フラット35の金利が安いうちに決済する方法

フラット３５の審査が既に通っていて、中古マンションの契約後、物件の引渡し待ち(売主が来年１月までは居住を希望)です。　金利が安いうちに決済できないか何か方法がないものでしょうか？

詳しい状況としては、
○売主さんは一戸建てを探しているが見つからない。だが、契約書上は平成23年1月中に引渡しをせねばならないため一旦賃貸に出ねばならない状態
○売主さんの希望は1月ギリギリまで今の物件に居住し、2月から近所に仮住まいとして賃貸に入る予定(子どもが幼稚園を卒園する3月までは遠くへ引っ越す予定はない。なので子どものために2月に引っ越して、また4月ころに今度は通勤に都合が良い場所に引っ越す予定だそうです)。

という状況で、私の浅はかな考えでは
●金利が安いうちに決済した上で、平成23年3月まで私が貸主として売主さんに賃貸できるのであれば、私は住宅ローンの安い月に決済できる。売主さんは3月まで居所を変更せずにいれるので双方にとってメリットが大きいと考えました。

まず、このような考えがＯＫなのかどうか、また、このように自己居住の前に一定期間とはいえ賃貸に出すことのメリットやデメリットについてアドヴァイスをいただけないでしょうか？？
もちろん最終的には金融機関に聞くつもりなのですが…
よろしくお願いします

No.3 回答者： histrie22 回答日時： 2011/10/01 23:38

リスクに対してのメリットが少ないですね。

そもそも金利がその時にどのようになっているかは分かりませんよ。
仮に実行したとして、旧所有者が「もう少し居させてくれ」と言い出したら大混乱です。

ちなみに、昔の「住宅金融公庫」（現在のフラット３５）は、申し込み時の金利が適用されるというものでした。

その為、申込時から金利が下がった場合の「申込の取り下げ→再申込」を防ぐ為、
再申込は６ヶ月間不可、となっていました。

No.2 回答者： sacra-home 回答日時： 2011/10/01 18:06

考え方がOKかどうか？

売主さんも同意してくれれば、方法として全くダメという事はありません。
ただし、フラットは自己居住用住宅のためのローンとして審査が下りているはずなので、銀行には内緒にしておかないと、無理ですね。

銀行に内緒で進めるとしたら、
＊決済取引後に新しい住民票の提出を求められるので、住所移転を行う。それに伴って役所からの郵便物が届くように、表札に買主の名前もちょこっと貼ってもらう。
＊決済取引後に、実際に物件の引渡しは行われていないが、危険負担は買主にあることを確認する書類を作成。
＊賃貸契約書を作成。
＊火災保険は買主で新たに加入するが、売主にも借家人賠償のついた短期保険に入ってもらう。
などなど、いろいろなケースを想定して準備する必要がありますね。

あ、住宅ローン控除の申請も絡んでくる。（年内入居できないので）住民票移していれば、そのまま申請してもバレない可能性もないとは言えないが、全くバレないという保証はできない。

とまあ、色々考えていると、「金利の安い月に」という目的自体も、結果的に来年１月の金利の方が安くなったら、手間とリスクを冒した分だけ、損するかもしれませんねえ。

No.1 回答者： testman199 回答日時： 2011/10/01 16:14

住宅ローンは本人が居住することを前提とした商品なので

認められる可能性はほぼ０かと。。。