借地借家法の3条「借地権の存続期間」は強行規定により借地権者に不利な特約は無効とありますが、借地借家法の第3条自体を無効とする契約を結び、借地権者にとって不利内容を認めてもらうことはできますか。

たとえば3条の「借地権の存続期間は、30年」とありますが単に「借地権の存続期間は、20年」とすると借地権者に不利なので無効だと思いますが、借地権者に3条を無効とするという契約を了承してもらい、その上で20年で土地を明け渡してもらうことは可能でしょうか。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (1件)

できません。



契約の上をいく規定だからこそ強行規定なんで、
3条を無効にすると契約をしたところで、
3条自体その契約より強い拘束力を持つのです。
    • good
    • 0

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q貸家(借家)の良い点・悪い点を教えて下さい。

今賃貸マンションに住んでいますが、上・横の騒音で精神的に疲れています。そこで今度は一軒家(借家・貸家・一戸建て)を借りたいと思っているのですが、賃貸の貸家に住んだ事がありません。

一人暮らしですが、一軒家の良い点・悪い点を教えて下さい。
貸家に住もうと思ったのは音に対して敏感になっていて、不動産会社に言うとそれなら一軒家の方がいいのでは、と言われました。

一軒家の音というのはどのくらいのものなのでしょうか?(物によると思いますが・・・)
賃貸の一軒家(できれば一人暮らしで)に住んだ事があるかた、良い点・悪い点を教えて下さい。お願いします。

Aベストアンサー

良い点、悪い点はさほどマンションでも一軒家でも
変わらないと思います。

しいて上げるなら
・マンションなら上階があるので、比較的セキュリティー面で
 安心できるが、一軒家の場合だと地上階なので少し心配。
 特に独り暮らしの場合だと不在時間が長いので。

・音(生活音など)は、一軒家でもマンションでもウルサイ隣人に
 あたってしまったら・・同じです。
 物件を探す際には朝・昼・夜の環境変化も見ておくといいでしょう。
 一軒家の場合、隣り合わせ以外からは音がこないので
 マンションのように上下左右でない分は少ないでしょうね。

・一軒家の場合、共益費はない場合がありますよね。
 物件によっては駐車場が併設されていたして生活には便利です。

・ただ、探されている地域に一軒家の物件があるのかどうか・・
 私は大都市住いなので一軒家を探すのは苦労しました。
 (知り合いが立ち退いたので、直接大家と交渉して住んだ経験あり)

・ペットは飼いやすいですね。

・マンション、アパートだと地域交流しなくても済む場合がありますが
 一軒家の場合は、普通の持ち家の方と同等に見られますので町内会
 などへの参加はしないといけないでしょう。

良い点、悪い点はさほどマンションでも一軒家でも
変わらないと思います。

しいて上げるなら
・マンションなら上階があるので、比較的セキュリティー面で
 安心できるが、一軒家の場合だと地上階なので少し心配。
 特に独り暮らしの場合だと不在時間が長いので。

・音(生活音など)は、一軒家でもマンションでもウルサイ隣人に
 あたってしまったら・・同じです。
 物件を探す際には朝・昼・夜の環境変化も見ておくといいでしょう。
 一軒家の場合、隣り合わせ以外からは音がこないので
 マ...続きを読む

Q契約期間内の貸主からの解約・借地借家27条

私が借主となっている借家の契約(普通建物賃貸借契約)は契約期間が2年です。
契約期間というものの性質からすれば,本来は,この契約期間内は,借主からも貸主からも契約の解約ができないはずですよね。
しかし,契約書には,
「契約期間内でもやむを得ない理由があるときは,乙は1箇月以上前に,甲は6箇月以上前に解約の申入れを行うことにより,契約を解約できる。」
と書いてあります。
(借主からの解約が1箇月前の申入れで認められるのはいいとして)
甲(貸主)からの解約は正当事由が必要で,その正当事由が認められるのはさほど多くはないとは思います。
しかし,その正当事由さえ認められれば,甲は6箇月以上前に申入れをして,契約期間内であっても解約できるのでしょうか。


ちなみに,借地借家法27条には期間の定めがある場合とかない場合とか書いてないですが,
27条は期間の定めがない場合の規定と考えていいですか。
言い換えると,
「もし,契約書に甲からの解約が書いてないとしても,契約期間内に借地借家法27条を使って甲からの解約ができる」とはならないですよね?

