私有の文化住宅を4軒のうち1軒を賃貸しています。その1軒は約40年前もの古くから入居しており、その時は現在の住人の姉Aさん(故人)が済んでおり契約書もAさんの契約名になっています。なくなったあと弟夫婦がもう20年もすんでいます。この場合契約書をそのまま放置していた当方も悪いと思うのですが、実際契約書は弟夫婦にも有効なのでしょうか。また契約書が無効でも20年もすんでいると何か住居に関する権利が生じるのでしょうか。何卒よろしくお願いいたします。

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A 回答 (2件)

居住権(賃借権)があるのか、という意味でしょうか?



普通の借家契約だったとすると、弟さんはお姉さんの相続人でしょうから、亡くなった後は相続財産である賃借権は相続人に相続されて、弟さんにも居住権があるでしょうね。また、契約の継続は原則として貸主に「正当な事由」がない限り、借主の意向で更新されますから借りる側は非常に強い立場にあります。

ただし「定期借家制度」の開始に伴い、2000年3月1日より前の契約は契約期間の上限が20年と定められていますので、質問者様の場合は現在の契約分での終了を申し出ることが出来ると思われます。
契約期間満了による解約の場合は立ち退き料などは支払う必要はありませんが、予告通知が契約満了の6ヶ月以前?に届いている必要があったはずなので、お手元の契約書をご確認の上、手続きや法的な疑問があればプロ(弁護士など)に相談して下さい。

築年数からすると立て替えでもされるのでしょうか...
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住んでいる年数は関係なく、他に住むところがなければ居住権は発生します。

賃貸に入っているのですから、家賃を払っている以上住む権利はありますよね。そうでなければ、賃貸契約の意味がありません。
最初の契約者が亡くなったときに、弟夫婦が住んでいたとしたら契約を継承することができます。また、その後に入居したとして、家賃を受け取っているのなら、居住を認めたことになります。認めたくないときは、家賃を受け取るべきではありません。形式的に居住を認めたと誰もが判断します。(受け取ったものを供託して受け取り拒否することができます)
20年も住んでいて家賃の不払いがなければ、いまさら契約無効とは言えないでしょうね。
家賃の不払いがあるとしたら、契約の継承者として話はできますが、姉の契約を元にしか話はできないでしょう。先方も契約してないとは言えないでしょうね。それを言ったら不法占拠だと自分で言ってるようなものですから。
そうそう、不法占拠も20年になると時効取得で所有権が生まれます。他人のものになってしまうということですから穏やかではありません。賃貸契約の場合は、所有権ではなく占有権を借りたことになるため時効取得はできません。
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Q馬頭琴の音楽のCDでお勧めのものありますか?

「スーホの白い馬」を読んで、単純な私は馬頭琴の音楽を聴きたくなりました…^^;
でも、どれが良いかわかりません。
お勧めのCDがありましたらどうか教えて下さい。

Aベストアンサー

こんばんは。

ナンか同じような回答で気が"弾ける"のですが。

参照:
http://www.culta.com/mongol/mongol/mongol1.html  (スクロールもしてね)

私も「スーホーの白い馬」を読んで馬頭琴に興味持ったことがありました。^^

Q入居時の「契約書」は“契約書”と明記されてなければ「契約書」と定義できないか?

賃貸マンション入居時に不動産屋(管理会社)と交わした契約書らしきA4タテ1枚の書類には、保証人の印をはじめ、家主である自分の情報など様々な記述がされております。

書類のタイトルは「重要な取り決め事項」となっており“契約書”の文言は見つかりません。

この書類を契約書と呼べるのでしょうか?
「契約書に書いてあるじゃないか!」という会話をする際、契約書とは何の書類を指すかを明確にする必要があるからです。

Aベストアンサー

法律的には契約書はきちんと「契約書」と書いていなくても、契約する双方がその文書自体を契約書だと認識していれば足りる事になっています。

参考URL:http://www.keiyakusho.net/t-shitsumon.html

Q琴のBGMご存知ありませんか。

お正月に琴のBGMをお店でつかいたいと思っています。
「さくらさくら」などのメジャーな琴のBGMが入ったCDなどご存知の方、ネット通販で手に入れることのできるお店などを教えてください。
(あらゆるところを探しましたが、経験不足から見つけることができませんでした。)

Aベストアンサー

参考URLなどはいかがでしょう.
ほかにもアマゾンなどで探せますが,「琴」で検索してはいけません.
必ず「筝曲」で探してください.

