25歳サラリーマン（家族あり）の今後の住宅プランは？

こんにちは。
これからの住宅プランについて質問があります。

私は今年で２５歳になるサラリーマンです。
年収は３００万で、勤続２年目です。
妻と、２ヶ月の息子がいます。

現在は２ＤＫのボロアパートに住んでいるのですが、
将来は家が欲しいなと思っています。
（マンションor家はまだ思案中です）

こちらの質問等で色々と調べてみたのですが、
貯金もなく、３年以上勤務していない私は
住宅ローンも組めない（ですよね？）ため、
今すぐ家を購入する事は難しいとの結論に達しました。


そこで質問なのですが、
こんな家族が家を持とうとした場合、
これからどういったプラン・流れで
家の購入を進めていけばいいのでしょうか？

しばらく頭金をためてから購入？
今借りられるところを探して購入？
色々な考えがあると思いますが、
皆様のお考えを教えて頂けたらと思います。
よろしくお願いいたします。

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・できれば子供が小学校等に入る前に越せればと思っています。

・家を購入した場合、両親と一緒に住みたいと思っています。

・その場合は親から少し家賃を頂こうと（ひどいでしょうか？）
　思っているため、返済額が多くても、親が健在の間は
　生活できると思っています（甘いでしょうか？）。

・子供がある程度大きくなったり、両親と同居できた場合は、
　妻は働き（パート等）をする予定です。

・私の年収は毎年少しずつは上がると思います。

・現在都内に住んでいて、勤務地も都内のため、
　できれば都内のマンション、
　または千葉・埼玉あたりの一戸建てを考えています。
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No.7 回答者： grouse11 回答日時： 2005/07/06 19:41

質問者様の直接の回答になってなくて申し訳ないのですが、ライフ(ファイナンシャル）プランを立てることをお勧めします。

ライフプランで行うこと：
・家計簿を付け、家計のキャッシュフローを確認する。（１年以上）
・自分と奥様の余命を仮に決める。
・現在の就業条件にて、生涯の収入、退職金や年金を算出する。余命は年金算出時に必要。
・教育課程（私立公立/高卒大卒）を想定して、子供の教育資金を算出する。
・生涯賃金から全教育費と全生活費を差し引く。全生活費は家計キャッシュフローにから算出する（年の生活費×余命）
・あまったお金が住宅費。いつどのくらいのものを買うか判断する。

実際には、貯蓄やローンには金利があるので、時間軸にたいして住宅購入や入学、退職、車購入といったイベントを当てはめて、収支と財産を計算していく必要があります。「この時期にX千万円の家を買うと老後が赤字だな…」などが判ります。一種のシミュレーションですね。ライフプランは数十年先の仮定をするため、それほど当てにならないかもしれませんが、目先のトラブルは避けられるのではないでしょうか？
現時点で具体的に頭金が幾ら…と考えるよりも、購入可能金額を算出するために、また将来の見通しを立てるために、やっておいて損はありません。少なくとも私は、ライフプランを立てることで自分の購入計画を自信を持って進められました。

ライフプランは、PCソフトで質問者様ご自分でもできますし、見落としが無いようにライフ（ファイナンシャル）プランナーといった専門家にお願いすることも可能です。なお、不動産屋さんもプランナーの資格を持った人もいますが、基本的に第3者にお願いしたほうが、後腐れが無くて良いと思います。下記URLを参照していただくと、ライフプランのイメージが湧くと思います。

http://www.nttif.com/MONEY/CHECK/lifeplan.html

なお、頭金や諸経費は、購入時の法律や銀行の商品によって異なるため、相場の一般論（頭金3割ルール）を目標に貯蓄をはじめるのがよろしいかと。ライフプランを立てて購入を決定までは、購入可能価格や時期などの具体的な話は出来ないと私は考えます。

この回答へのお礼

まずはライフプランからということですね。
とても参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/07/11 20:30

No.6 回答者： u-sun 回答日時： 2005/07/05 17:25

自分の用意できるお金を先に算出して「このお金でどんな家がかえるのか？」です。

自分の用意できるお金は、下記の解釈しだいでかなり膨らませて算出出来ます。
・年々給料があがる
・会社も生涯安定で給料もボーナスも常に現状以上ある
・自分も心身ともにずっと会社務めできる状態。
・転勤や出向もない。
・妻も子の手離れと同時に長期のパート先がみつかる
・親はずっと健在で介護状態にはならない。しかも毎月返済の補助もしてくれる
・自分も妻も子供も大きな病気はしない
などなど
普通はこんなにうまくはいきません。
３０後半で建てても結構早いほうです。家を建てたつもりで一生懸命貯金してみる手もありますよ。これが借金返済のシュミレーションになります。お子さんを転校させたくないから小学校までの期限付きとしたと思いますが、別に建築予定地さえ決めておけばその地域に借家住まいする手もありますしね。
家にも寿命がありますから、早く建てるほど得とはかぎりませんよ。
以上ご参考まで。

