市街化調整区域にある農地転用して地目が宅地になった土地（今は更地）を購入して建築は可能？

市街化調整区域にある農地転用（分家の農業従事者としての住宅）して地目が宅地になった土地に
建ってた建物が取り壊され更地になった土地を購入して家を建てることは可能でしょうか？
私は農業従事者ではありません。
ネットで調べると結構いい加減な情報が多く、不動産屋にも問い合わせましたが、どこも詳しい方がいないと感じました。
市役所に問い合わせるにも腰が重く、どなたか詳しい方いらっしゃいますか？

No.4 ベストアンサー 回答者： so-01c 回答日時： 2024/04/05 18:44

不動産業者してます。

お住まいの自治体によって多少違うのかも知れませんが、「市街化調整区域」で住宅等の建物の建築についての考え方は以下の通りです。

まず大前提として「市街化調整区域」では、計画的な都市づくりや自然環境の保護の観点から、原則として建物を建てる事を制限しいてます。

そのうえで、線引き前(「市街化区域」と「市街化調整区域」に線引きされる前)にあった建物のある土地は、同じ権利が土地に与えられるため、同敷地・同規模・同用途の建物の建築は可能となります。(「線引き前宅地」とか「既存宅地」といいます。線引きの時期は自治体によって異なります。)

それに対し、線引き後に「市街化調整区域」に新たに建築される建物の場合は行政(自治体)から何らかの「許可」を貰って建築されます。所謂「分家住宅」はその例になります。つまり行政から、「あなたは分家住宅を建てる資格があるので、新しく分家住宅を建ててもよいですよ。」という「許可」を貰って建物を建築するわけです。この際に土地の地目は当然「宅地」になります。

但し「線引き前宅地(既存宅地)」と違うのは、この「許可」はその土地に対して与えられるものではなく「人」に対して与えられるものなのです。その土地に建物（この場合は分家住宅のような専用住宅）を建てられるのは、地目は宅地であっても、その許可を貰った人しか出来ないのです。

なのでその土地に建物を建築するとしたら、土地を売買するだけでなく建物を建築する許可も移転（許可者移転といいます）してもらうか、新たに行政から許可を取得する必要があります。もちろん分家住宅を建てる資格がなければ、「許可」の移転も、新たな「許可」を取得することは出来ません。なので以前「分家住宅」があり地目が「宅地」になっている土地であっても、誰でも同じような住宅が建築出来るわけではありません。

基本的な考え方は、上記の通りですが、自治体によっては少し違いがあるのかもしれないので面倒くさくても、所管する役所で聞いてみるしかないです。

この回答へのお礼

概念が整理できてすっきりしました！
ありがとうございます！

お礼日時：2024/04/05 18:58

No.3 回答者： ks5512 回答日時： 2024/04/02 15:49

No.2です。

★遅くなりまして申し訳ございません。

>既存宅地でないことは確実なのですが、既存住宅の解釈が何回か変わってるから調べたほうが良いということでしょうか？
(記載している通り昭和50年以降に農地から「分家住宅」として農業関係者として農地転用してるので)

仰っている土地は、『既存宅地』で間違いは無いと思います。


>例えば、昭和50年以降に農地転用したこの分家住宅でも、その後の法改正？で既存住宅として扱って良いということになってるかも？ということでしょうか？？

そうではなくて、(これは不確かなのですが)平成8.9年頃に『市街化調整区域の開発』に関する変更があったのですよ。この時には、私は調査業務を外れてしまっていたため、その内容が不明確なのですが、『既存宅地』の売買については厳しくなり、開発に関しては緩やかになったという変更でした。

◆ネットで検索しても、なかなか見つからないです。

その為に、建築許可をだす窓口での相談をするべきだ、、、と言っているわけです。

この回答へのお礼

丁寧なご回答ありがとうございます！

すみません、私の表現した「既存宅地」は、いわゆる市街化調整区域の線引前に家が立っていた(更地でも元々建っていたでも良い)という宅地のことでした。
(線引き前宅地)

今回の対象の土地は市街化調整区域に指定された後も「農地」であったので(通常は建てられない)「分家住宅として農地転用」した特例のケースです。

平成8,9年(12年？)の改正は、「線引前の宅地かどうかはもう調べません(認定期間終了です)」な気がします。

お礼日時：2024/04/02 16:26

No.2 回答者： ks5512 回答日時： 2024/03/30 17:20

No.1です。

>ネットには農地転用で宅地にして売れると情報が沢山あるのですが、正直「本当に？？」と思ってしまいます。
>ちなみに今回既存宅地は関係なく、昭和46年以降に農地転用した更地(現状地目は宅地)です。

いやいや、『既存宅地』は大きく関係があるのですよ。
そこをどう捉えるかなのです。
条例の変更で、元の農地に血縁的に関係がある場合の建築と、全く血縁関係の無い者の建築ではかなり改正で厳しくなったと思います。
しかし、それまでは第三者の調整区域への建築がほぼ難しかったのが変更になり、開発を経て調整区域にも建築可能となる条件緩和もされています。

それなので、一度確認はした方が良いと考えます。


★一部業者で、そうした建築法規を事前に調べる『役所調査』を行っている会社もありますが、有料になりますので、自分で調べた方が安上がりだと思います。だいたい、2万~3万の調査料と法的資料代としての経費が3000円払いだと思います。
私は、以前の会社で『役所調査』を担当していたことがあります。
ただ、もう十年も前の事でも有り、法令的に不確かな部分もあると思います。

この回答へのお礼

詳細解説ありがとうございます！
既存宅地でないことは確実なのですが、既存住宅の解釈が何回か変わってるから調べたほうが良いということでしょうか？
(記載している通り昭和50年以降に農地から「分家住宅」として農業関係者として農地転用してるので)

例えば、昭和50年以降に農地転用したこの分家住宅でも、その後の法改正？で既存住宅として扱って良いということになってるかも？ということでしょうか？？

お礼日時：2024/03/31 20:48

No.1 回答者： ks5512 回答日時： 2024/03/30 11:54

これ、、、

やはり一度、建築指導課で相談した方が良いです。

要は、一度条例が変更されていてその辺りの解釈が微妙な為です。

土地を買う・買わないの判断をする前に、一度確認されるべきです。

《必要書類》
・登記簿謄本
・公図
・住宅地図
・既存宅地が証明できるもの

この回答へのお礼

ありがとうございます。
ん〜やはりそれだと面倒ですね…
ネットには農地転用で宅地にして売れると情報が沢山あるのですが、正直「本当に？？」と思ってしまいます。
ちなみに今回既存宅地は関係なく、昭和46年以降に農地転用した更地(現状地目は宅地)です。

お礼日時：2024/03/30 15:59