マンション購入後に共用部の瑕疵が発覚しました。その場合の復旧費用について教えてください。

Question

約２年前にリノベーション会社から中古のマンション１部屋を購入しました。
この度、マンション全体の外壁工事をすることになり、実は共有部であるベランダの床が、
前家主が個人的にタイル張りをし、復旧をしないでいたことが発覚しました。
購入時、私は全く本件については知らされておらず、購入をしております。
この場合の復旧（タイルはがし）の費用は、購入先のリノベーション会社に契約不適合責任ということで、請求できますでしょうか。
お知恵を拝借したく存じます。どうぞよろしくお願い致します。

ブリトニースピアーズ · Accepted Answer

色々なご条件が絡んで参ります為、シチュエーションによりまして、ご回答は Yes 又は  No の何れも有り得ります。

先ず Yes の場合

1. リノベーション会社(宅建業の免許を保有している業者)さんからのご購入である事

2. 1.の条件かつ、購入後2年以上を経過していない事
(業者さんからご購入の際は "宅建業法第40条→担保責任の特約の制限" により、如何なる場合でも、契約不適合に付いては、2年間に渡りその義務を負う、事が課せられています)

更に No の場合

3. 万が一 "重要事項説明書"や"売買契約書" の容認事項 (各最後のページ) 又は、物件状況報告書 (告知書) の何れかに「本物件ベランダ (専用使用部分) の床部分は現況、タイル張りになってはいるが、本来共用部分である事から、大規模修繕等の際は、買主の負担にて撤退する事」
的な文言が盛り込まれてございましたら (例え売主から告げられてございませんでしても) ご印鑑を押印なさられてしまっておられます以上、アウトとなります(こちらの場合は、本当に悪質なケースです事と存じます)

ただ、契約書等が、如何様に記されて居られる、かに付きましては、やはり御専門の先生 (不動産取引に特化なさった弁護士さん) に、お早い時期にご相談下さられます事をお勧め申し上げます。
(その際は、ご契約時の書類一式→売買契約書、重要事項説明書、告知書、付帯設備表、等を必ずお持ち下さいませ)

トラブルが、ご質問者様のご希望に叶われました形で無事解決なさって、ご新居で引き続きまして恙無く、お幸せにお過ごしになられます様、心よりお祈り申し上げます。

ブリトニースピアーズ · Answer

nr.4 です。
ご追記、ご訂正がございます

ご回答が No の場合の 3 番目としてご記述させて頂きました所の         ↓

"重要事項説明書" "売買契約書 " "物件状況報告書(告知書)" の何れかに、下記の様な文言が盛り込まれて居りましたらアウトです。
                         ↓
「本物件ベランダ(専用使用部分)の床は前所有者により(規約違反にも拘らず)タイル張りに改修が施されている為、大規模修繕工事等の際に支障をきたす事が明白である。よって、ベランダは共用部分であるが由に、管理組合側からタイルの撤収を求められた際には、買主の費用負担にて速やかに執り行う事とする。」

の様な文言が通常となります

ただ、おひとつ大事な事としまして、例えこれらの文言が "物件状況報告書(告知書)" に記載されていたとしても、 "重要事項説明書" 及び "売買契約書" の各々の最後のページの "容認事項の中の特約条項" にも同じく記載がございません場合は、各々の書類の整合が取れません為、厳密に申しますと、法的な有効性は無い、事となります(その場合は契約不適合責任を追及なさる事がお出来になられます)

これらの法律は、2020年4月に120年ぶりに改正されました、全ては民法に基づく事由でございます為、弁護士先生のご見解によりますと、プロの宅建士様でも、ご失念されてしまわれる場合もままあります。との事にございました

ですので全ては、契約書等に如何様に記載されているか、による所でございます為、完璧なプロの目でのインスペクトがご必須であられます事と存じます。

ご購入なさられましてから  "2年" との事でいらっしゃいました為、何卒、お早めに弁護士さん宛、ご相談下さられます様、お勧め、お願い申し上げます。

度々のご投稿にて、誠に失礼をいたしました。

merciusako · Answer

リノベーション会社に契約不適合責任ということで、請求できます。

ただし、購入の時に詳細な状況説明書によって、説明されているかどうかです。

つまり、「ベランダの床がタイル張り」という記載があるかどうかです。

記載があって、あなたが購入したのであれば、あなたはタイル張りを承知で購入したことになります。

ベランダの個人的な造作変更は法律でダメとなっています。

「それを承知で購入した」と言われるでしょうね。

揉めます。

状況説明書がないのなら、問題なく請求できます。

ただ、リノベーション会社から直接購入したんですかね。

一般的には仲介不動産業者が入りますけどね。

で、不動産仲介業者なら、契約不適合責任についても良く分かっていますから、間違いなく状況説明書を作成して、確認の署名をもらっておきますよ。

仮に請求できても、支払に応じるかどうかは別ですからね。

そうこうしているうちに、工事が始まってしまうわけですから、結果がどうであれ、あなたが負担して復旧することになりますけどね。

揉めるようなら、弁護士しかないと思います。

suzuki0013 · Answer

これは気の毒にね。
心中お察しする。

まず、請求できるかどうかはについては「請求できる」という回答になる。
質問者は消費者であることと、不当請求や過剰請求ということではないことから。
相手側が大人しく支払うかどうかは別の話だけどね。

契約不適合責任として。
買主（質問者）が内覧した際に気づきようもなかった瑕疵（キズ）については、売主は責任を負う義務がある。
ベランダに貼ったタイルは、一見しただけではきちんと施工されていた場合には無断改装とは思わないだろう。
これが専有部分の内装などであれば現況有姿も成り立つかもしれないが、共用部分に無断造作となれば性質が全く異なる。
本件の場合は契約不適合責任の対象となる可能性がある。

ただ、無断造作を行ったのが元売主ということなら、売主であるリノベーション業者もある意味では被害者というか、質問者と同じ立場。
リノベーション業者は質問者に対しては義務は負うものの、その損害については元売主へ請求することも可能。（おそらく無断造作の件は元売主から告知を受けていないから）
といっても、リノベーション業者はプロ（事業者）なので、元売主（一般人）に対して請求できる権利があるかどうかはいささか微妙なところ。
これは質問者には関係のないことだけどね。
（リノベ業者も気の毒だけどね）

相手側（リノベ業者）が大人しく払うかどうか怪しいところ。
元売主から取れないから抵抗するのではないかなと。
質問者がこういう交渉で苦労するだろう。
冒頭述べた気の毒というのはこういうこと。

契約不適合を請求できないケースとしてあり得るのは。
契約書や重要事項説明書にこのタイル無断造作の記載のあった場合。
記載内容にもよるけれど、書き方によっては契約不適合責任を問えない可能性がある。
念のため、契約書や重要事項説明書を読みなおしてみては。

bathbadya · Answer

たぶん無理だと思う。
たいていの場合、「現況優先」の一文があるし、「マンション規約に違反してません」の文言は書かれてないと思う。

マンション筐体に影響を与える工事の場合でも、エアコン取付のボルト打ち込み工事などは、ほぼ無審査で通ります。（審査受けない場合も多いと思う）
が、それで、現況復帰を求められることも無いし、今回も外から見えないところなら現況復帰を強く言われることは無いと思う。

マンション購入後に共用部の瑕疵が発覚しました。その場合の復旧費用について教えてください。

色々なご条件が絡んで参ります為、シチュエーションによりまして、ご回答は Yes 又は No の何れも有り得ります。

nr.4 です。

リノベーション会社に契約不適合責任ということで、請求できます。

これは気の毒にね。

たぶん無理だと思う。

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