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土地の賃貸借契約を締結している契約者が死亡しました。
まだ、契約期間が残っていますが、その場合は相続人の代表の方と再契約したほうが良いのでしょうか?
土地の名義変更をしていれば名義人の方と再契約となるかと思いますが、名義変更をしていない場合、契約者はどなたになるのか不明です。(相続人の代表者?全ての相続人)
ご教授下さい。

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A 回答 (5件)

>今後更新したいのですが、土地の名義人が死亡した方ですので、その場合の契約者は相続人全てになるのでしょうか?



まずその相続人の特定がなされなければなりません。
とりあえずは法定相続人全員が該当者ということですが、その人たちに登記するように求める(任意の依頼)、遺産分割協議書の提出を求める(任意の依頼)などして、それでも従ってくれなかった場合には、更新契約は出来ません。契約の更新が出来ない場合には、借地法の規定にもとづいて特定されていない相続人との間で従前の契約が継続するということになります。

ただ特定されていないので具体的に誰かに借地料を支払うことは出来ませんから法務局に供託することになります。
このあたりは弁護士にお聞きになった方が確実ですよ。こちらのサイトの回答はあくまで無責任回答であり、実際に行動する前には必ず弁護士にご確認下さい。予備知識としてはこのサイトの回答でもよいかもしれませんが。

相続人が特定される前に勝手に相続人の誰かと契約を結んだり、借地料を支払ったりすると後で他の相続人から損害賠償請求される危険もありますのでご注意下さい。

それよりまずは相続人に土地相続についてどうなっているか連絡を取ってみてはいかがですか?
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この回答へのお礼

mickjey2さんご親切にありがとうございました。

お礼日時:2005/05/21 08:05

土地所有者に相続が発生してご質問者が借地権を持っているということですね。


この場合でも借地の契約は相続人に自動的に引き継がれるので問題ないです。
ご質問で疑問なのは次に誰に支払えば良いのかだと思います。

とりあえずはまだその土地の次の所有者が相続人の誰かとしか決まって今ませんので、今すぐ必要な借地料は供託してください。(法務局で行います)
そして相続人には、相続する人が決まり次第その人に支払うこと、それまでは供託しておきますと伝えてください。
次の相続人が確定しましたら(遺産分割協議書が作られる)、その分割協議書と契約書を一緒に持っていればそれでも有効です。ただ契約書の名義も書き換えたいのであれば、変更契約かこれまでと同じ契約書で新たに作って、遺産分割協議書で相続するとなっている人たち連名で契約書の名義変更をすればよいでしょう。

>よくわかりませんが、土地の名義を相続人に変えた場合契約書もその名義にすればよいのでしょうか?
どちらでもかまいません。上記で書いたように変えてもよいしそのままでも有効です。

この回答への補足

mickjey2さんありがとうございます。
申し訳ありませんが、もう少し教えてください。
契約の期間が終了しそうな契約があります。
今後更新したいのですが、土地の名義人が死亡した方ですので、その場合の契約者は相続人全てになるのでしょうか?
代表者一人にしたい場合は委任状、同意書をとっておけばよいのでしょうか?
ご教授頂ければ幸いです。
よろしくお願い致します。

補足日時:2005/05/20 18:34
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法律上は、例えば、相続人が3人いて、1/3ずつ相続分があるとすると、賃料は各相続人に1/3ずつ支払う必要があります。



また、相手のどのような続き柄の相続人が何人いて、どこに住んでいるのかわからないと、支払いようがないので、「○○(賃借人の名前)相続人」名義宛に、弁済供託することも可能です。

分割して払うのも、供託も、面倒ですから、基本的には、土地を相続した人と契約を結びなおすか、代表の受取人を決めて、その人に支払うよう取り決めてもらうことになると思います。

ただ、元々、賃料の受け取りはすべての相続人に権利があるものですから、一人だけと勝手に話し合って決めても、残りの相続人が同意していなければ無効となってしまいます。したがって、後から、他の相続人に、自分の取り分を払えといわれたら、拒否できません。

まずは、相続人間で、誰が賃貸人の地位を受継ぐのか決めてもらう必要がありますし、決まったら、全ての相続人から必ず委任状なり同意書を出してもらった上で、契約の更新や、今後の支払方法先を決定することになります。