私が借主となっている借家の契約(普通建物賃貸借契約)は契約期間が2年です。
契約期間というものの性質からすれば,本来は,この契約期間内は,借主からも貸主からも契約の解約ができないはずですよね。
しかし,契約書には,
「契約期間内でもやむを得ない理由があるときは,乙は1箇月以上前に,甲は6箇月以上前に解約の申入れを行うことにより,契約を解約できる。」
と書いてあります。
(借主からの解約が1箇月前の申入れで認められるのはいいとして)
甲(貸主)からの解約は正当事由が必要で,...続きを読む

Aベストアンサー

>しかし,その正当事由さえ認められれば,甲は6箇月以上前に申入れをして,契約期間内であっても解約できるのでしょうか。
契約期間内であっても正当事由があれば解約できる場合もあります。
ただし、ここでいう正当事由は賃料不払等の債務不履行は広く考えればはいりますが、たいていの賃貸借契約の場合、債務不履行の場合の解約は別の独立した条項で、しかも6ヶ月以上前に申し入れを必要とせず、催告してその期間内に支払わないか、特約で3ヶ月以上滞納したら即時解約されても異議を申立てることはできないというように、同意して定められた条件を履行しなかったとき即時に解約できるという文言となっていることがほとんどです。故に、27条の正当事由は賃貸人が自己使用するというような具体的、合理的な理由を疏明できる場合に限って契約期間途中でも解約できると考えた方が適切だとおもいます。ただし、その場合、賃借人の借家を利用するという利益を落ち度もないのに一方的に奪うことは社会通念上、許されるべきではないとおもわれるので、賃借人に時間の猶予を与えるという意味で6ヶ月前の予告という規定があるのではないか、また、、27条に期間のさだめの有無の別がかかれていないのは、30条で27条に反して賃借人に不利な解釈や特約は無効であるとしているところから、期間のあるなしはあまり関係がない、と言うことではないのでしょうか? 一応私見なので、考え方がまちがっているかもしれませんが---。

>しかし,その正当事由さえ認められれば,甲は6箇月以上前に申入れをして,契約期間内であっても解約できるのでしょうか。
契約期間内であっても正当事由があれば解約できる場合もあります。
ただし、ここでいう正当事由は賃料不払等の債務不履行は広く考えればはいりますが、たいていの賃貸借契約の場合、債務不履行の場合の解約は別の独立した条項で、しかも6ヶ月以上前に申し入れを必要とせず、催告してその期間内に支払わないか、特約で3ヶ月以上滞納したら即時解約されても異議を申立てることはできないと...続きを読む

Q貸家に一時居住者に対する立ち退き要求 (借家法)

自分の父親兄弟が共同で所有する借家について教えて頂きたい事があります。 父親兄弟が5人程それぞれの名義で借家を持っておりますが、もう30年以上の古い家で、いろいろ過去にも借家権をかざして、借り賃も払わずに立ち退き拒否をされて大変困ったそうですが、なんとか ほとんどの家を10年がかりで出て行ってもらったところで、全ての貸家をつぶして 更地にして売るという事になったそうです。  そんなときに、自分の母親が知り合いの知り合いとかの若夫婦が家の修理の間だけ一時的に住まさせて下さいと 言われ、すぐに更地にする必要があるから、その時になったら文句なく絶対にすぐに出て行ってくれるようにと ただの口約束を交わした上で 月に3万円という家賃でいていいという口約束で住みだしてしまったという事ですが、 その後1年程に母が「さあ家の取り壊しも始めたいからいい加減に出て行ってくれないか」 と話たところ、借家権をかざされて、立退き料として300万を請求されたそうです。  「それでは話が違う」と母が言ったところ 「その時はその時、現在は事情が変わりましたから」と言われたそうです。  今までも散々、立ち退きでお金を請求された経験があるのに、またもやお人良しにただ口約束で住んでいいと言った母も 思慮浅はかですが、 何か対処方法はあるでしょうか? 

