不動産会社から買った物件なのに、個人間売買…？

Question

先日、約3500万円の中古マンションの購入を決めた者です。
不動産会社に仲介してもらっていて、売主さんは居住中、売主さん側にも仲介会社が付いています。

本契約の前に、詳しく話を聞いてみると、
本件は個人間売買であるとのことです。
しかし、今回の諸経費として仲介手数料はしっかり取られています。

①こういうことって、不動産会社から購入してもよくあることなのでしょうか？

②あり得るとしたら、なぜあえて個人間売買にしているのでしょうか？売主または不動産会社に何かメリットがありますか？もしくは、私たち素人にはわからないような落とし穴がありますか？

③私たちが個人間売買で取引した際のメリット、デメリットは、
【メリット】
・非課税
【デメリット】
・仲介手数料がかかる(110万円とのこと)
・すまい給付金の対象外
・住宅ローン控除の上限額が4000万円→2000万円に下がる
・住宅ローン控除の期間が13年→10年になる
・引き渡し後のトラブルは個人間で処理する可能性
・瑕疵の申請も、買主が気付いてから、不動産会社が売主なら2年までokなのに、個人間だと1年かそれ以下になってしまう

上記以外にあるでしょうか？
また、上記をプラマイしたら個人間売買であることによって私たちは得をしているのか損をしているのかが分かりませんので教えていただきたいです。

無知な素人が、色々なサイトや色々な知人から寄せ集めた情報から書いた文章なので、誤りも多くあるかと思いますが、
そちらも教えていただけたら幸いです。

不動産会社さんには大変お世話になったので、
仲介手数料をお支払いするのは全く問題がないのですが、その上でなぜ個人間売買にこだわっているのかが知りたいです。
詳しい方、よろしくお願いいたします。

asato87 · Accepted Answer

＃９です。
瑕疵の主張2年は、宅建業法に基づくものですね。
民法のことばかり頭にあったので失念していました。
業者からの購入だと宅建業法に基づき契約不適合責任の申し出可能期間を2年間にしないとならないところ、個人からの購入ですので1年間迄になります。
それと、個人の売主の場合時効まで含めると長期になるので特約で責任期間を短縮することがありますから、それが契約書でどうなっているか確認することが大切です。
https://www.fudosanhoumu.com/post-693/

daisey · Answer

互いに絶対の信頼があれば、不動産会社の手数料がかからない個人間売買のほうが得でしょう。しかし、不動産会社のために、税制で、ローン控除期間、控除額は不動産会社を通じた方が安くなるようですね。

buttonhole · Answer

>不動産会社から買った物件なのに

なぜそのように思ったのでしょうか。仲介を依頼した不動産会社のちらしやインターネットに載っていた物件だからそう思われたのでしょうか。
　お手元にそのちらしがあるのであれば、取引態様と記載されているとこを読んでください。媒介（仲介）と記載されていませんか。であれば、その不動産会社は売主ではありません。もし売主であれば売主と記載します。
　個人間売買という言葉は法律で定義されていませんので、どういう意味で使ったかは発言者に真意をきくしかありませんが、売主が会社等の法人ではないし、買主も会社等の法人ではなくご相談者自身なので個人間売買といっているにすぎないと思われます。

asato87 · Answer

#6です。
個人間売買という言い方は、不動産業界で仲介を伴わない個人間の直接取引について言っているだけで、契約内容に影響しません。
今回は売主が個人なので#8の方が解説されているように消費税は掛かっていないと思います。
それは売買契約書を見れば分かるはずです。
そうしますと、すまい給付金は消費税が課税される取引が対象であり、住宅ローン控除も消費税が関係するので、
質問者さんの場合、給付金や控除期間延長は当てはまらないと考えられます。
https://sumai-kyufu.jp/sp/simulation/
https://sp.shinseibank.com/powerflex/moneylesson/loan/housing/vol35.html
これらは消費税の負担増を緩和するための措置ですから、消費税が掛からない取引が除外になるのは仕方ないところです。
ローン控除の上限額が2000万円に下がるというのは聞いたことないのでわかりませんが消費税とは関係ないはずですが。
引渡し後のトラブルは民法で定める契約不適合責任というもので、売主に課せられた責任ですから個人でも業者でも責任を負います。
おかしいことを知った時から1年以内に売主に通知することが必要で、時効は基本5年です。2年というのは聞いたことありません。
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/baikyaku/bk_other/baikyaku_keiyakufutekigousekinin/
契約書にきちんと書くことが重要なので、今回個人間の契約であっても契約書は仲介業者が用意したものでしょうし、
重要事項説明書もあるので差は無いと思いますが。
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/baikyaku/bk_other/baikyaku_keiyakufutekigousekinin/
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E5%A3%B2%E4%B8%BB%E3%81%AE%E6%8B%85%E4%BF%9D%E8%B2%AC%E4%BB%BB%E3%81%AE%E6%9C%9F%E9%96%93%E5%88%B6%E9%99%90/
トラブルがあった時は個人間売買ではなく仲介業者がいても基本は当事者同士ですが、重要事項説明書に書き漏らしがあると仲介業者に責任を追及出来ます。

