このサイトからも調べてみたのですが、理解しづいらいので質問させて頂きます。現在借地権(土地)は義母名義、建っている家は主人名義です。義母が他界したあとは家の名義人である主人が借地権を受け継ぐ事はできますか?サイトのほうで借地権は本人が死亡した際(契約も満了した場合)地主のほうが相続するのを拒否できると書いてあったのですが。私は家の名義人に強い権利があると思っていたのですが。遺産分与の方はこの中では無視して下さい。地主側の権利をおしえてください。

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A 回答 (3件)

借地借家法の第10条に借地権の対抗力について次のとおり定められています。


「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」
しかし、借地権者と建物の登記名義人が違う場合は登記建物があっても対抗力がないとされています。

ご質問の借地権が債権である賃借権であるとすると、それに対抗力をもたせるには、
(1)その賃借権の登記をする。(登記により対抗力が生ずる)
あるいは、
(2)賃借権を義母から主人に贈与などにより移転し、地主にも内容証明郵便で通知をする。(借地借家法10条の対抗力を得る)
などという方法が考えられます。

ご質問の借地権は債権である賃借権である可能性が高いと思いますが、地上権などの物権である場合は異なりますので、借地権の契約書等を示し、司法書士などの専門家に相談することをお勧めいたします。
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この回答へのお礼

お礼のお返事遅くなってすみません。完全に思い違いしておりました。やっとの思いで主人に家屋の名義変更したのですが。まだ安心できませんね。早速司法書士に相談に行ってきます。本当にありがとうございました。

お礼日時:2005/04/13 13:55

>借地権者と建物の登記名義人が違う場合



とは、借地契約した人と違う人が建物を建てて登記しても建物を保護
しませんよという主旨
このケースでは

実際に借地権契約をしたもの=おそらく亡父 と 建物登記名義人
相続人であるご主人は、相続によって権利を承継しています。
借地権だけお母さんというのは、第三者にわかる形になっていません。

借地契約の契約名義を書き換えたりしていれば別ですが
普通は、借地契約を原契約のまま地代を納めているケースが大半。

となれば、借地権者は実質ご主人という形になり・・

というか単に遺産分割の際、よくわからずにそうしただけで
心配ならいまのうちに家屋の登記を母親に変えておけばいいだけです。

長年借地してきた土地を相続の思い違いで追い出されるなど
そんな理屈にあわない話があってたまるもんですか。
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この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。えっ、そうなんですか。完全に思い違いしてました。家屋もやっとの思いで主人の名義にしたんですが。おかげ様でなんとなく概要が見えてきました。貴重な意見本当にありがとうございます。早急に対応します。土地の問題って本当にむずかしいですね。ありがとうございます。

お礼日時:2005/04/13 13:51

>地主のほうが相続するのを拒否できる



それは全くの嘘ですね。

借地権の名義・・・という意味が実は曖昧
借地権契約者の継承者という意味ならばわかりますが
借地権自体、登記できませんから建物の登記を
もって『地上権』と同等に扱われます。

わかりにくいですかね?
建物の所有権が法務局の登記簿に名前がかかれていれば、地主は、借地権をみとめざるをえないのです。

さて、本人死亡したら、借地権は相続人が承継します。

それ以外にありません。
地主の権利は・・・うーん。建替えしたいというときに更新料だせとかごねるくらいでなにもできません。


ひとつだけ例外は、底地が祖父母のもので従兄弟が相続しているばあい。
もともとが使用貸借ですから勝手に借地権主張されたら迷惑だという主張が従兄弟から出ることは考えられます。
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それは大変ですね。「現在92才になられるお母様の祖母名義」と言う事ですから、曾祖母は健在ならば140才前後の江戸時代生まれで、明治に入ってから、購入する等何らかの理由で土地を手に入れ、自分名義に登記したのでしょう。これを現在の相続人名義にするには、曾祖母の相続人が誰かを確定しますが、その相続人たちも他界しているでしょうから、更にその相続人が誰かを確定して、要は現存している末端の相続人たちで遺産分割協議をやってその土地の帰属を決めていくことになります。もちろん、相続人の中に相続放棄した者や特別受益を受けたもの等は除外します。これはかなり大変な事です。もちろんやって出来ない事ではありませんが。

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ただ、相続権により取得した所有権に付いては、時効では消滅しませんので、その土地の所有権は、「現在の末端の相続人の共有状態」ともいえるかもしれませんが、その相続人たち(更にその相続人も)は今回の土地について、質問者さんが固定資産税を払っていたことから、その土地に質問者さんに「自主占有」が認められる事、また質問者さんが固定資産税を払ってきたことについて、他の相続人が全く異議を述べていない事等から考えれば、20年以上固定資産税を払い続けているのであれば、時効取得している、と十分解釈できる余地がある、と考えられます。時効により所有権を取得するためには、現在の末端の相続人たちに、「時効を援用する」旨の内容証明郵便を」送る必要があります。いちど、弁護士に相談してみた方がいいと考えます。

