借地借家法の強行規定について教えてください

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  • 質問者：katsuya_731
  • 質問日時：2005/04/20 08:14
  • 回答数：1件

借地借家法の３条「借地権の存続期間」は強行規定により借地権者に不利な特約は無効とありますが、借地借家法の第３条自体を無効とする契約を結び、借地権者にとって不利内容を認めてもらうことはできますか。

たとえば３条の「借地権の存続期間は、30年」とありますが単に「借地権の存続期間は、20年」とすると借地権者に不利なので無効だと思いますが、借地権者に３条を無効とするという契約を了承してもらい、その上で20年で土地を明け渡してもらうことは可能でしょうか。

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A 回答 (1件)

No.1ベストアンサー

  • 回答者： nep0707
  • 回答日時：2005/04/20 08:39

できません。



契約の上をいく規定だからこそ強行規定なんで、
３条を無効にすると契約をしたところで、
３条自体その契約より強い拘束力を持つのです。
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Aベストアンサー

良い点、悪い点はさほどマンションでも一軒家でも
変わらないと思います。

しいて上げるなら
・マンションなら上階があるので、比較的セキュリティー面で
　安心できるが、一軒家の場合だと地上階なので少し心配。
　特に独り暮らしの場合だと不在時間が長いので。

・音（生活音など）は、一軒家でもマンションでもウルサイ隣人に
　あたってしまったら・・同じです。
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契約期間というものの性質からすれば，本来は，この契約期間内は，借主からも貸主からも契約の解約ができないはずですよね。
しかし，契約書には，
「契約期間内でもやむを得ない理由があるときは，乙は１箇月以上前に，甲は６箇月以上前に解約の申入れを行うことにより，契約を解約できる。」
と書いてあります。
（借主からの解約が１箇月前の申入れで認められるのはいいとして）
甲（貸主）からの解約は正当事由が必要で，その正当事由が認められるのはさほど多くはないとは思います。
しかし，その正当事由さえ認められれば，甲は６箇月以上前に申入れをして，契約期間内であっても解約できるのでしょうか。


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甲（貸主）からの解約は正当事由が必要で，...続きを読む

Aベストアンサー

>しかし，その正当事由さえ認められれば，甲は６箇月以上前に申入れをして，契約期間内であっても解約できるのでしょうか。
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>しかし，その正当事由さえ認められれば，甲は６箇月以上前に申入れをして，契約期間内であっても解約できるのでしょうか。
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ただし、ここでいう正当事由は賃料不払等の債務不履行は広く考えればはいりますが、たいていの賃貸借契約の場合、債務不履行の場合の解約は別の独立した条項で、しかも6ヶ月以上前に申し入れを必要とせず、催告してその期間内に支払わないか、特約で3ヶ月以上滞納したら即時解約されても異議を申立てることはできないと...続きを読む

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債務引き受けをする場合、債権者の同意を得なければなりません。
なぜなら、債権の価値に変動が生ずるからです。

オーナーが変わる場合というのは、（賃借人に対抗力があれば）賃貸人が変わると言うことと同じなのですよね。
ということは、理論上、賃貸債務（貸す債務）の債務引き受けがあったということになるわけです。そうすると、オーナーの変動に際して賃借人の同意が必要になるのではないかとも考えられるわけです。
でも、賃借人にとっては、普通は、別に大家が誰だろうと、家に住めるならばどうでもいいですよね。それに、大家が誰だって、自分の所有物件ならば貸すことは可能なはずです。そもそも、いちいち借り主に確認を取るのは面倒だしナンセンスです。
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Q普通借家契約の読み方

不動産業をしております。

重要事項説明書を作ってるとき、ふと思ったんですが「普通借家契約」ってなんて読むんですか？私は何かで、法律の専門的な学者の方は「ふつうしゃっかけいやく」と読むと聞いたもので、そのように呼んでいるのですが、普通に読めば「ふつうしゃくやけいやく」ですよね？

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色々調べてきましたが読み仮名がなく、ますます気になってしまいます。こんな質問ですが宜しくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろと悩みが多くて大変ですね。同情します。
岩波書店の「広辞苑」によると、借家は「しゃくや、しゃっか」と読むようで、これに法がつくと「しゃっか」と読むようですね。従って、法律用語としては「しゃっか」でしょうから、これに契約がついて「しゃっかけいやく」でいいと思います。
ただし、我々宅建主任は法律の専門家ではなく、借りる人もそうですから、普通に「しゃくやけいやく」でも問題はないでしょう。

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Q借地法、借家法、そして借地借家法

１９２１年に借地法、借家法が制定された社会的背景と理由、そして７０年後の１９９２年に定期借地権を取り入れた新借地借家法に生まれ変わった社会的背景、理由とはどういったものなのでしょうか。ご意見お聞かせください。