この回答へのお礼

建設予定地に越す、や、早く建てるほど得とは限らない、とのご意見、
なるほどと納得させられました。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/07/11 20:32

No.5 回答者： neo_ap1 回答日時： 2005/07/05 16:50

こんにちは。

現在25歳のサラリーマンです。
妻と5ヶ月の子供の3人暮らしです。

同じように色々と考えた結果、買いました。
購入に至ったポイントは
・現在の家賃よりも月の支払いが少なくなる。
・支払った分が資産として残る。
・自分に万が一の事があっても、住居が確保できる。
　（それに賃貸だと何も残らないので・・・）
・住宅ローン控除等の補助がある
・いつか買うのだから、早い方が良いと思った。
などです。

その際気をつけた点は、
・月々の支払いにかなり余裕を持たせた。
・支払いのプランは何度も検討する。
・可能な限り金銭的に親を頼らない（結果的に頼らずに済みましたが・・・）
・自分だけで判断しない。
といった感じです。

私も数年後の購入を見据えて不動産へ情報収集へ行ったので
ほとんど貯金という貯金はありませんでした。
もちろんこの時点で購入する気は有りませんでしたが、
これから数年払い続ける家賃とその間にどれほど
貯金が出来るかを考えると早い方が得なのでは？と思いました。
私は頭金を貯めるよりも、住宅購入後に貯金して繰上げ返済を
がんばる道を選びました。

ポイントはローンが組めるか組めないかではなく、
月々の支払いが無理なく出来るか？
また、ローンとは別に修繕費の積み立てや貯金が出来るか？
が大事だと思います。
家を買えば今度はそれを維持しなければなりませんからね。

もし両親と住むのなら、私もNo.2の方の方法を取ったと思います。

この回答へのお礼

実際購入なされた方のご意見は、とても貴重で
参考になりました。
月々の支払いに無理があっては、せっかく購入しても
意味がありませんものね。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2005/07/11 20:35

No.4 回答者： joker0006 回答日時： 2005/07/05 15:09

現実的なお話になりますが、現在の年収で借入可能な住宅ローン金額は

２０００万円くらいになると思います。勤続２年目でも住宅ローンは借り
られますよ。しかし・・・
貯蓄も無く現状の収入では両親と同居可能で勤務地に程よい距離にある
物件の購入は、はっきりいって難しいと思われます。

>その場合は親から少し家賃を頂こうと（ひどいでしょうか？）
>思っているため、返済額が多くても、親が健在の間は
>生活できると思っています（甘いでしょうか？）。

大甘です！！
親を頼ったような他力本願で自宅を持つことはどうなんでしょう？
一家の主なんですから、自分の力でなんとかしないと！

貯蓄もそれほどないということですし、お子さんもまだ生まれたばかり。
子供の養育費は意外とかかりますよ！
まずは生活の基盤をしっかりと固めてから考えてもいいと思います。

お子さんが小学校に入るまでを目標にがんばって貯蓄してください。
きっとそれまでに、ライフスタイルも確立されていることでしょう。
その時にあらためて住宅購入を検討されてはいかがでしょうか？

この回答へのお礼

生活が落ち着いてからということですね。
子供が大きくなればまた違った目線で
考えられそうですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/07/11 20:44

No.3 回答者： minato_air 回答日時： 2005/07/05 14:57

借入額は、借入時年収(税抜き)の約25%×最大35年(返済年)とお考え下さい。

300万ですと、税抜きおよそ200万前後ほどではないでしょうか？
扶養家族がいらっしゃいますと、多少変わると思いますが。

例えば、35年ローンで組む場合、定年が60才と考えると
今年になりますよね？
仮に、税抜き200万の年収と考えると、25%は50万
そうしますと、大体1680万～1750万の借り入れが可能と思われます。

次に、マンションを買うにも、家を買うにも、諸費用が掛かります。
これは、およそ購入額の6%～7%と言われています。
1500万の物件で90万の諸費用が必要になります。
諸費用とは、登記費用とか書士報酬とか保証会社費用ですとか、その他ですね。

後は、不動産屋への支払いも発生しますので。。。。

現在、低金利時代と言われております。
また、住宅控除も適応されます。
(確か、今年中でしたら今後7年間、来年以降は5年間の控除だったと思いますが)

ですので、考え方は三通りありますが、
1.今のうちに借りられる分(頭金や諸費用分を含め借りて)で、購入しちゃう。

2.頭金を5年で4～500万位まで貯めて、(お子さんを保育園などに預け奥さんが働ければもっと貯まると思いますが)
　その貯まった時の年収の25%×30年ローン 分で、マンションなりを購入する。

