河川沿いの畑に家は？値段は？

お世話になります。土地について教えてください。川沿いにある土地ですが、今現在、畑となっています。聞いた話では、そこには家が建てられないらしいのですが、立てられない理由は、何でしょうか。一級河川の堤防のすぐ脇にあります。
また、その土地の値段はどのように算出するのでしょうか。そこの、税金は、１７０坪で７千円弱です。路線価図で見ると、唯一接している道には、４４Eと書いてあります。
　他に必要な情報がありましたら、教えてください。よろしくお願いします。

No.4 回答者： pandorafan 回答日時： 2007/11/21 21:34

法務局でその土地の登記の地目をしらべましょう。

もし地目が畑なら、それだけで一般からの申請では建築許可はおりません。
田畑の売買は農業委員会の許可が必要になり、基本的に農家同士でしか認めません。
また宅地への地目変更は、農地法４条、５条の許可が必要です。
この許可の審査が非常に厳しく、農家の後継ぎの子供が田畑をつぶして家を建てるとかでないと許可になりません。

不動産の取引価格とは、その価格で買いたい人がいるからつくのです。田畑は一般人には買えないし農業をやる以外の使い道もないので査定は困難です。

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/11/21 19:20

＞そこには家が建てられないらしいのですが

調整区域で地目が畑であれば
都市計画法の許認可が必要です。
こんなことは、論外として

河川保全区域であれば
市街化とか調整区域とか
関係なく
制限つきでしょう。

この河川保全区域で
建築不可だと思われます。
http://oshiete.homes.jp/qa3512758.html
私の答えた過去ログです。

No.2 回答者： 63ma 回答日時： 2007/11/21 15:28

　文字だけの情報ですから、正確性を欠きますが、一般的な河川敷のイメージでお応えします。

　＞川沿いにある土地＜、＞一級河川の堤防のすぐ脇にあります。＜
　推測ですが、その堤防は河川の管理用道路でしょうから、公道ではありません。
　この点だけでも、公道に面していない土地には家は建てられません。
　また、＞唯一接している道＜ですが、道幅が４メートル以上あるでしょうか？
　多分２～３メートルの農道かと思います。
　この点だけでも、家は建てられません。
　１００歩譲って、家が建てられる土地としまして、そこで生活するには、電気・水道・下水のライフラインが最低限必要です。
　自費でライフラインを設置する必要があります。
　次に２００歩譲って、そこで生活が出来たとしましても、将来台風・大雨等で堤防が決壊して浸水・建物流出の危険性もあります。
　という事で、あきらめた方がいいと思います。

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2007/11/21 15:11

市街化区域か市街化調整区域化か？という問題もありますが（市街化調整区域では基本的に家は建てられません）、市街化区域であったとしても、建築基準法上で道路として認められた道路に接していないと家は建てられません。

川沿いの土地でよくあるケースは、堤防沿いの道路に面してはいるがその道路は河川敷であって、建築基準法上は道路として認められないので建築ができない、というケースがよくあります。おそらくこの道路の問題ではないかと思います。役所で確認されたほうがいいです。
建築ができないとなると値段はかなり安くなります。固定資産税の請求書などに、税額とは別に「評価額」というのも載っているはずです。普通はこの固定資産税評価額よりも実勢価格（実際に取引される値段）のほうが高いですが、建築ができないとなると固定資産税評価額よりもずっと安い値段でしか売れないケースも多いです。路線価も同じ事です。建築ができないならば路線価よりも安い値段でしか売れないと思います。建築基準法上の問題とは関係なしに、固定資産税評価額や路線価が決められている場合もあり、建築できないから二束三文の土地であるにもかかわらず、固定資産税評価額や路線価は一人前の値段であることもあります。