土地建物の登記が入らずに住宅ローンを組むことはできますか？または借りる方法はないですか？

ご教示願います。
土地建物が母名義（母は年金収入のみ）で母が土地建物を所有する場合で子（サラリーマン）が住宅ローンを借りることはできますでしょうか？
詳しくは以下の理由がありまして・・・

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1101652

労金にそうだんしたところ、子が所有しなくても居住さえすればかまわないという連絡は来ているのですが、他の金融機関でそういうところはありますでしょうか？

あと、それができなければどうにかして借りる方法はないでしょうか？

自分で考えたのは、健康保険組合の住宅融資で借りることです。やはりそれも子が持分なしですから300万までとのことで、額が少なくて困っております。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/04/07 09:03

>労金の使ってる保証会社はどこなんでしょうか？

労金独自です。

>その保証会社を扱う金融機関にお願いして回ってみるのがよいということでしょうか？
ないです。

労金での金額は少ないですよね？多分住宅ローンというより不動産担保ローンという正確が強いと思われます。
不動産担保ローンは銀行そのほかでも扱っていますが金利が住宅ローンとは比較にならなく高いです。

もし土地の広さが十分にあり、かつその地域での賃貸需要が高ければ、賃貸アパートなどを建築するということで賃貸住宅ローンを利用し、その一角に本人が居住して他を貸し出すという方法も考えられますが、リスクが非常に大きいので果たして？というところです。
調整区域だから賃貸アパートの建築自体が却下されそうですしね。

ちなみに持分の話だけでなく建築確認申請でもローンを借りる人の名前がないと銀行は融資を断るでしょう。
でもご質問者の名前があると建築確認申請は通らないかと。

要するに調整区域では家を建てるなというのが原則で、でも農家の人などが建てる場合には、調整区域内に家を建てるのでなければ、自分の土地に建てられない、畑の近くに建てられないというのは不合理なので例外的に認めているだけです。
ですからご質問者が建てるというのは本来の趣旨にそぐわないのです。その社会の仕組みの網の抜け道をご質問者は探しているということなのですから。

ちなみに持分０なのにご質問者のローンにすると贈与税の問題も発生しますよ。
２０００万のローンとすると７２０万の贈与税の支払が必要です。
本当にそれも支払ってやる気なのでしょうか？

この回答への補足

いろいろ、ありがとうございました。

結局のところ、住宅金融公庫を利用することができるようです。母の年金収入で借り、親子リレーを利用して計800万円まで借りれそうです。

また、会社の健康保険組合で300万円土地資金を借りれそうです。

調整区域はなんとかなるのだが、持分なしというのが障害というのが今回のまとめというところでしょうか。

補足日時：2005/04/29 14:12

この回答へのお礼

連日ご回答本当にありがとうございます。
労金には、仮審査を今日出してきました。

どうなるかわからないといわれましたが。

土地は100坪です。賃貸にはしません。

＞でもご質問者の名前があると建築確認申請は通らないかと。

おっしゃるとおりですよね。やはりだめでしょうか・・・

＞その社会の仕組みの網の抜け道をご質問者は探しているということなのですから。

これもそのとおりです。

＞贈与税の問題
これは税務署に確認しました。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1101652

にもあるとおり、借用契約書を作成して貸借という形にするというものです。税務署でＯＫがでました。

お礼日時：2005/04/07 23:37

No.1 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/04/06 09:59

前回のご質問の回答のストーリーがうまくいかなかったということでしょうか。

（調整区域の土地の売却が出来ないｏｒ売却しても二束三文にしかならないなど）

そのような状況ですとかなり厳しいですね。
もともと調整区域の土地は融資を受けにくいのです。理由は簡単で銀行は「担保」としてその土地や家屋を取ることで、返済してもらえなかった場合にはその損害を土地・建物を売却することで穴埋めします。
しかし、調整区域はご存知のように建築にさまざまな制限がありますので、担保価値が０又はあっても非常に小さいということになります。

以前やはり調整区域での建築を試みてにっちもさっちも行かなくなり、なんとか解決方法がないだろうかというご質問がありましたが、その人も色んな金融機関を散々回ったけど、やっぱりだめだったそうです。

何故そのようなことになるかというと、基本的には「調整区域には建築して欲しくないから制限している」からです。あくまで例外は例外に過ぎないのです。銀行はこの例外を嫌います。
他の所だって結局例外の場合には例外的に認めても通常の住宅ローンのようなことは出来ないのです。

で、可能性は全く不明ですが、住宅金融公庫には当たってみましたか？
ここは独自の保証協会で、かつ判断基準などもかなり特殊なので、ここであれば可能性は０ではないかもしれません。あとは農協や地元信金なども問い合わせてください。可能性は低いかもしれませんが、、、、

通常の銀行などはまず無理でしょう。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
前回の回答のストーリーは断念しました。

やはり、どこの金融機関でも担保価値の問題が出てしまって借りるのが困難でした。

しかし、公庫や農協および地元金融機関は調整でも大丈夫のような感じでした。

ただ、持分なしでは貸し出しできないとのこと。

労金は持分なしでも借りられるとのことで、あとは担保をどう評価してくれるかです。では、労金の使ってる保証会社はどこなんでしょうか？

その保証会社を扱う金融機関にお願いして回ってみるのがよいということでしょうか？

お礼日時：2005/04/06 21:10