トモクンアヤチャン · Answer

「個人間売買」の定義について、各人各様の部分がありますので整理して確認したいと思います。
消費税の課税非課税について、国税庁のHPでは、
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm
「消費税は、国内において事業者が事業として対価を得て行う取引を課税の対象としています。」とあります。
ここからは解釈なので間違いもあるかもしれません。
「個人間売買」が個人→個人の売買（所有権移転）であれば、対立概念としては、法人→個人、個人→法人、法人→法人がありますが、こういった個人か法人かではなくて、事業者かどうかになります。この場合も、事業者→個人、個人→事業者、事業者→事業者が考えられますが、「価を得て行う取引」すなわち、事業者→個人か、事業者→事業者の場合「売主が事業者」に限られます。ここでいう事業者は不動産業者の場合が多いかもしれませんが、仲介（媒介）ではなく、売主（前の所有者）ということです。新築住宅などは、一般個人が売るために住宅を新築するとは考えにくいので、殆どが売り主が事業者と思われます。中古物件でも、買い取ったうえでリフォームをし、付加価値を挙げて転売することはあると思われます。この場合、買い取りの取引では、個人→事業者ですが、事業者は対価を払っており、利益を得ていないので、非課税になります。株式会社が自社社屋を売却して、移転するということがあると思いますが、この場合の売主は法人ですが、事業として、社屋を売却しているわけでは無いので、非課税になります。
　以上まとめると、「個人間売買」とは、売主が事業として対価を得て行う取引「事業者」である売買ではないもの、ということができます。この場合は、消費税非課税です（メリット）。また、住まい給付金は対象外です（デメリット②）。
　なお、土地の売買は常に消費税非課税です。
　一般には「親子・兄弟など親族友人間の売買」を「個人売買」というケースもあると思います。自家用車・オートバイなどでも見受けられます。しかし、ご質問御ケースでは、そういう意味ではないと思われます。
　個人間売買でも、不動産業者が仲介（媒介）している場合は手数料はかかります（デメリット①）。仲介業者を介さないケースもありうるかもしれませんが、事後のトラブルがありるかもしれません（デメリット⑤⑥）。
　なお、デメリット③④は、分からないのですが、そのような条件があるのでしょうか。

本題の質問ですが、
①不動産業者から購入しているのではなく、不動産業者は仲介（媒介）あっせんをしているもので、現在の売主は、居住者と思われます。多少のリフォームはしてあるかもしれませんが、売主である居住者が自前でリフォームしたものと考えられます。
②個人売買の不動産業者のメリットは、不動産の購入資金を調達しなくて済む、売買価格に消費税を加算せず低価格で販売できる、仲介手数料の利益が見込まれる、などでしょうか。一般的に中古物件はこのようなものだと思われますので、落とし穴はないと思います。
③概ね、ご指摘の通りですが、デメリットの③④は分かりませんでした。
　以上、ご回答者の皆様も、ご検証をお願いします。

so-01c · Answer

不動産業者してます。売買仲介が主な仕事です。

「個人間売買」の言葉の意味を少し勘違いしているように思います。通常「個人間売買」「個人売買」というと不動産仲介業者をいれず、全く個人同士で契約して売買する意味になると思います。

mrtsyk様に説明した不動産業者さんは恐らく今回、売主・買主が個人であるので「個人間売買」というような言い方になったのかもしれませんが、単に売主・買主が個人であるという意味です。売主が（建築・不動産）業者の場合は違う言い方になりますが、今回は（売主が業者でないので）個人と個人の売買で不動産業者が仲介するという形になります。

仲介業者の仕事は、安全に問題なく（問題がある場合は調整・解決して）売買を完了することです。その為に重要事項説明書やその売買に適した特約などを付した契約書を作成します。また例えば買主が現金一括でなく、金融機関の融資で不動産を購入する場合は、金融機関に重要事項説明書の提出を求められますが、これを作成出来るのは宅地建物取引業者だけです。

asato87 · Answer

質問者さんの疑問は、仲介した不動産業者の言葉の使い方がおかしいから生じたのです。
普通に個人間売買と言えば、質問者さんが認識している通り、仲介業者のいない、個人間での直接取引による売買のことを指します。
不動産業者の仲介のある売買取引を個人間売買とは言いません。
しかし、契約は売主も買主も個人なので、個人契約です。この個人間の契約と売買に至る形態の個人間売買とをごっちゃにして表現しているからおかしくなるのです。
ですから、今回のマンション購入は不動産業者の仲介によるもので、個人間売買という言い方はしません。
しかし売主は不動産屋ではないので、質問者さんは不動産屋から買ったのではなく、個人から不動産屋を介して買ったので、個人間契約というのが正しい言い方です。
ですから契約書も業者が用意したと思いますし、重要事項説明書もあって、その内容の説明も受けたはずです。
本当の個人間だけの取引だと重要事項説明書は無いのが普通ですし、宅地建物取引士は登場してこないのが普通です。

kuma-gorou · Answer

新築物件は、建売業者直販売と不動産仲介業者を介する２つの販売ルートがあり（建売業者が不動産仲介業の免許を持っているケースもある）、これは、個人間売買ではありません。

中古物件買い取りは、専門のリフォーム業者が不動産仲介業者から買い取り、リフォーム後に、再度、不動産仲介業者に販売を委託するのです。
ただ、多くの場合、リフォーム専門業者は所有権移転せず、登記簿上は、中古物件売主から買主への所有権移転の形を取ります。

momo-kumo · Answer

>中古物件でしかも現在も居住中となると「個人間売買の物件」ということで合っていますか？

リースバックなどの賃貸物件の可能性もある。

kuma-gorou · Answer

＞不動産会社に仲介してもらった時点で個人間売買ではないと思うんですが…

違うよ。
不動産を売りたい人、買いたい人をマッチングするのが不動産仲介業者です。
ゆえに、売買契約書は２通作成、売主(甲)と買主(乙)間で契約。
立会人として、不動産仲介業者が、署名押印します。

不動産会社から買った物件なのに、個人間売買…？

＃９です。

互いに絶対の信頼があれば、不動産会社の手数料がかからない個人間売買のほうが得でしょう。