適正な借地料を知るには。

Question

借地料が高いので、過去に一度、土地の査定をしてもらって値下げの交渉をしに行きましたところ、地主さんに「人の財産を勝手に調べるなんて犯罪だぞ！」と言われました。
自分が借りている土地の査定をしてもらうことは違法ですか？
また、借地料の目安を知る方法というのはあるのでしょうか。
その近辺の土地代が目安といいますが、辺り一帯の人がその地主さんに土地を借りています。
どうしたらいいのでしょうか？

noname#21592 · Accepted Answer

地代＝公租公課（固定資産税＋都市計画税）＋地主の報酬
という関係式が成り立ちます（簡単にするため保証金の運用益や権利金の償却額は含まず）。

＞＞＞＞この場合の相続税を含めない理由をお知らせください。人間には、寿命があります。正当な法律行為者として、満２０歳になったとき、平均余命の８０歳の父または母から相続を受けたとすると、父と母とで、自分が相続するまで、２回の納税が必要ですね。８０歳から２０歳を引いて、２回で割ると、３０年に１度は、相続が発生します。
相続税を、必要公租公課に入れないとすると、土地は減価償却しない会計を採っている手前、おかしいと思いますが
＃４さんのご回答は、ちょっとと、思います。また、土地の維持は、経費がかからないとしており、借家などのように、維持経費の損金勘定を、ほとんど認めませんが、土地形状によっては、土留めのやり直しとか、雨水排水路の耐用年数が来て交換とか、地震などで、死亡事故が起きたとき、人災と言われないためには、地主も経費がかかる訳で、昔のように、田んぼで、小作人に貸している状況とは、全く都市部や、住宅地では、意味合いが異なります。

適時、舗装道路の高さの工事（舗装のかさ上げ工事）などで、測量杭が、紛失したりで、再測量とかもありますし。。。地主をやってみないと解らない経費（夏の草取りとか、産業廃棄物不法投棄の処分。貸し駐車場のポンコツ廃車自動車のリサイクル料金の建て替え。車庫証明の事務。など、店子には、解らない経費が、一杯あります。

過去、となりにコンビニが出来て、夜明るくて住めないから、引越ししたい。とか、南側に高層マンションが合法的に建ったので、終日日陰になり、引越ししたいとか、あらゆることが、さも、地主の責任のように言われ、資産価値の減少に対する補填はなく、公租公課は、借主がいなくても、納税しないといけません。

よって今日の都市部の土地は、一部減価償却的要素が、考えに必要と思っています。

一番酷いのは、安い地代で、旧法で借りて、新築土地付きマイホームを持ちながら、相当安価な地代なため、地主に返さず、住民票のみ置いている店子です。普段は、居住していないで、日曜に来ては、庭で、野菜作りをしています。
本来、旧法は、野菜畑を安く供給する目的でなく、国民の住環境の最低文化的生活の扶助を目的としているのに、店子は、１００坪の邸宅に住み、地主は、１５坪のぼろ屋に住んでいるということもあることも、解ってもらいたい。

で、田園調布に土地をもつと、孫の代には、自殺して生命保険で、税金を支払うという事実が、何件もありましたよね。。。。

で、横槍ですが、＃４さん。必要経費に相続税の一部を入れてはいけないという法令や判例を、教えてください。

noname#21592 · Answer

査定なんてお金のかかることしないで、税務署で、路線化表を見て、路線化を知り、固定資産税を概算の計算をして（概算計算方法は、市役所等で、教えてくれる）で、固定資産税と都市計画税が、大体年額で解ります。
で、相続税を同じように、概算計算して、２０年で、代変わりで相続があると仮定すると、２０分の１が、年額ですね。その合計の１２分の１が、税金分ですね。それで、近くのアパートとかの家賃（出来たら平屋のものを参考にして）双方の坪あたりか、平方メートル当たりを出します。
アパートは、家賃ですから、家の損料が入っていますから、税金だけだと、坪いくら。今、自分は、坪いくら払っている。もし、家も地主に借りて、家賃として支払っても、最高額で、ここまで。。。といくと、案外、ガソリンを買うのと同じで、リッター１１０円は高いと言いながら、６０円以上は税金だから、商品代は？と考えると、そんな高くないかもしれません。