相続人間での話し合いがまとまらない限り、面倒ですが、全ての相続人に相続分に応じて分割して払うか、供託することになります。
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この回答へのお礼

utamaさんありがとうございます。
供託は面倒なので委任状又は同意書をもらって契約の更新をしたいと思います。
ご親切にありがとうございました。

お礼日時:2005/05/20 18:19

質問者が賃貸人なのか賃借人なのかが書いてありませんが……。



なぜ再契約しなければならないと思われたのか分かりませんが、相続人は、亡くなった人の権利・義務、契約の当事者としての地位をそっくりそのまま引き継ぎます。
特別な事情がない限り、契約を結び直したり、契約書の名義を変更したりする必要はありません。(遺産の分割の問題があるので、「誰々が賃貸人/賃借人の地位を引き継いだ」という書面を作成しておく方がいいかもしれませんが)

この回答への補足

thorさんありがとうございます。
質問者は賃借人(会社)です。
毎年の賃借料の支払いが心配なんです。
死亡した人の口座が残っていればいいですが、残っていなければどの相続人になるか判断できません。
土地の名義を変更した後に契約を締結し直すのが良いのかと思っています。
ちなみに、土地の名義を死亡した方のまま相続人の方と契約するのはなんら問題は無いのでしょうか?
すみません、解らないことばかりでよろしくお願い致します。

補足日時:2005/05/19 21:12
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契約者が死亡した場合には、その借地権は自動的に相続人に引き継がれます。


でその相続人が誰になるのか、相続人全員の共有なのかなどはまだわからないでしょう。
これは相続人の間で話し合いが行われ、それを遺産分割協議書という形でまとめます。
そこでその借地権を相続することになった人が次の借地人です。

借地権登記していればその分割協議書とご質問者の承諾書で借地権の相続登記がなされます。
借地契約書も名義をそれにあわせて変更すればよいでしょう。

この回答への補足

mickjey2さんありがとうございます。
自動に相続人に引き継がれるのは解りました。
借地権登記は(多分)していません。
よくわかりませんが、土地の名義を相続人に変えた場合契約書もその名義にすればよいのでしょうか?
土地の名義を変えて頂ければいいのですが…
良く解ってなくて申し訳ありません。

補足日時:2005/05/19 20:52
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約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

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Q土地の賃貸契約、貸主が死亡した場合

1.AはBから土地を5年に期限で借りた
2.契約書はあり、賃貸の期間(いつからいつまで)と5年間の一月毎の賃料が定められている
3.賃借権は設定していない
4.賃貸開始から2年を経過したところで、Bが死去、Bの子供のCが土地を相続

このような場合、A-B間の土地の賃貸契約はどうなるのでしょうか?
Aは、できれば当初の期限まで、それが不可なら、少なくともあと2年間は土地を借りたい
AはCと新たに交渉をして、賃貸契約を結ぶ必要があるのでしょうか?

Aベストアンサー

賃貸借契約において、その契約期間満了前に、貸主が死亡した場合には、貸主の地位は当然に貸主の相続人に引き継がれるため、借主としては、その相続人に対して、原則として契約期間満了まで賃借権を主張できるので、相続人との新たな賃貸借契約は不要です。なお、ご質問において、「5年の期限で土地の賃貸借契約をし、契約書もあるが、賃借権は設定していない」と言っておられますが、「土地の賃貸借契約」=「賃借権の設定」と言う事になりますので、借主は、賃借権を有している事になります。

なお、土地の賃貸借契約が「建物所有のため」のものであれば、契約期間5年で契約していても、期間は最低30年となります(借地借家法3条)。

Q所有者が死亡し相続が未了の農地を、使用貸借か、もしくは賃貸借する場合、

所有者が死亡し相続が未了の農地を、使用貸借か、もしくは賃貸借する場合、推定相続人の何割の同意が必要なのでしょうか?
また、その根拠法は民法なのでしょうか?