Aベストアンサー

借地法借家法が制定された背景には、債権である賃借権は非情に弱く、第三者に対抗できない弱い権利であったためそれを悪用する地主が多かったという事情があったようですね。当該土地が他人に売買されてしまうとその上の賃借権が消滅してしまいますので、借主は出て行かなければならなかった。この結論が住人にとって酷であったため、物権的権利を伴う、第三者に対抗できるような法律制度というものが求められるようになったわけです。そのような背景を伴って借地法借家法が制定されました。

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Q大家は借家人の住民票を閲覧する権利はありますか

数軒の連棟の古家を７０年前から賃貸しています。
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現在その家に借家人以外の誰が住んでいるか判らない状況です。
先般、無断で第３者に又貸しをしている借家人がいました。
その件は一件落着しましたが、この際、貸家に住んでいる人を把握したいのですが、
「家主が貸家の住民を把握する」という理由で、借家人に無断で住民票を閲覧することは
可能でしょうか。

Aベストアンサー

（不動産業者です）
更新のタイミングで入居者に提出をお願いするのが、スマートだと思うのですが・・・契約書なしとは困りましたね。

そもそも、「住民票＝本当に住んでいる所とは限らない」ので、住民票にこだわらなくても良いのではないでしょうか。以前の入居者の住民票が残っている場合もありますし、実家に住民票おきっぱなしの方もいるので、住民票が完全に信頼できるという訳ではないのです。（通常の契約中でも、入居開始時以外は住民票の提出を求めることはありません）

入居者リストみたいな用紙を作成して、それぞれの世帯に記入していただくので十分だと思います。

非常時のために、家主さんは入居者とその連絡先（携帯や勤務先）を知っておくべきですし、入居者の把握が出来ていないというのは犯罪に巻き込まれる恐れもあります。
また、長く貸しているうちに連絡先や勤務先、世帯主が変わってしまうことは多々あることなので、２・３年に一度くらいはお尋ねになってもいいと思います。（もちろん、“変更時は連絡ください”の一言を添えて。）

契約書なしというのは、だいぶ昔からの入居者さんなのでしょうか。以前ならそんなこともあったのかもしれませんね。
もし長いお付き合いの方達と今さら契約書は作れないというのであれは、「第3者への又貸し禁止」はルールとして改めて「全戸に」お知らせすると良いですね（入居者が代替わりして時に、言った言わない（聞いてない）でもめるのを防ぐため、書面での通知がいいと思います）

今までなくて済んだものを作るというのはめんどうかもしれませんが、大切な財産を他人にお貸しする訳ですから、折をみて、見直しのために契約書作成をご検討されてはいかがでしょうか。
入居者側から見ても契約書があることで一定のルールと安心の下に生活できるわけですから、双方にとって邪魔にはならないものだと思います。

（不動産業者です）
更新のタイミングで入居者に提出をお願いするのが、スマートだと思うのですが・・・契約書なしとは困りましたね。

そもそも、「住民票＝本当に住んでいる所とは限らない」ので、住民票にこだわらなくても良いのではないでしょうか。以前の入居者の住民票が残っている場合もありますし、実家に住民票おきっぱなしの方もいるので、住民票が完全に信頼できるという訳ではないのです。（通常の契約中でも、入居開始時以外は住民票の提出を求めることはありません）

入居者リストみたいな用紙を作...続きを読む

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Q旧借地法・借家法と現借地借家法の違い

平成4年に現行法に改められたとのことですが、
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よろしくお願いします。

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定期借地だと思います

参考URL：http://www.pref.mie.jp/jutaku/hp/project/syakuti/

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Q分譲マンションの借家について

転勤が決まり、今住んでいるマンションを貸家にしようと考えています。はじめは普通借家にしようと思っていたのですが、こちらに何年か先帰ってくる予定なので、定期借家の方にしようかと思い始めました。ローンがまだ残っているので、できるだけ家賃をいただきたいと思っているのですが、定期借家の場合普通借家の何％くらいに設定するのが良いのでしょうか？ちなみに普通借家の家賃は12万円です。

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借地権？宅地権？よくわかりませんが、家を安く売っているのを
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Aベストアンサー

地代との兼ね合いでどちらが有利かは一概に言えません

粗い計算ですが、

土地＝購入
２０００万円の土地＋家３０００万円
借入＝５０００万円、
返済額＋固定資産税＝８０００万円
築５０年の物件の価値＝２０００万円
差額＝６０００万円＝５０年間のコスト

土地＝借地権
家屋＝３０００万円
借入＝３０００万円
返済額＝４３００万円
差額＝４３００万円＋地代＝５０年間のコスト

修繕費などはどちらも同じですから計算しなくても良いでしょう

地代がいくらかで有利不利が決まります

定期借地も条件次第では再契約も可能です

http://www15.ocn.ne.jp/~tk7165/teiki.htm

私自身は定期借地権に魅力を感じています

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