簡単なのは、別な地主から借りるか、土地を購入することです。多分、自分で購入する方が、ローン、固定資産税その他で、今より、高くなるでしょうね。（想像です）

地代は、１点ものなので、結局、この価格が第３者的に適正というものは、ありません。

どう考えても、土地のみの使用目的としての価格は、銀座と地元で、そんな変わりは無く、付加価値価格ですから。。。。グッチのバックの代金を、他のハンドバックの価格を目安に決めれるか？

答えはＮＯです。他に、あなたより高くても、借りたいという人が居れば、その価格なんですね。

税金の高さは、自分で調べると良く解ります。
で、地代ー税金＝もうけ。と思うと、この半分は、所得税と法人税、そして、次年度、住民税が、掛かります。

収入が高いと累進課税なので、もってかれます。最低２５％は、とられちゃいます。

takafun55 · Answer

一応、専門家ですので、真剣に聞いてください。(^_-)

　借地料（地代）には２種類あります。一つ目が新たに借地する時の新規地代で、二つ目が継続中の借地の地代改定を行う際の継続地代です。（同じ土地であっても両者で地代は違ってきます。）

　新規地代を求める時は土地の価格が影響します。高い土地は地代も高いというわけです。

　あなたの場合は、継続中の地代の改定を求める継続地代に該当します。この継続地代を求める時は土地価格も重要ですが、今現在の地代水準が一番重要視されます。土地が下落したといっても、もともとの地代が安ければ、地主としても地代を下げる理由はありませんし、逆に土地が下落したにもかかわらず、地代が高止まりして新規地代よりも高くなっているときなどは、地代の減額請求が可能でしょう。そのほか、利回り・経済情勢・税金の変動・周りの地代の水準などいろいろなことを調べなければなりません。

　つまり、継続中の借地の適正な改定地代を求めることは普通の人には限りなく不可能です（不動産業者でもできません）。唯一これを求めることができるのは、不動産鑑定士のみです。しかし、いくら不動産鑑定士に頼んで適正な改定地代を評価してもらっても地主が承諾しなければ何の意味もありません。

　
　以下は、地主が非協力的で話し合いに応じてくれない時にあなたがすべきことです。

　辺り一帯の人がその地主さんに借りているということですから、有志を募って裁判所に行き、地代改定の調停をしてもらいましょう。

　裁判所の調停では調停委員という人がいて、両者の意見を聞いて和解を勧めます。不動産関連の場合は不動産鑑定士が調停委員となります（もし、ならない時は裁判所に不動産鑑定士を調停委員とするように頼みましょう）。すると、不動産鑑定士は今の地代が高いのか安いのかを判断できますから、数度の調停が行われた後、調停案が出てきます。両者ともに調停案に納得すれば、それが改定地代となるでしょう。