それは大変ですね。「現在92才になられるお母様の祖母名義」と言う事ですから、曾祖母は健在ならば140才前後の江戸時代生まれで、明治に入ってから、購入する等何らかの理由で土地を手に入れ、自分名義に登記したのでしょう。これを現在の相続人名義にするには、曾祖母の相続人が誰かを確定しますが、その相続人たちも他界しているでしょうから、更にその相続人が誰かを確定して、要は現存している末端の相続人たちで遺産分割協議をやってその土地の帰属を決めていくことになります。もちろん、相続人の中に相続放...続きを読む

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Aベストアンサー

売買することは可能ですが、地主からけっこうな金額の名義書換料を要求されると思います。なぜ名義の変更をしたいのか?わかりませんが、そんな高額な書換料を払うくらいなら、わざわざ親子の間で名義変更することない、ていう感じになるのではないかと思います。その額は地主に聞くしかありません。

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土地の登記と相続について、お聞きします。
(友人から頼まれて、こちらのサイトに投稿させていただきました。)
私も友人も、法律についての知識はほとんどないため、
用語の誤用や誤解釈があるかと思いますが、
どうかご容赦下さい。(ご指摘お願い致します。)

以下のような事例です。

A男さんB子さんは夫婦であり、子はいない。
A男さんもB子さんも、兄弟姉妹がいる。
B子さんは平成4年に亡くなったが、
自宅周辺の果樹畑の土地(以下「土地X」)の登記が
B子さんの名義のまま放置されている。
(A男さんも、B子さんの兄弟姉妹も、相続をした気がない。
 事実上管理していたのはA男さん。)
このたび(平成22年)、A男さんも亡くなった。

この場合、土地Xの所有者はだれになるのでしょうか。
当事者間で相続をした気がないとしても、
B子さんが亡くなった時点でB子さんの兄弟姉妹とA男さんが
土地Xを相続したことになり、
今回A男さんが亡くなったことによって、
さらにA男さんの兄弟姉妹が相続した
=現在の所有者はB子さんの兄弟姉妹とA男さんの兄弟姉妹
ということになるのでしょうか。
(※友人本人は、B子さんの兄の孫にあたるとのことです。)

不明な点がありましたら、その旨のレスをいただければと思います。


 ちなみに、「なぜ平成4年の時点で土地Xの登記を
 B子さん⇒A男さんに移さなかったのか」と聞いたところ、
 相続人の一部であるB子さんの兄弟姉妹の同意が
 必要である、と司法書士に言われたのだが、
 B子さんの兄弟姉妹の中に消息不明の人がおり
 (この時はじめてその存在が明らかになった弟など)、
 所在地もわからず連絡がつかなかったためらしい、とのことです。
 B子さんの兄弟姉妹の中で現在連絡がつく人々の間では、
 土地Xは「亡くなったB子さんのもちもの」という認識
 (つまり、誰も相続をした気はない)のようです。

 また、A男さんの戸籍上の兄弟姉妹は
 今まで音信不通に近い状況だったそうなのですが、
 最近になって突然現れて「土地Xはうちのものではないか」
 と言い始めたそうです。
 (法律の適用にはなんら影響を与えないでしょうが、念のため。)

 友人は、親戚間のいざこざで大変落ち込んでおります。
 それを見ていられなかったので、本人に相談の上
 こちらに投稿させていただいた次第です。

 余談を長々と、失礼致しました。

土地の登記と相続について、お聞きします。
(友人から頼まれて、こちらのサイトに投稿させていただきました。)
私も友人も、法律についての知識はほとんどないため、
用語の誤用や誤解釈があるかと思いますが、
どうかご容赦下さい。(ご指摘お願い致します。)

以下のような事例です。

A男さんB子さんは夫婦であり、子はいない。
A男さんもB子さんも、兄弟姉妹がいる。
B子さんは平成4年に亡くなったが、
自宅周辺の果樹畑の土地(以下「土地X」)の登記が
B子さんの名義のまま放置されている。
(A男さんも...続きを読む

Aベストアンサー

法律家ではないので、間違っているかもしれませんが・・・。

登記は第三者へ証明するための手続きであって、未登記であることから所有者がいないということにはなりません。
あくまでも、個別の相続(人が亡くなった時点)で法定相続分による相続が行われたと考えることになるでしょう。もちろん法定相続分でない遺産分割協議が整った場合には、相続開始時点に遡って所有者が変更となります。登記を行う日は、単なる手続き日に過ぎません。

登記が第三者に対抗するためのものですから、遺産分割協議などによる相続の確定作業が行われずにトラブルとなったときには、大変なことになるかもしれませんね。

結果、現在の所有者は、Bさんがなくなった時点で、Bさんの配偶者であるAさんとBさんの兄弟姉妹となり、Aさんが亡くなったことによりAさんの法定相続分に相当する権利をAさんの兄弟姉妹が相続したことになります。したがって、土地の名義を変更するためには、AさんとBさんの兄弟姉妹の自書による署名などと実印の押印(印鑑証明も)が必要となることでしょう。