3.中古で安いマンションを購入する。埼玉、千葉に行けば、安くて広いマンションはあると思います。

の方法が妥当と思われます。
貯金0でも、勤続3年未満でも、借り入れは可能です。
但し、殆どが不動産屋の提携銀行となるので、金利は2%～3%と高いと思いますが、
一度、直接販売物件を扱っている不動産屋に出向いて、ご相談されるのもいいと思います。

多少でも、参考になれればいいのですが。。。。。

この回答へのお礼

具体的な案、どうもありがとうございました。
とても参考になりました。
まずは不動産屋に出向いて相談、研究していきたいと思います。
一生物だけに、色々と悩みますね。

お礼日時：2005/07/11 20:47

No.2 回答者： surinrin 回答日時： 2005/07/05 14:54

サラリーマンの場合、年収が見えてしまっているのですよね。

貯金をするためには、今の生活をさらに切りつめるしかありません。
まずは、奥さんとじっくり預金計画を練りましょう。
ボーナスはぜんぶ貯蓄に回す、もしくは
月５万は貯蓄にまわす、などです。

どんなボロアパートでも、毎月の家賃を考えれば、早めに決断したほうがいいでしょうね。家賃も払って、マイホーム預金もして、というのはけっこうきついです。せっせと貯めても、この利率ではたいして増えてくれませんしね。

今は銀行がオカネを貸したくてしかたがない状態なので、勤務期間が３年でも交渉次第ではローンを組むことは可能です。どちらかというと、年収の低さの方がネックになりかねません。

親から家賃をもらうより、頭金をだしてもらったほうがいいかと思います。低金利といえども、ローンの利率はあまり低くないので、できれば両親からローンというのがいいかと思います。
頭金は、住宅金額の最低２割は必要となりますから、5000万の物件であれば1000万は頭金が必要になります。

また、バカにできないのがローン対象外の費用。たとえば、不動産取得税や印紙税、ローンの諸手続料などが、新築だと価格の５％、中古だと８％くらいかかります。5000万の新築物件だと250間万は頭金とは別に現金で用意する必要がでてくるわけです。

まだ若いので返済期間が長期になっても大丈夫かとは思いますが、子供の教育費などを考えるとあまり返済期間が長期になるのは好ましくありません。また、ローン返済のほかに、固定資産税、管理費、火災保険などの費用もかかりますので、なるべく月あたりの負担も小さくしたいところです。

同居するのであれば、親の住宅に対する希望もきいておいたほうが、後先トラブルが少なくなるかと思います。希望を聞くのと引換に、資金援助も受けた方がいいかと思います。子供が小学校入学までに、ということであれば、早めがいいでしょうね。

親がいつまで生きていてくれるかは誰にもわかりませんし、そうなると親からの家賃が滞ってしまいます。それよりも親からローンして、親に対して返済したほうがリスクはずっと少ないです。また、こういう話題が出たときが、親の財産額を知るチャンスです。

5000万の物件なら、親：子＝１：３くらいの費用負担にして、頭金は3000万くらい突っ込み、自分の負担分は親に立て替えてもらい、2000万のローンを組んだほうがいいでしょう。

子供が小学校入学前までに、という大きな目標があるのですから、「今の生活からどのくらい預金が可能か」「２世帯住宅物件で希望の物件の価格はいくらくらいなのか」「親からはどのくらい援助が可能か」「今の年収でどのくらいローンを組むことが可能か」を検討してみてください。たたき売り状態の物件もチラホラありますので、休日は親子でそういうところを巡って過ごすのも悪くないと思いますよ。物件に関してはせっせと情報を集めて、家族で楽しみながらすすめていき、オカネに関してはお互いの腹をさぐりあう、そんな感じでやってみてください。

この回答へのお礼

家を購入して両親を呼ぼうと考えていたため、
親から頭金やお金を出してもらおうとは考えていませんでした。
月々２，３万ほどもらっておけば、両親もあまり気兼ねなく
生活できるかな程度に考えていました。
なるべく親の援助は受けたくないのですが、
良い機会ですので、色々と話し合ってみたいと思います。
どうもありがとうござました。

お礼日時：2005/07/11 20:51

No.1 回答者： oshiete-komatta 回答日時： 2005/07/05 14:30

こんにちは。

やはりローンを組むにしても１割程度の頭金が必要なようです。頭金不要という物件でも頭金を入れたほうが金利は安くなりますしね。

年収が上がるまでの間、きっちり貯蓄をしていくというのが良いと思います。
また「返済額が多くても大丈夫」は実際にローンを審査する銀行が決めることで、世帯年収から返済額はきっちり決められてしまうのでは。

この回答へのお礼

やはり頭金は必要ですね。
借入金が少なければ少ないほど、
増額分も少なくてすみますしね。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/07/11 20:52