　ただ、問題もあります。地主が調停案に応じない場合やそもそも調停に出てこない場合です。この時は地代減額請求の裁判を起こすしかありません。

　裁判所というと怖いイメージがあるかもしれませんが、今はとっても親切ですから心配はありません。

　わからない点がありましたらご質問ください。

noname#21592 · Answer

一応、地主側からの立場で書きますね。

＃２の専門家さんの話ですと、調停委員が、和解案を出してくれるというお話ですが、旧借地借家法での継続地代ですと、ほとんどの調停委員が、双方の主張の真中を取って、解決にご協力を。というのみで、全く、新法、旧法の知識や経緯など、無知という方が多いです。ですから、結局、不調に終わることが多いですね。お互い地代の基準が違うのですよね。借りている側は、現在の地代が、平均的地代かあるいは、自分の生活費から考えて、高いという主張ですね。地主側は、過去、現在、未来の地域の平均地代並にいただけたと仮定すると、現状の地代は、安すぎるということですね。旧法地代で、酷いケースは、地主から、車１台分の更地を、例えば、月１，０００円で、借りて、月極め１０，０００円で、駐車場として又貸しするとか、自己の居住用として、口頭で、約束したにも係わらず、転勤になったからと、又貸しを現在の家賃でしている。（自己居住用として、固定資産税が３分の１になるという計算で、地代を決めているのに、又貸しのため、割引が無くなり、固定資産税の戻り分、３分の２は、地主の持ち出しとか。。。で、不動産鑑定士も、ポイントの取り方とかで、全く評価が異なります。と、いうか、家賃データーは、あっても、地代データーは、不動産鑑定士でも不明。実際、地元の不動産屋の方が、取引実績をよく知っていて、ほとんど、あてにならないというのが、不動産鑑定士に対する私の個人的評価です。
不動産鑑定士に鑑定料、８０万円支払って、裁判した経験もありますが、結論は、弁護士と鑑定士が儲かるだけなんですね。そのことは、地主は、何回も調停や裁判をしていますので、店子さんに、値上げに応ぜず、裁判したら、弁護士費用等考えて、膨大な出費ですよ。と、本当のことを、お伝えしても、ほとんど、信じてもらえません。
結果は、こちらの言うとおりになる。すなわち、地代の値上げは少額だが、弁護士費用等を、地代に割り当てたら、素直に値上げに応じた方が、安いということです。

不動産鑑定士も、近隣ポイントに適正地代の指標ポイントが見つけられなければ、全く、論理的には、難しいのですね。不動産鑑定士や弁護士が、万能ではないこと。
それらの職業の人は、自分の商売優先で、適正価格を求めることは、２の次なので、どうぞ、ご経験ください。

自己所有して、税金を払うより、地代を払う方が、基本的に旧法の契約なら、ほとんどの場合、地主側が泣いていますよ。

新法になって、初めて、５分５分の評価になった感じなんですね。地代の中に、固定資産税など、公租公課が、入っていて、全部が地主の儲けになっては居ないこと、３年ごとに、固定資産税が改訂があれば、少しでも値上げに応じないと、地主の取り分が、減るということ。

家は自分の持ち物だから、増築しようが、更地にしようが、今までの地代を払えば良いと考える店子さんが、多いのですが、店子さんの使用実態で、固定資産税が全く異なりますので、自己居住小規模住宅から、建て替えるなど、ご注意願いたいこと。特に、１月１日の状態を、地主に黙って変えないことです。これらのことを守られない、店子さんは、地主に損害を与えていることを知っておいてくださらないと、困るのですが。。。。

matthewee · Answer

１．「自分が借りている土地の査定をしてもらうことは違法」ではなく、借地人の当然の権利です。
  借地人は土地所有者と同じく、固定資産税の課税台帳の閲覧ができ、その証明書の発行も受けることができます（一例として静岡市ＨＰから「固定資産課税台帳の閲覧制度」のURLを下記に貼っておきます。どの市町村でもほぼ同じ内容です）。
http://www.city.shizuoka.jp/deps/zeimu/zeisei/ch05_a.html

２．地代の水準を正確に把握する方法は、残念ながらないと思います。No.２およびNo.３の回答者さんが述べられているように、たとえ不動産鑑定士に地代の評価を依頼しても、地主に対して何の法的拘束力もなく、報酬として数十万円を支払った上に鑑定評価書という“紙切れ”を手にするだけになると思います。不動産鑑定士は、依頼者の求めに応じて依頼者の望む価格（賃料）となるように鑑定評価書を作成するのですから、地主も対抗上、別の不動産鑑定士に依頼すれば、数倍高い地代が書かれた鑑定評価書を逆に提示されるだけです。
  唯一、訴訟を提起した場合に、裁判所が評価人として不動産鑑定士に評価させたときは、利用できる可能性があります（※裁判所のお墨付きの評価だから）。また、この場合の評価人への報酬は訴訟費用となり、敗訴したほうが負担する可能性が高いです（勝訴すれば不要）。