自分の父親兄弟が共同で所有する借家について教えて頂きたい事があります。 父親兄弟が5人程それぞれの名義で借家を持っておりますが、もう30年以上の古い家で、いろいろ過去にも借家権をかざして、借り賃も払わずに立ち退き拒否をされて大変困ったそうですが、なんとか ほとんどの家を10年がかりで出て行ってもらったところで、全ての貸家をつぶして 更地にして売るという事になったそうです。  そんなときに、自分の母親が知り合いの知り合いとかの若夫婦が家の修理の間だけ一時的に住まさせて下さいと 言...続きを読む

Aベストアンサー

弁護士に相談下さい。結構厄介です。

借地借家法
(取壊し予定の建物の賃貸借)
第三十九条  法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。
2  前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない。

この条文にあるように書面にして建物取り壊し時まで貸すという契約を結んでいれば話は早かったのです。。。。。

ただ、

(一時使用目的の建物の賃貸借)
第四十条  この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。

という条文があるので適用されないかという検討は必要になります。
ただ母親は所有者ではないのですよね?
そもそも貸し出すことに対して無権代理のような気がするのですが.....

まあ面倒な法律論になるので弁護士を入れた方が早いでしょう。

Q民法●状態債務関係って?605条借地借家法31条

状態債務関係って?言葉の意味が良く分かりません。

賃貸借の勉強してるところでして。
賃貸人が地位譲渡で、新オーナーが出てくる場面です。そこで

借主保護のため、対抗力アル賃貸借関係は、賃貸目的物の所有権と結合する 
一種の状態債務関係として、所有権と共に移転する。結果、借主住人の同意なく地位譲渡できる。

結論は納得がいくのですが。一種の状態債務関係という比喩ですか?その意味がわからないのです。他にどんな場面で、出てくる言葉なのでしょう?

Aベストアンサー

債務引き受けをする場合、債権者の同意を得なければなりません。
なぜなら、債権の価値に変動が生ずるからです。

オーナーが変わる場合というのは、(賃借人に対抗力があれば)賃貸人が変わると言うことと同じなのですよね。
ということは、理論上、賃貸債務(貸す債務)の債務引き受けがあったということになるわけです。そうすると、オーナーの変動に際して賃借人の同意が必要になるのではないかとも考えられるわけです。
でも、賃借人にとっては、普通は、別に大家が誰だろうと、家に住めるならばどうでもいいですよね。それに、大家が誰だって、自分の所有物件ならば貸すことは可能なはずです。そもそも、いちいち借り主に確認を取るのは面倒だしナンセンスです。
という理由で、借り主に確認を取らなくても賃貸借の目的物の所有権移転が出来るよう考え出された理論が、質問の表題の理論です。
「状態」債務関係というのは、「所有権の内容になっている状態」みたいなイメージなんじゃないかと思います。まあ、別に「状態」はネーミングなので深く考える必要はないようなきがしますけどね。上記紹介した中身が重要です。

PS
オーナーが変わっても抵当権がついて回るのは、担保権の随伴性によるものです。抵当権以外の担保権にも同じ例がたくさんあります。

債務引き受けをする場合、債権者の同意を得なければなりません。
なぜなら、債権の価値に変動が生ずるからです。

オーナーが変わる場合というのは、(賃借人に対抗力があれば)賃貸人が変わると言うことと同じなのですよね。
ということは、理論上、賃貸債務(貸す債務)の債務引き受けがあったということになるわけです。そうすると、オーナーの変動に際して賃借人の同意が必要になるのではないかとも考えられるわけです。
でも、賃借人にとっては、普通は、別に大家が誰だろうと、家に住めるならばどうで...続きを読む

Q普通借家契約の読み方

不動産業をしております。

重要事項説明書を作ってるとき、ふと思ったんですが「普通借家契約」ってなんて読むんですか?私は何かで、法律の専門的な学者の方は「ふつうしゃっかけいやく」と読むと聞いたもので、そのように呼んでいるのですが、普通に読めば「ふつうしゃくやけいやく」ですよね?

今まで「ふつうしゃっかけいやく」と呼んで重説してたので、間違っていたら赤っ恥です・・・。

色々調べてきましたが読み仮名がなく、ますます気になってしまいます。こんな質問ですが宜しくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろと悩みが多くて大変ですね。同情します。
岩波書店の「広辞苑」によると、借家は「しゃくや、しゃっか」と読むようで、これに法がつくと「しゃっか」と読むようですね。従って、法律用語としては「しゃっか」でしょうから、これに契約がついて「しゃっかけいやく」でいいと思います。
ただし、我々宅建主任は法律の専門家ではなく、借りる人もそうですから、普通に「しゃくやけいやく」でも問題はないでしょう。