勉強不足な私に、どなたか教えて下さい。よろしくおねがいします。

Aベストアンサー

先ず、当事者同士の権利義務関係でいくと、共有物の権利は
処分行為(例えば農地に家を建てるなど現況の変更)の場合は権利者全員の同意が必要。
管理行為(例えば農地を維持する目的で賃貸する。期間は有期)の場合は持分過半数の同意が必要。
保存行為(例えば農地を維持するために使用貸借させる。返還を求めた時点で契約解除)の場合は誰か一人の単独行為で可。
というような具合になります。以上は民法の規定です。

それとは別に、農地を借りるためには賃借でも使用貸借でも地区の農業委員会の許可が必要です。これは根拠は農地法です。
農地として使用する場合には、農業経営の実績、保有農地面積基準をクリアしないと許可されません。

Q請書と契約書の違いって何でしょうか?

契約書は2通同じものを双方押印する書類で
請書は注文書をもらってから、請書に押印する書類名だけで
やり方が違うだけで、内容はどちらも契約書と言う認識で合ってますか?

Aベストアンサー

前後関係等の文脈にもよるが、「請書」と「契約書」とを区別していない文脈であれば、請書は契約書に含まれる。契約書は契約成立やその内容を証するための書面であるところ、請書はその役目を持つためだ。

なお、契約書を「2通同じものを双方押印する書類」と定義する文脈であれば、請書は契約書に含まれない。

Q駐車場を相続した時の振込先変更文

先日父が他界し月極駐車場を相続する事となりました。
駐車場の契約者は長く借りて頂いている近所の方達なので挨拶を兼ねて新しい振込先を明記した文章を持参して各家を回ろうと考えております。
そこで質問なのですが、どのような文章を書けばいいのか分かりません。
法律的に抑えておかなければならない文章などあるのでしょうか?
私が思い浮かぶのは単純に下の4文章の構成です。
1、季節の挨拶
2、近況報告(父の他界)
3、新しい振込先口座番号
4、締めの挨拶
どうかご教授願います。

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 駐車場のお客さんたちは、質問者さんの知り合いなのですね?

 それならいいのですが、最近、「所有者が代わりましたので、家賃はここへ」みたいな挨拶状が郵便受けに入っていて問題になっています。

 もし、一部でも顔見知りでない方がいらっしゃるなら、なにか「所有者交代」の証拠となるものを持って行くとか、そういう詐欺と間違われないような事実を書かれたほうがいいと思います。

 相続人が複数いる場合(そうでないみたいですが)は、近所のかたでも自分が貸主としての地位を引き継ぐことを証明する何か。

 また、近所の方へ持って行く文書には、(近所ならきっと葬儀に参列して下さったものと思いますので、それに対する)お礼の言葉を入れておかれるのがよいでしょうね。

 余談ですが、滞納などないでしょうね。あるなら、振り込む分が何月分からなのか、はっきりさせておく必要もあります。

Q「行政財産」と「普通財産」の違いは?

 早速質問です、宜しくお願いします。
 
 行政の持つ財産には「行政財産」と「普通財産」の二種類あると聞きましたが、
 両者はどのように違うのでしょうか。

Aベストアンサー

正式には、国有財産法に定められております。

簡単には、行政財産とは実際に行政庁が行政業務を運営するにあたって使用する財産のことです。
たとえば、庁舎、試験場などです。

普通財産とは、国といえども何らかの理由から一般の財産を保有している場合がありますが、それらを指して普通財産と称していますなります。また、行政財産であっても、その目的に利用されなくなった場合には、用途廃止を行い一般に所有する状態と変わらなくなった場合にも普通財産となります。また、現金による納税ができなくなり、所有する不動産を納税の代わりに収める手法があります(物納と称しております。)。このような場合には、国税庁から財務省に引き渡しが行われ、財務省において一般競争入札党の手続きを経て売却され、納税に充当後に残余があれば納税者に返却されます。

普通財産は、いわば国も一般人や一般法人と同じように動産、不動産を所有している場合がありますが、それを普通財産と称しております。

特に、普通財産の中でも遊休地などは早期に売却して歳入に組み入れることが求められており、財務省が積極的にPRして処分促進を行っております。

参考URL:http://www.mof.go.jp/jouhou/zaisan/zaisan/ichiran2/h18a.htm

正式には、国有財産法に定められております。

簡単には、行政財産とは実際に行政庁が行政業務を運営するにあたって使用する財産のことです。
たとえば、庁舎、試験場などです。

普通財産とは、国といえども何らかの理由から一般の財産を保有している場合がありますが、それらを指して普通財産と称していますなります。また、行政財産であっても、その目的に利用されなくなった場合には、用途廃止を行い一般に所有する状態と変わらなくなった場合にも普通財産となります。また、現金による納税ができなくなり、所...続きを読む