３．しかし、地代を求めることは困難でも、地代にかかる地主のコストを求めることは比較的容易にできます。地代というのは、基本的に「コスト（固定資産税、都市計画税、土地取得に伴う支払金利）」と「（他の利用をしたときと比べて失う）機会利益」と「地主の報酬」の合計です。
　地主が長年所有している土地なら土地取得に伴う支払金利は不要ですし、住宅地域において標準的な用途である住宅として使用しているのであれば機会費用の損失もない。とすれば、
地代＝公租公課（固定資産税＋都市計画税）＋地主の報酬
という関係式が成り立ちます（簡単にするため保証金の運用益や権利金の償却額は含まず）。

４．ただし、固定資産税というのは、複雑な負担調整措置があり、また、住宅用地の特例により、地積２００m2までは課税標準額が１／６に、それを超える場合でも課税標準額が１／３になります。
  ですから、市税務課で閲覧した税額だけではなく、負担調整がない場合の税額、住宅用地の特例が適用されない場合の税額も試算して、現在の地代と比べ、どの程度のコストがかかっているのか、地主の祖利益率はどれぐらいかということを把握されるべきだと思います。

５．事業用地の場合、「地代は固定資産税の３倍」という考え方があります（下記で紹介する判例でも、当初の地代の水準は固定資産税の約３倍）。借地では、地主のコストはほとんどが公租公課であり、この場合の祖利益率は約７０％です（通常の商売なら祖利益率７０％で十分）。
　しかし、住宅用地の場合なら、万が一、建て替えなどで住宅用地の特例がはずれたら（毎年１月１日の現況で課税される）、その年の税額は一挙に６倍（小規模住宅用地の場合）に跳ね上がりますから、「地代は固定資産税の税額（住宅用地の特例あり）の１０倍」程度でなければ、地主の持ち出しになる可能性もあります。

６．すぐに地主と交渉する必要はないと思いますが、将来を見据えて、必要なデータを収集すべきだと思います。これらは、借地人なら容易に集められる資料です。
（１）固定資産税の評価額の推移のデータ、地価公示価格の推移のデータ（過去から）
（２）固定資産税の税額の推移のデータ、負担調整、住宅用地の特例の有無による税額の相違、およびこれらの推移のデータ（過去から）
（３）借地借家法の考え方、判例など

７．土地賃料改定について、最高裁平成１５年６月１２日判決を紹介します（下記URLに貼っておきます）。この判決では、「地代が著しく不相当になったとき」当初の地代改定特約を破棄して地代を減額できるという判断を示したものです。

８．借地人や借家人を保護するために昭和１６年に借地法、借家法が制定され、平成４年に借地借家法に統合されました。旧来の借地法でも、借地権の存続期間は２０年以上ですし、正当事由がなければ立ち退きは認められません。立ち退きの場合、借地人は、地主に対し建物買取請求権も行使できます。ご参考までに借地借家法のURLを貼っておきます。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H03/H03HO090.html

参考URL：http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/0/6a9a1b904c23247149256e4c00267a8f?OpenDocument&Click=

noname#21592 · Answer

新法契約書か旧法契約書かで、全く回答が異なります。

それは、ご存知ですよね。

適正な借地料を知るには。

査定なんてお金のかかることしないで、税務署で、路線化表を見て、路線化を知り、固定資産税を概算の計算をして（概算計算方法は、市役所等で、教えてくれる）で、固定資産税と都市計画税が、大体年額で解ります。

一応、専門家ですので、真剣に聞いてください。

一応、地主側からの立場で書きますね。

１．「自分が借りている土地の査定をしてもらうことは違法」ではなく、借地人の当然の権利です。

地代＝公租公課（固定資産税＋都市計画税）＋地主の報酬

地代＝公租公課（固定資産税＋都市計画税）＋地主の報酬

新法契約書か旧法契約書かで、全く回答が異なります。

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　一応、専門家ですので、真剣に聞いてください。