参考URL:http://www.culta.com/japan/japan/so.html

Qまとめて4軒で1軒の長屋扱いの物件。売却するとただ同然になることを知らされず、うち1軒の建替えを承認してしまいました。

元は1軒で建っていた家の跡地を、4軒の建売住宅として販売されていたものを29年前に父母が購入しました。

現在4軒全てに人が入っており、うち1軒に母が一人で住んでいます。
その4軒のうち1軒(以下A)が「家を建替える。そのために役所に行き、申請して欲しい」と他3軒に求めてきました。法律では「長屋扱い」となっており、4軒全ての承認がないと建替えできないらしいのです。

長年(20年以上)のつきあいもあり、母を含む3軒は
Aのために役所に行ったり、必要だというのでAの雇った建築士とA家主人(本人も建築士。雇った建築士は同じ会社の人間です。)を家に上げ、間取りを見せるなど協力しました。

ところが、役所に行ってはじめて「今の土地を4軒まとめて
売却すれば立地がよいので数千万になるが、建替えなどする際にそのたび4軒の承認が必要だったりと手続きが面倒なので不動産屋が安く買い叩く。タダ同然になる」ということを知りました。

大きなデメリット知らせず、何の相談もなくAは家を建替える段取りを
進め、母たち3軒は近所づきあいのよしみで承認してしまったのです。
(私含む4軒の子供が小さいころは子供同士が遊ぶ仲でした。)

4軒を切り離して各家が家・土地を売却するには敷地面積が足らず、かといって敷地を増やせる状況にありません。(周りが他の家です。)

Aには一人娘がおり、いずれ他3軒で出てゆくのを待ち、価値の上がった土地を渡すなり家を建てるなりする算段なのでしょう。

3軒は事情があり、いずれも母世代の女性が一人で住んでいます。
建築士は彼女たちをひとところに集め、家の図面をぺらぺらめくって
「口頭で説明」「デメリットに触れず」「控えも渡さず」何かの書類に
印鑑を押させたそうです。調子よくしゃべる建築士に、母たちは単なる「建替えの承認」と思っていたようです。

あとで売却のことに気づき、文句を言われたときのために印鑑を
抑えたとしか思えません。A夫婦、建築士には「不動産や土地のことなんて分からないおばさん連中3人、旦那もいない。適当に説明して丸めこんでしまえ」とナメられていたのでしょう。

よく分からない書類に印鑑を押したことは3軒とも大変な落ち度だったと
思います。ですが、勝手な建替えで父母が買った家の価値をほぼゼロにされてしまったのです。

非常に悔しく、なんとかできないかと思っています。

詳しい方にアドバイスをいただければと思います。
よろしくお願いいたします。

元は1軒で建っていた家の跡地を、4軒の建売住宅として販売されていたものを29年前に父母が購入しました。

現在4軒全てに人が入っており、うち1軒に母が一人で住んでいます。
その4軒のうち1軒(以下A)が「家を建替える。そのために役所に行き、申請して欲しい」と他3軒に求めてきました。法律では「長屋扱い」となっており、4軒全ての承認がないと建替えできないらしいのです。

長年(20年以上)のつきあいもあり、母を含む3軒は
Aのために役所に行ったり、必要だというのでAの雇った建...続きを読む

Aベストアンサー

悔しいお気持ちの中身をいまいちど想像してみました。

幾度もすみません。もし敷地が4軒分あって、指定容積が余っていたら
Aが勝手にその容積を使って自分の家を3階建てにしてしまう可能性が
ありますね。
なにしろ1979年には、まだ木造3階建ては認められていなかったですから
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なにしろ図面をみせなかったというわけですから。
今後残りの3軒が、Aと全く同じ増築ができるのなら問題ないですがそれを
確認すべきではないですかね。
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借りて、Aと同じ新築をたてて売れば結構な値段で売れるということです。

Qエイベックス/琴を弾くアーティスト

こんにちは。
アーティスト名が分からないのですが、お心当たりのある方は
教えてください。

友人からの頼まれごとで、よく分からないのですが・・・

エイベックス所属のアーティストで、琴を弾く人orグループが
あるらしいのですが、そのCDが欲しいと探しています。

ご存知の方は教えてください。
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

URLがおかしいですね。
http://www.avexnet.or.jp/rin/

http://www.rin-japan.net/

Q契約時に「重要事項説明書 契約書 登記簿等」で注意するべき点

中古マンションを購入しようと、近日中に契約をする段取りになっています。

で、不動産会社から事前に「重要事項説明書」のコピーを
受け取り読んでいたんですが、
特に注意する個所等ありますでしょうか?

自分で読んでよくわからないのは下記の2つです。

「登記簿に記載された事項」の中の
「建物・土地の所有権にかかる権利に関する事項」で
”土地の甲区 所有権敷地権”の項目だけ⇒「有り」
になっています(他はチェックなし)
これは問題ないのでしょうか?

「支払金又は預かり金の保全措置の概要」の
「保全措置」が「講じません」になっていますが
これは問題ないのでしょうか?