いずれにせよ、そんなに気にすることではないでしょう。私は、「しゃっかけいやく」の方がかっこいいので、そういっています。

Q借地法、借家法、そして借地借家法

1921年に借地法、借家法が制定された社会的背景と理由、そして70年後の1992年に定期借地権を取り入れた新借地借家法に生まれ変わった社会的背景、理由とはどういったものなのでしょうか。ご意見お聞かせください。

Aベストアンサー

借地法借家法が制定された背景には、債権である賃借権は非情に弱く、第三者に対抗できない弱い権利であったためそれを悪用する地主が多かったという事情があったようですね。当該土地が他人に売買されてしまうとその上の賃借権が消滅してしまいますので、借主は出て行かなければならなかった。この結論が住人にとって酷であったため、物権的権利を伴う、第三者に対抗できるような法律制度というものが求められるようになったわけです。そのような背景を伴って借地法借家法が制定されました。

しかし今度は逆に借地法借家法が非常に借地人にとって強い権利となってしまい、地主が立ち退きを迫ることが非常に困難になりました。たとえば地主が契約を解除するためには正当事由が必要ですが、その正当事由の主張が認められない場合が多く、解除するために立退き料が必要とされる場合が多くなり地主の負担が非常に重いものとなりました。

そして建物買取請求権の問題がありました。たとえ契約が解除に到ったとしても、地主は借主が建てた建物を買い取らなければいけません。

以上の立ち退き料などの負担と建物買取請求権の負担、この2つの負担を強いられて、なお地主が土地を貸すメリットは果してあるでしょうか。

そこで建物買取の負担がなく、正当事由がなくても期限がくれば有無を言わさず借主を追い出すことができるような制度というものが強く求められるようになったわけです。
それが定期借地権ですね。

新借地借家法では定期借地権の他にも様々な変更や制度の創設がなされました。それらの多くは70年間経つ間に時代に合わなくなってきた制度を改正するという趣旨に出たものです。

借地法借家法が制定された背景には、債権である賃借権は非情に弱く、第三者に対抗できない弱い権利であったためそれを悪用する地主が多かったという事情があったようですね。当該土地が他人に売買されてしまうとその上の賃借権が消滅してしまいますので、借主は出て行かなければならなかった。この結論が住人にとって酷であったため、物権的権利を伴う、第三者に対抗できるような法律制度というものが求められるようになったわけです。そのような背景を伴って借地法借家法が制定されました。

しかし今度は逆に...続きを読む

Q大家は借家人の住民票を閲覧する権利はありますか

数軒の連棟の古家を70年前から賃貸しています。
賃貸契約書なるものは存在しません。
現在その家に借家人以外の誰が住んでいるか判らない状況です。
先般、無断で第3者に又貸しをしている借家人がいました。
その件は一件落着しましたが、この際、貸家に住んでいる人を把握したいのですが、
「家主が貸家の住民を把握する」という理由で、借家人に無断で住民票を閲覧することは
可能でしょうか。

Aベストアンサー

(不動産業者です)
更新のタイミングで入居者に提出をお願いするのが、スマートだと思うのですが・・・契約書なしとは困りましたね。

そもそも、「住民票=本当に住んでいる所とは限らない」ので、住民票にこだわらなくても良いのではないでしょうか。以前の入居者の住民票が残っている場合もありますし、実家に住民票おきっぱなしの方もいるので、住民票が完全に信頼できるという訳ではないのです。(通常の契約中でも、入居開始時以外は住民票の提出を求めることはありません)

入居者リストみたいな用紙を作成して、それぞれの世帯に記入していただくので十分だと思います。

非常時のために、家主さんは入居者とその連絡先(携帯や勤務先)を知っておくべきですし、入居者の把握が出来ていないというのは犯罪に巻き込まれる恐れもあります。
また、長く貸しているうちに連絡先や勤務先、世帯主が変わってしまうことは多々あることなので、2・3年に一度くらいはお尋ねになってもいいと思います。(もちろん、“変更時は連絡ください”の一言を添えて。)

契約書なしというのは、だいぶ昔からの入居者さんなのでしょうか。以前ならそんなこともあったのかもしれませんね。
もし長いお付き合いの方達と今さら契約書は作れないというのであれは、「第3者への又貸し禁止」はルールとして改めて「全戸に」お知らせすると良いですね(入居者が代替わりして時に、言った言わない(聞いてない)でもめるのを防ぐため、書面での通知がいいと思います)

