住宅ローン諸費用について

表題の件質問させてください。
現在建売の物件を購入しようとしている者です。

ハウスメーカーからの資金計画表
物件価格：3100万
諸費用合計：130万（登記費用や火災保険、保証料含む）

自己資金：500万
これを差し引いた2730万にて住宅ローン。こんな話になっています。

ここで質問です。私の中では
3100万から自己資金の500万を引いた2600万を借入。それによって諸費用が変わってくると考えており、ハウスメーカーの計画表、130万より安くなると考えております。（諸費用は借入額によって変わると考えているためです）
この考え、計算方法は間違いでしょうか。
詳しい方ご回答いただけますと幸いです。よろしくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/11/28 15:22

そんなシンプルな話じゃないよ。

例えば、所有権の登録免許税は売買価格ではなくて課税標準額（固定資産税評価額）に税率を掛けて算出する。
司法書士の報酬や火災保険も似たようなもんで、売買価格や借入金額がベースではない。
保証料については借入金額や返済方法などによるので、これは借入金が少なければ減ることにはなる。
本件の「130万」というのはそういった別々の計算式の諸費用の合計額であり、あくまで目安の額。
融資金額が減ったからといって諸費用の額がその分減るということはないよ。


それと、質問者の考え方は算数の計算の順番が違うよ。
卵と鶏どっちが先かってわけじゃないけどね。

大前提。
諸費用は基本的には現金で支払うものなので、自己資金500万というのはまず初期費用を差し引く。
500-130＝370万

次に残った自己資金を頭金として物件代金から差し引き、残りが融資金となる。
3100-370＝2730万


そうではなくて、もしも質問者の考えを実践するなら。
3100-500＝2600万を融資金として、諸費用が仮に100万まで減ったとして、その100万円は現金で別途に用意することになる。
つまり自己資金は600万必要ということになる。

このとき、別途の100万円を無担保ローンで借りてくるという方法もあるが、住宅ローンの方が金利が低いので無担保ローンで借りる意味がないし、借入金が増えることで借入可能額が減り住宅ローンがおりなくなるリスクもあるので、普通に考えて実行する人はいない。

No.5 回答者： Moryouyou 回答日時： 2021/11/28 15:44

諸費用の内訳がないと分かりません。

ローンの金額で変わるものは、
ローンの手数料や保証料です。
例えば、手数料をとるローンの一例で
ローン金額の2%といった商品があります。
ローンの契約金額に130万の差があると
130万×2%=2.6万
が、差額(減額)になる。
といった具合です。

手数料があったりなかったりしますし、
それが金利に反映されている場合もあり、
様々ですから、内訳をしっかり確認しないと、
全くの未知数なのです。

No.3 回答者： zircon3 回答日時： 2021/11/28 15:07

> 諸費用合計：130万（登記費用や火災保険、保証料含む）

登記費用、火災保険、保証料は住宅ローンの額とは関連しません。
この会社が「諸費用」としているものが登記費用、火災保険、保証料以外に何があるのか、それが住宅ローンの額によって変わるものであるのかどうかは具体的にそれが何であるかによりますので、担当の営業に確認しないとわかりません。

参考まで。

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2021/11/28 14:39

現金以外諸費用は極端に変わりません。

総額3100万なんですかね？

No.1 回答者： angkor_h 回答日時： 2021/11/28 14:28

> 諸費用合計：130万

これは、初期費用と言う事であり、
「それによって諸費用が変わってくる」と言うものでは無いはずです。

なので、自己資金から諸費用(初期費用)を支払った残額が頭金になる、
と見るのが妥当です。