これから契約書や登記簿の写し等も見せて頂くよう
不動産会社に言おうと思いますが
そちらでも注意するべき個所等
(なんか抵当に入っていないかなど)
ありますでしょうか?

どなたかご存知の方、よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

ともかく疑問点は不動産屋にしっかりと説明を聞くことです。
重要事項説明は契約までに取引主任者が説明する必要があり、主任者証を提示しなければ罰金刑もあります。(宅建業法35条)
契約書も事前に確認されるのであれば、重説も事前に口頭で説明を受けてはいかがでしょうか。(契約より事前に説明が必要とされています)

ご質問の内容は、取引主任者が説明すべきことばかりですね。

甲区とは所有権に関する記述の欄のことで、そこに敷地権があるということですね。マンションは土地を住人で共有(共同所有)していますので、他人の土地(一部自分の土地)に建物の権利があるので敷地権(敷地を利用する権利)があるのは普通です。設定しない場合もあるようですが。

保全措置は手付金など契約完了までに支払うお金がある場合に行わなければなりません。
中古物件ですので、代金の10%超または1000万円を超える金額をあなたが支払う場合に、保全措置が必要です。そうでなければ、保全措置はしません。
宅建業信用協会が手付け等の補償をしますが、上記はそれとは別に保全する必要がある場合に行うということですので、まずはご安心を。

契約書は解約や違約金に関する取り決め、あとローンがある場合、ローン特約の期限などでしょうか。
ここらがトラブルになりやすいです。

登記簿の写しは、当社では重説に付けてますが、抵当が付いているのは普通です。
通常は購入代金を全額支払った段階(決済)で、そのお金を銀行(債権者)に渡し、抵当権の抹消と同時に新しい所有者の所有権を登記します。
この辺りは司法書士の仕事です。
抵当権の金額は借入当時の金額しか書かれていないので、売買代金より大きな額が書かれていることもありますので、状況説明を求めれば良いでしょう。

契約に関しても、口頭で説明をもらえると思いますので、しっかりと疑問点を署名捺印するまでに解決することに努めてください。

ともかく疑問点は不動産屋にしっかりと説明を聞くことです。
重要事項説明は契約までに取引主任者が説明する必要があり、主任者証を提示しなければ罰金刑もあります。(宅建業法35条)
契約書も事前に確認されるのであれば、重説も事前に口頭で説明を受けてはいかがでしょうか。(契約より事前に説明が必要とされています)

ご質問の内容は、取引主任者が説明すべきことばかりですね。

甲区とは所有権に関する記述の欄のことで、そこに敷地権があるということですね。マンションは土地を住人で共有(共...続きを読む

Q大正琴がフィーチャーされた洋楽を捜しています

最近、大正琴の響きが気に入り、自作曲のアレンジの参考にする為、大正琴がフィーチャーされた洋楽を捜しています。

条件
1.邦楽は除く。
2.単に大正琴でジャズやシャンソン等を演奏したものは、除く。
3.大正琴だけのアンサンブルではなく、
あくまでも、楽曲の中でさりげなく、
あるいは、効果的に大正琴が使われている。
4.大正琴の流派は、不問。

以上、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

QUEEN/A NIGHT AT THE OPERA(クイーン/オペラ座の夜)に収録されているTHE PROPHETS'S SONG(預言者の歌)にはほんのわずかですが、琴が使われています。
琴の種類までわかりませんが、クレジットには、TOY KOTO-BRIAN MAY とクレジットされています。
おもちゃの琴をブライアン・メイが弾いている、という意味でしょうかね?
参考になれば。

Q賃貸借契約書を紛失してしまいました。賃貸借契約書がないと不動産の登記費

賃貸借契約書を紛失してしまいました。賃貸借契約書がないと不動産の登記費用がかなり変わると聞いたのですがUR都市機構の賃貸契約書は公団の管理事務所が保存しているのですか?それとも大元の営業所ですか?

明日契約なのですが、解約書でことたりると勘違いし、賃貸借契約書がありません。
明日決済日なのでもう時間がないのですが、なんとか朝1番に契約書の写しをもらいに行こうと思っているのですが
公団の中にある管理事務所でもコピーくらいはもらえるのか、

各市に所在する大元の営業所まで行かないと契約書の原本はないのか教えてください!!

Aベストアンサー

>登記費用が何十万も変わると言われ…

平成23年度までは、登記の際の税の軽減があります
これには、住宅用家屋証明が必要ですが、それは司法書士が代行して取得するのが一般的(当たり前、その為に仕事をさせている)です

それに、登記は決済が終わらないとできませんよ?
通常銀行で決済を完了すると、司法書士はその足ですぐに法局へ飛んで行き、予め用意された書類を法務局の窓口で印紙を貼って提出します
凡そ1週間程度で、あなたの登記書がお手元に届きます

>現在住んでいる賃貸借契約書があると、登記費用が何十万も変わると言われ

これは誰に言われたのですか?
不動産屋が、こんなことを直前に言うことはあり得ません
誰かに吹き込まれたか? 間違った情報を教えられたのでは?