今までなくて済んだものを作るというのはめんどうかもしれませんが、大切な財産を他人にお貸しする訳ですから、折をみて、見直しのために契約書作成をご検討されてはいかがでしょうか。
入居者側から見ても契約書があることで一定のルールと安心の下に生活できるわけですから、双方にとって邪魔にはならないものだと思います。

(不動産業者です)
更新のタイミングで入居者に提出をお願いするのが、スマートだと思うのですが・・・契約書なしとは困りましたね。

そもそも、「住民票=本当に住んでいる所とは限らない」ので、住民票にこだわらなくても良いのではないでしょうか。以前の入居者の住民票が残っている場合もありますし、実家に住民票おきっぱなしの方もいるので、住民票が完全に信頼できるという訳ではないのです。(通常の契約中でも、入居開始時以外は住民票の提出を求めることはありません)

入居者リストみたいな用紙を作...続きを読む

Q旧借地法・借家法と現借地借家法の違い

平成4年に現行法に改められたとのことですが、
以前は現行法よりさらに借主を保護していたとのことですが、
具体的にどのように変わったのでしょうか?
大きく変わったことだけでもいいので教えてください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

定期借地だと思います

参考URL:http://www.pref.mie.jp/jutaku/hp/project/syakuti/

Q分譲マンションの借家について

転勤が決まり、今住んでいるマンションを貸家にしようと考えています。はじめは普通借家にしようと思っていたのですが、こちらに何年か先帰ってくる予定なので、定期借家の方にしようかと思い始めました。ローンがまだ残っているので、できるだけ家賃をいただきたいと思っているのですが、定期借家の場合普通借家の何%くらいに設定するのが良いのでしょうか?ちなみに普通借家の家賃は12万円です。

Aベストアンサー

具体的に何%という決まりも無いとは思いますが・・。

そもそも普通借家の賃料12万円というのも、特別な根拠があるわけではなくて、相場の平均等から算出した数字かと思います。何でもそうですが需要と供給ですから貸す方と借りる方が納得出来れば良いのです。

一般的に考えれば定期とするほうが、条件的には安めになると考えられるでしょう。

普通だと12万円だから11万円にするか10万円とするか、それか変わらず12万円にするかご自分で決定するしかありません。借りる方が納得すれば良いのですが、他の普通物件と比べて多少条件の付く定期契約において、納得が得られるか?が問題です。

「定期借家契約」となるので賃料も多少安いです。と説明出来たほうが良いかどうか。

尚、定期で考えた場合、礼金に該当するものを貰うべきか、又は契約締結自体にも様々条件がありますので、専門の不動産業者にきちんと媒介して貰うほうが良いと思います。

Q借地権?宅地権?借家のようなものですか?

借地権?宅地権?よくわかりませんが、家を安く売っているのを
見かけます。住宅購入を考えています。

全くわかっていなくてすみませんが、現在の家賃で買えるほど
安い家なのですが50年借地権?でその後さらちにすると聞きました。ということは80で死ぬとして、30歳過ぎてから買わないと、もし、もっと長生きしたときは住む場所がないということでしょうか?老衰して万一90過ぎて生きていても、既に家にはいないとは思いますが、子供のいない者にとっては良いのかとも考えます。

それとも、あまりそのような物件は買わないほうがいいでしょうか?子供もいないし、老後は老人ホームが希望です。でも、ずつと借家住まいで家賃がバカにならないので、家を買うことを考えています。どうかアドバイスをいただきたい思います。

Aベストアンサー

地代との兼ね合いでどちらが有利かは一概に言えません

粗い計算ですが、

土地=購入
2000万円の土地+家3000万円
借入=5000万円、
返済額+固定資産税=8000万円
築50年の物件の価値=2000万円
差額=6000万円=50年間のコスト

土地=借地権
家屋=3000万円
借入=3000万円
返済額=4300万円
差額=4300万円+地代=50年間のコスト

修繕費などはどちらも同じですから計算しなくても良いでしょう

地代がいくらかで有利不利が決まります

定期借地も条件次第では再契約も可能です

http://www15.ocn.ne.jp/~tk7165/teiki.htm

私自身は定期借地権に魅力を感じています


人気Q&Aランキング

おすすめ情報