Q借地権の名義変更について教えて下さい

友人の父親が昭和24年に借地した借地権についての質問です。
その友人の父親が2年前に亡くなり、現在は母親が一人で生活しています。
借地料は2ヶ月に1度友人の兄が地主指定の不動産屋に納めに行っています。
父親が亡くなった時にいろいろ調べたが借地契約書が見つからないとの事です。
24年前の契約書は有り、その時の契約年数は20年で4年前に新たに契約した契約書が見つからないのです。
父親から聞いた話では、新たに更新したのは10年契約だったとのことです(父親はこの時すでに85歳でした)。
父親が亡くなり、母一人での生活も大変なので友人が同居することを決めたとの事です。
そこで質問なのですが、契約書が無くても借地契約を友人名義に名義変更し旧来の借地契約ができるのでしょうか?
また、このコーナーの過去の質問に有ったのですが「旧来の借地契約は30年とか、いや20年だ」と言う質問が有りましたが10年と言うことは新しい借地法で契約してしまったのかも?この場合元の旧来の借地法で契約し直す事はできるのでしょうか。
長く成りましたが宜しくお願い致します。

友人の父親が昭和24年に借地した借地権についての質問です。
その友人の父親が2年前に亡くなり、現在は母親が一人で生活しています。
借地料は2ヶ月に1度友人の兄が地主指定の不動産屋に納めに行っています。
父親が亡くなった時にいろいろ調べたが借地契約書が見つからないとの事です。
24年前の契約書は有り、その時の契約年数は20年で4年前に新たに契約した契約書が見つからないのです。
父親から聞いた話では、新たに更新したのは10年契約だったとのことです(父親はこの時すでに85歳でし...続きを読む

Aベストアンサー

◆遺産分割
まず、#4で書いていますが、母と友人を他人と思い違いをして#1の回答をしてしまいましたのでここで訂正させてください。

借地権については、父親が契約した旧借地契約をそのまま継承します。(新たに現行の借地権で契約することはありません)

借地権や建物、その他の父の相続財産については、相続人間(母・友人)でどのように財産を分けるかという遺産分割協議を行い「遺産分割協議書」を作成します。この「遺産分割協議書」については、建物の所有権移転やその他預金等の名義変更の際に必要になります。

◆借地契約の名義書換
地主に対し、相続による借地権の相続の旨を通知して契約書のうち「借主の名義」のみ変更してもらいます。名義を書き換えるだけなので特に再発行の必要はありません。また、相続による名義変更は包括的な承継になるので相続人に名義書換料の支払義務はありません。

◆建物の手続き
相続による「所有権移転登記」をする必要があります。ご自分でもできますが、司法書士に依頼するのが確実です。手続先は「法務局」になります。

必要書類としては
1.父の除籍謄本
2.父の改製原戸籍
3.父の戸籍謄本及び除票又は戸籍の附票
4.相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書
5.相続する土地や建物の評価証明書
6.登記簿謄本(相続物件を特定するため)
7.遺産分割協議書
8.登記申請委任状
※権利書は相続物件を特定できる謄本等があれば手続きには必要ありません。
   
費用については下記が必要です。
1.登録免許税が不動産評価額の2/1000
2.司法書士報酬
登録免許税や司法書士報酬は固定資産評価額や必要な手続き(相続登記に必要な戸籍等を司法書士で取揃えるなど)等によっても異なります。また、司法書士報酬は自由化になりましたのでいくつかお尋ねになってはいかがでしょうか。

http://www.higuchi-office.gr.jp/s2-souzoku.htm#4
http://homepage3.nifty.com/ohsawa-office/sub-souzokupack.htm

◆遺産分割
まず、#4で書いていますが、母と友人を他人と思い違いをして#1の回答をしてしまいましたのでここで訂正させてください。

借地権については、父親が契約した旧借地契約をそのまま継承します。(新たに現行の借地権で契約することはありません)

借地権や建物、その他の父の相続財産については、相続人間(母・友人)でどのように財産を分けるかという遺産分割協議を行い「遺産分割協議書」を作成します。この「遺産分割協議書」については、建物の所有権移転やその他預金等の名義変更の際に必要...続きを読む

Q所有者と賃貸人の違い

初めて賃貸契約を結ぶのですが
契約書を見ると、所有者と賃貸人の名前が違うのですが、
どちらが大家になるのでしょうか?