なんかおかしいですよ?

Q大正琴のおすすめメーカー

大正琴を始めたいと思っています。
まずは初心者向けの大正琴を買いたいのですが、ネットで情報収集したところ「ナルダン楽器」か「鈴木楽器製作所」の大正琴が気になりました。
大正琴をやっていらっしゃる方、また詳しい方がいましたらアドバイス頂けると嬉しいです。
それ以外のメーカーでももちろんかまいません。

Aベストアンサー

私も大正琴を始めたいと思い、最初は独学でも大丈夫かも?と甘い考えで、通販の大正琴を購入しました。
しかし、実際に弾いてみようとしたところ、調弦すら自力で出来ず(一応調弦笛はついていましたが、素人は無理です)そのまま1年以上押入れの中に置きっぱなしでした。
その後、思い立って市主催の教室に参加し基本を教えてもらうことにしました。すると、持っていた大正琴はとても弾きにくく、結局鈴木楽器製作所の大正琴に買い換えました。教室や流派によっても使用するメーカーが違うようですが、個人的には鈴木楽器のものがボタンも大きく使いやすいように感じます。電池式の調弦器も買い、自力で調弦も出来るようになりましたが、なかなか独学では難しいと思います。まずは近くで教室探しからされた方が良いのではないでしょうか?その後、おすすめのものを購入されるのが一番ベストだと思います。私も70才代の方に混じって、一人若輩ものですが優しくして頂いて、楽しく頑張っています。

Q契約金振込み後に契約書確認→契約内容が違う・・

過去の質問履歴を確認したのですが、似たような質問が見つからなかったので質問させていただきます。

気に入った賃貸マンションが見つかったので、仲介業者さんに契約をお願いしました。
当初、保証金40万円、敷引き35万円という説明があり、物件紹介のチラシ(間取りと物件の情報が書いてあるもの)にもそう書いてありました。

契約書を発行するために、契約金を振り込んで欲しいとのことで、契約金を全額振込みました。

その後、契約書を見ると、保証金40万円、敷引き40万円との記載があり、それはおかしいと仲介業者に連絡したところ、
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なんとかもう一度確認するとのことで、連絡待ちの状態です。

こういう場合、一体どのように対処するのが得策なのでしょうか。
既に現在の住居の解約手続き、引越しの準備も進めてしまっています。

金額については、仲介業者の口頭での確認と、物件照会のチラシに記載されています。
こういう問題に疎く、良いアドバイスがありましたら、よろしくお願いします。

過去の質問履歴を確認したのですが、似たような質問が見つからなかったので質問させていただきます。

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その後、契約書を見ると、保証金40万円、敷引き40万円との記載があり、それはお...続きを読む

Aベストアンサー

またまた、補足です。
いくら「口頭で説明した」と言われても、重要事項説明書に記載がなければ、説明したことにはなりません。
また、「家賃を安くして欲しい」と言っても、その場で、重要事項説明書記載内容を変更(訂正)するまでのことで、家賃がそのままだろうが、安くなろうが、重要事項説明時には、既に、完成している重要事項説明書に基づき、説明を受けるだけのことです。
家賃を安くしてもらおうが、その重要事項説明時には、重要事項説明書に家賃などが記載がされていなければならないし、その場で、手渡さなければならないのに、手渡さなかったことも、業者の方の落ち度が大きいのではないでしょうか?
それに、家賃についての交渉をされたのでしょ?
”敷引き”のことについても、最初から記載されていないのでしょ?
やさしく、やさしく、言われたらどうですか?
泣き寝入りすると、後々、後悔しませんか?
事を大きくしたくないのなら、泣き寝入りしかないでしょうが、私なら、やさしく、笑顔で、重要事項説明書に、敷引き40万円と書いていません。重要事項説明書も、重要事項説明終了後、手渡してもらっていないので、確認できなかったのですが・・・」と言います。

またまた、補足です。
いくら「口頭で説明した」と言われても、重要事項説明書に記載がなければ、説明したことにはなりません。
また、「家賃を安くして欲しい」と言っても、その場で、重要事項説明書記載内容を変更(訂正)するまでのことで、家賃がそのままだろうが、安くなろうが、重要事項説明時には、既に、完成している重要事項説明書に基づき、説明を受けるだけのことです。
家賃を安くしてもらおうが、その重要事項説明時には、重要事項説明書に家賃などが記載がされていなければならないし、その場で...続きを読む


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