兄弟姉妹と書かせていただきましたが、それぞれの相続時点で亡くなった方の親が存命の場合には、兄弟姉妹への相続権が発生せずに、Bさんの相続時には、配偶者であるAさんとBさんの親、Aさんの相続時には、Aさんの親に相続の権利があるでしょう。

さらに、親が存命でなく、兄弟姉妹が相続時に亡くなっているような場合には、その子どもなどが相続人となるため、甥姪が相続人になる場合もあるでしょう。

手続きが遅れるほど、相続時に存命していた方が手続き時に亡くなっていれば、相続人の相続人に権利が移ることになり、行方不明より面倒なことになることでしょう。
行方不明者などは裁判所での手続きで、とりあえずの相続手続きも可能だと思います。相続人(相続人の相続人などを含む)が増えることで手続きがものすごく面倒、最悪事実上の手続きができない状態(費用対効果とその手続きに必要な期間)になるかもしれませんよ。

私も親が受けた相続で、当時の司法書士の指摘がなかったことによる、それ以前の相続手続きのモレが何十年も発生し、私から見て5代ぐらい前の祖父さんの名義が残っていたのを整理したことがあります。
古い法律(相続当時有効の法律)を使っての家督相続による相続、現在の法律に基づく相続をあわせた相続登記を面倒でしたが行いました。円満な親族関係であったため、案外スムーズに手続きができましたが、必要書類は多かったように思います。

司法書士へしっかりと依頼されることをお勧めします。ご友人の親が亡くなった後の手続きとなれば、ご友人も当事者になりますからね。

法律家ではないので、間違っているかもしれませんが・・・。

登記は第三者へ証明するための手続きであって、未登記であることから所有者がいないということにはなりません。
あくまでも、個別の相続(人が亡くなった時点)で法定相続分による相続が行われたと考えることになるでしょう。もちろん法定相続分でない遺産分割協議が整った場合には、相続開始時点に遡って所有者が変更となります。登記を行う日は、単なる手続き日に過ぎません。

登記が第三者に対抗するためのものですから、遺産分割協議などによる相...続きを読む

Q借地に家を建てて、40年になります、 借地権を売買する場合、借地権の価

借地に家を建てて、40年になります、 借地権を売買する場合、借地権の価格はどのくらいになりますでしょうか?横浜市で50坪です、参考まででかまいません、よろしくお願い致します

Aベストアンサー

借地権割合というものがあり、一般的に住宅地で50~60%、商業地で70~80%です。
借地権割合が60%とすると、その土地が坪100万円が相場なら借地権は60万円ということになります。
先の方の回答に、地主の承諾がないと借地権の売買はできない、とありますが、一般的には地主の承諾を得るために「承諾料」が必要です。

土地の相場、借地権割合の相場、承諾料の相場がありますから、いずれにしても不動産屋で相談したほうがいいです。

Q借地上の建物名義人が故人の場合の地代請求先は?

借地上の建物の名義人が故人であり、相続人が複数いた場合、誰に地代を請求できるのですか?

借地上の建物には10年くらい前に名義人の親族が住んでいましたが、すでにその建物で死亡しました。

その最後の住人の先々代くらいの男性が建物の名義人ですが、述べたとおり故人です。

相続人に名義変更されてないわけで、かなり前の故人の相続人は多数いると思われます。

遺産相続の協議がなされていない場合、つまり建物の相続人が、ひとりに決まっていない場合、

●地主は誰に地代を請求できるのでしょうか?

●最後の住人であった直系の子Aだけに請求できるのでしょうか?

●その子Aは相続人が決まっていないとの理由で地代の支払いを拒否できますか?

●地主は相続人全員に地代を請求しないといけないのでしょうか?

●地代が払われていないことを理由に建物解体の強制執行を裁判所を通じてする場合、
誰に言い渡すことができますか?最後の住人の子Aでしょうか?

教えて頂ければ幸甚です。

Aベストアンサー

土地の借主が死亡して、その相続人が誰かわからないのでしよう。
その場合は、相続人全員に請求する必要はないです。
相続人の1人に地代全額を請求してかまわないです。
(地代は不可分なので、1人に請求すれば全員に請求したことになります。民法430条)
なお、その者が支払わないと、契約解除して、建物収去土地明渡請求訴訟することになりますが、その場合は全員を被告とします。
誰が相続人かわからないので、法定相続人とします。
訴状があれば戸籍簿謄本を取り寄せることができますので、それで調べます。
その勝訴判決で、建物の居住者の明渡と解体の強制執行します。

Q借地権付き土地を分割して売りたい、地主の承諾を得るには

約50坪の旧法借地権付きの土地を売りたいのですが(古い建物あり)、なかなか買い手がつきません。
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しかし、地主は2分割はだめだと言っています。
この場合、地主を説得する以外に方法はないのでしょうか。
何かよい案がありましたら教えてください。

ご教示のほど、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

借地権が賃借権の場合は地主承諾がないと譲渡できませんので、地主の意向から逸れるお話だと難しいですね。


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