸に出す場合は定期借家にしないつもりです。
引越しは確かに考えるだけで気が重いのですが
もし売却しないとなるとそれだけでもリスクを背負うので
逆に少しでも高く借りてもらえたら助かると思っています。
おっしゃられるとおり借り手が空白になる期間が恐ろしいので
もし賃貸に出すとしたら極力条件はつけないように考えております。

お礼日時：2005/03/12 01:37

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/03/15 11:06

売却が５０００万弱で可能ということは、５３００－５０００＝３００万のロスとなります。

期間は約２．５年、３０ヶ月ほどということですね。
３００万／３０ヶ月＝月１０万
のロスをしていたということになります。

しかし家賃が月１０万と考えれば、特段に損をしているとは思えませんから、売却もよい選択となります。
厳密にはこれに固定資産税や取得時の諸費用、売却時費用を加える必要があるので月２０万の負担相当程度にはなるかと思いますが。それでも相場家賃程度ですからね。

賃貸のほうですが、これは海外からうまく賃貸経営ができるのかという問題に尽きるように思われます。
不動産屋に管理を依頼するとしてもやはりね。
ただ入居率を９割としても平均すると１８万程度、諸経費を引いても１５万程度は見込めそうですから、出来ないということもなさそうです。

よって結論としては、ご質問者の家に対する気持でお決め下さい。
その家に対する思い入れが強く、転勤期間中に人に貸してもいづれまたその家に住みたいのか。
あるいはいっそのこと戻ってきたときにはまた新しい家に住みたいのか。

リスクが少ないという意味では売却の方がよいです。
ただ賃貸の場合には売却より損失が増える可能性もありますが、逆に売却より得する可能性もあります。

あとはリスクマネジメントに対するご質問者の考え方次第です。

なお、帰国してから自分の家に住めないのは悲しい話なので転勤３年としてもたとえば５～８年程度の定期借家とした方がよいかと思います。年数が長ければ借り手もつきやすいし、またたとえば３年以降は契約年度まで相手からの解約には応じるような契約にすれば、普通の賃貸と特段に違いはなくなるでしょう。（借り手にとって）
ご質問者にとっては、帰国しても賃貸を終了できるめどがない（何せその気になれば借り手はいつまででもすむことが出来、ご質問者から退去させることは出来ない）のを防止できます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
ロス金額に関しても計算し賃貸売却悩んでいたのですが
正直言ってかなり気に入ったエリアだったので
冷静に判断できず相談させていただきました。
賃貸に出してもトントン位は数年は維持できるので
いったん賃貸に出し、空き屋になるとしたらそのとき考えようかなと思っています。
今すぐ売却しなくともローン残高と売却額ではプラス方向で開きがあり
これがもっと近かったらあるいは逆転してしまったらリスクのほうが大きくなるので
いったん賃貸に出す方向で検討してみます。
５～８年の定期借家・・・・そうですよね。
最終的には住みたいと思っているので今後の可能性を
残すためにご提案どおり何らかの期間設定をしようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/03/17 11:10

No.3 回答者： dash1223 回答日時： 2005/04/09 20:23

　一応投資家です。

専門は株式投資ですが、、。

投資という観点では、不動産の買値は関係ありません。

あくまで、今の時価と得られる家賃です。

まず、固定金利で借りているのは強みですね。
これからデフレになるよりインフレになる確率のが高いと思いますから。
その場合に儲かります。

また、年収も多く特別換金する必要性も感じません。

借り手がいるのなら、貸すべきだと僕は思います。

立派な不動産投資で節税にもなると思います。


（まぁ、利回りを追求するなら、換金して別の物件を、、、という話も無い訳ではありませんが今回はその考えはなさそうですね）

この回答へのお礼

どうしても感情が入ってしまうので、
こういった切り口でのご回答は大変参考になります。
ありがとうございます。
いったん賃貸に出し空き家になったときに再度かんがえるようにします。
自分でもかなり気に入っているエリアですし。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/05/11 13:58