アパート経営するつもりで、いろいろ検討しているものです。
土地はすでに所有しているので、3000万円相当の建物を作る目的で銀行から3000万円程度借金するつもりです。。
「建物がたった時点」での貸借対照表の時価評価についてですが
(A)私としては、3000万円の債務と3000万円の建物(資産)は、バランスシート上で打ち消しあって債務超過でも、資産超過でもない状態である。しかし、建物の減価償却が進むにつれて、建物の資産価値が減じるため(家賃収入がなければ)債務超過状態になると解釈していました。
(B)しかし、知り合いの税理士との話によると、3000万円の借金をして作った建物の価値は3000万円ではなく、6掛けの1800万円である。賃貸にするなら、さらに7掛けで1260万円程度となり、したがって、貸借対照表上「購入時点で1740万円円の債務超過となる」ということです。
上記(B)は正しいのでしょうか?
また6掛けとか、7掛けの根拠って何なんでしょうか?
このあたりについてお詳しい方がおられましたら、何卒よろしくお願い申し上げます。
No.3ベストアンサー
- 回答日時:
金融関係者として、質問文を興味深く読ませていただきました。
今回、わたくしとしては、以下のとおりご回答いたします。
【結論】
あなた様の考え方、
すなわち、(A)の考え方が妥当で正しいものと考えます。
(B)については、財務諸表、B/S(貸借対照表)に関する考え方として明らかに間違っています。
【ご説明】
1.(A)については、妥当な考え方です。
すなわち、建物を建てた時点では減価償却も関係ないので、建物の時価額は3,000万円で、この金額がB/S(貸借対照表)の資産勘定に計上されることになります。
2.一方、(B)については、財務諸表、B/Sに関する考え方として間違っています。
なお、既に他の方の回答にありますとおり、
【6掛けとか、7掛け】とかいうのは、
金融機関が担保評価をする際に用いる掛け目のことでして、不動産担保の担保価格の算出にあたっては、通常【不動産の時価評価額×0.7(掛け目)】とすることで、保守的に不動産担保の評価額を算出することとしております。
すなわち、金融機関(銀行、信用金庫、信用組合等)としては、融資した貸出金等が延滞し、債務者や連帯保証人から徴求することができなくなった場合、不良債権化した場合に、債務者から徴求し抵当権(又は根抵当権)を設定していた不動産担保物件を処分し、融資残額を回収することになります。
こうした中、金融機関は、あらかじめ不動産価格の下落等に備え、価格変動リスクを考慮し、担保とした不動産を保守的に評価することとしているのですね。
したがって、金融機関では、
企業等の実態B/S(金融業界では、【実態バランス】と呼んでいます。)に基づき、当該企業等の財務内容を評価し、融資の可否の決定に際し重要視しておりますが、本件のような場合には、建物の実態B/Sへの資産計上に際しても、建物を建てた直後であるため、【建物3,000万円】として計上することで差し支えないわけです。
なお、金融機関が定期的に見直しを行う担保評価額については、その税理士が言われるとおり、いずれ【不動産の時価評価額×0.7(掛け目)】で担保額を算出していくことにはなるでしょうけど。
No.2
- 回答日時:
>(A)私としては、3000万円の債務と3000万円の建物(資産…
税の世界ではそれで良いのです。
確定申告時に提出する青色申告決算書中の貸借対照表 (白色申告にはない)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/y …
はお考えのとおりです。
法人の場合でも同じです。
>(B)しかし、知り合いの税理士との話によると、3000万円の借金をして作った…
それは、金融機関が担保を取る側としてみた場合の話で、「実態貸借対照表」などと呼ばれています。
(某税理士さんのサイト)
https://www.y-itax.com/keiri/4195/shisankachi
“知り合いの税理士”さんが一方しか説明しないのは片手落ち、税理士であるからには税法基準を先に説明すべきとは言えます。
>税の世界ではそれで良いのです。
そうなんですね。これは安心できました。
>それは、金融機関が担保を取る側としてみた場合の話で、「実態貸借対照表」などと呼ばれています。
ご紹介いただいたサイトは大変参考になりました。
ありがとうございました。
No.1
- 回答日時:
固定資産税評価と言うのがあり優遇が受けられます。
実際の価値があるのに、低く抑えられます。
よく、タワーマンションを2億くらい買っても
資産評価は8000万くらいです、売る時は2億超えです。
価値と言う付加価値です。
賃貸物件は、利益を生むので評価価格では表せない。
債務超過だけど、事業として価値がある。
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