そもそも所有者と賃貸人は何が違うのでしょうか?

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

> そもそも所有者と賃貸人は何が違うの

 所有者はその不動産を所有する人。
 賃貸人は、質問者さんにその不動産を賃貸した人、言い換えると、質問者さんとその不動産について賃貸借契約を締結した人、です。さらに言い換えると、その不動産を使用し、収益する権利を質問者さんに与え、逆に質問者さんから家賃・地代を取る人、です。


 所有者をAさん、賃貸人をBさんとしましょうか。もう一人二人登場しますので、C、Dさんとします。

 ふつう、BさんはAさんからその建物を借りて、質問者さんに賃貸します。なので、Bさんを「転貸人」、質問者さんを「転借人」と言ったりもします

 しかし、そういう場合だけではなくて、例えばすでにAさんが亡くなっているのですが、相続人間で財産の分割が終わっていなくて、相続人のBさんが同じ相続人のC・Dさんの同意を得て(あるいは無断で)、単独賃貸人として質問者さんに賃貸しているなんて場合もありえます。

 あるいはまた、BさんはAさんの命の恩人で、AさんはBさんに文句が言えないのを利用して、勝手にBさんが質問者さんと賃貸借契約を結んだのかもしれません。所有者Aさんは泣いています。

 いろんな事情がありえますが、とにかく、質問者さんがその不動産(たぶん住宅)を使えるようにした人間が「賃貸人」です。

 そして、質問者さんの「大家」は所有者Aではなくて「賃貸人」のBさんのほうです。

 が、が、が、しかし。

 この場合、質問者さんは、所有者Aさんに対しても直接の義務を負っていることになります(民法613条?)ので、もしもAさんが「俺に家賃を払え」と言ってきた場合、「あんたから借りた覚えはナイ」と拒絶するのは難しいことになります。

 とりわけ、「Bに1年分、前払いしたもんね」という前払いは、言ってもムダです。質問者さんはAさんに勝てないことになっています。

 そんなことになったら、ちゅうちょせず、ここで対処法を質問されることをお勧めします。そうでない場合は、所有者と賃貸人が違うことは忘れていていいと思います。賃貸人だけを意識していましょう。
 

 不動産賃貸業を営んでおります。

> そもそも所有者と賃貸人は何が違うの

 所有者はその不動産を所有する人。
 賃貸人は、質問者さんにその不動産を賃貸した人、言い換えると、質問者さんとその不動産について賃貸借契約を締結した人、です。さらに言い換えると、その不動産を使用し、収益する権利を質問者さんに与え、逆に質問者さんから家賃・地代を取る人、です。


 所有者をAさん、賃貸人をBさんとしましょうか。もう一人二人登場しますので、C、Dさんとします。

 ふつう、BさんはAさんからそ...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q目処(めど)と目途(もくと)

目処と目途の使い分けについて教えてください。
送り仮名に違いがありますか。
PC辞書で「めど」の変換を探すと目途が入っているのもありますね。
これは明らかに誤用ですよね。

Aベストアンサー

めどはやまと言葉ではないでしょうか。もしそうなら漢字は当て字であり、どちらが正しいというものでもなく、世間で一般的にどう使い分けされているかということに過ぎないと思います。

広辞苑ではめど(目処)もくと(目途)と分けて記載されているだけで説明がなく
不親切です。朝日新聞社の漢字用語辞典では、めど(目処、目途)とあり、私のPCでも、めどで両方が転換できます。

解決のめどがつくとか、目標達成のめどが立ったなどと使われるので、
ものごとがその完成、実現にちかずいたということを意味し、目標とは若干ニュアンスが異なると思います。目標は高くとは言いますが、目途(目処)は高くとはいいませんね(この部分は蛇足です)


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